【正文】 18減： 營業(yè)外支出19加： 以前年度損益20政府補貼收入　四、利潤總額21減：所得稅2225%五、凈利潤23第四章 資金籌措計劃及具體說明，資金來源于三個渠道：企業(yè)自籌資金——占建設(shè)期投資額50%，約為15800萬元。銀行貸款融資——6000萬元約占建設(shè)期投資的19%。不足部分資金來源于前期銷售回籠款。取得銷售許可證條件說明根據(jù)淮安市房管局發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》條件規(guī)定：按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達工程總投資的25%以上且建筑形象進度達到+，并已經(jīng)確定工程進度竣工日期方可發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。我項目預(yù)計在2009年23月份建筑形象進度可達到+，完成投資達到8781萬元，（其中土地款3066萬元，拆遷費用1400萬元，政府規(guī)費800萬元，建造成本3515萬元），%，已經(jīng)完全滿足淮安市房管局發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》條件規(guī)定。建設(shè)資金計劃說明完成地下建筑需投入的資金約為8781萬元，此部分資金通過自有資金15800萬元來解決。，此部分資金通過土地抵押及在建工程抵押貸款6000萬元和自有資金7019萬元及銷售回籠款8172萬元，合計21191萬元來保證供應(yīng)。本項目預(yù)計在2009年3—4月份可以全面預(yù)售，在本項目封頂之前預(yù)售計劃銷售面積的50%，足額解決本工程的資金需求還綽綽有余。還款資金來源㎡,%，現(xiàn)金總流入為68497萬元（其中自有資金15800萬、銀行借款6000萬元、銷售回籠款46697萬元），現(xiàn)金總流出為45924萬元（總投資支出為31579萬元、還銀行借款6000萬元、交納稅款8345萬元）。即凈現(xiàn)金凈流量為22573萬元,故本項目有充裕的還貸資金及較高的抗風險能力。 抵押物說明淮安***國際廣場占地****0平方米，土地款為****萬元，按照淮安市相同地塊的掛牌價格估算為8070萬元(300萬元/畝)，土地可抵押貸款額約為5649萬元（8070*70%）。本項目主體工程總造價約為20551萬，在建工程抵押貸款約為8220萬元。所以本項目通過土地和在建工程抵押融資6000萬元具有可行性。第五章 敏感性分析：盈虧平衡點=（總投資/銷售收入）*100%=（不含自營部分）＝％ ％時，項目即可盈利6670多萬元。銷售收入的變動對本項目進行敏感性分析得知，在銷售收入下降10％時，％仍可盈利6000多萬元；成本的變動對本項目的影響，在成本降低10%時，％仍可盈利6000萬元以上；在成本降低20%時，%仍可盈利6200萬元以上。上述銷售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場價值可理解為本項目純利潤。另外本項目對成本控制好將能較好減輕銷售的壓力。第六章 項目風險分析（一）風險因素的識別項目開發(fā)過程中主要存在如下風險：市場風險市場風險是房地產(chǎn)開發(fā)中常遇到的重要風險。它的損失主要表現(xiàn)在項目產(chǎn)品銷售路不暢，產(chǎn)品價格低迷等，以致產(chǎn)量和銷售收入達不到預(yù)期的目標。細分起來市場方面涉及的風險因素較多，可分層次予以識別，通常市場風險主要來自三個方面：一、是市場供求總量的實際情況與預(yù)測值有偏差；二是項目產(chǎn)品缺乏市場競爭能力；三是實際價格與預(yù)測價格的偏差， 對于市場供求總量的偏差，首先將其分為供方市場和需方市場。其風險可能來自區(qū)域因素、替代品的出現(xiàn)以及經(jīng)濟環(huán)境對購買力的影響等。 產(chǎn)品市場競爭力風險因素，又可細分為品種質(zhì)量、生產(chǎn)成本及競爭對手因素等。 技術(shù)風險擬采用技術(shù)的先進性、可靠性、適用性和可得性可能出現(xiàn)問題。資源風險 在投資項目決策分析與評價階段，對地下的資源和地質(zhì)結(jié)構(gòu)情況盡管有所依據(jù)擔限于技術(shù)能力的局限性，對地下情況有可能認識不足，成為項目的風險源。工程風險由于當?shù)厥┕挝凰接邢?施工工程中存在風險。本項目業(yè)態(tài)豐富,設(shè)計變更較大,對整體工程存在風險。投資風險投資項目的經(jīng)濟效益與投資大小密切相關(guān)。因此，投資方面的風險因素對項目至關(guān)重要。 這方面的風險因素可以細分為由于工程量預(yù)計不足或設(shè)備材料價格上升導(dǎo)致投資估算不敷需要；由于計劃不周或外部條件等因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延；外匯匯率不利變化導(dǎo)致投資增加等。這其中有人為因素也有客觀因素，應(yīng)予仔細識別。融資風險投資項目的經(jīng)濟效益與成本有關(guān)，凡影響融資成本的因素都應(yīng)仔細識別，例如貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿導(dǎo)致融資成本升高等。資金來源的可靠性、充足性和及時性，也是應(yīng)予以考慮的因素。配套條件風險投資項目需要的外部配套設(shè)施，如供水排水，供電供汽及上下游配套等，在投資項目決策分析與評價中雖都作了考慮，但是，實際上仍然可能存在外部配套設(shè)施沒有如期落實的問題，致使投資項目不能發(fā)揮應(yīng)有效益，從而帶來風險外部環(huán)境風險房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，外部環(huán)境因素也是風險因素之一，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響，政策因素和政治因素。（二）風險防范對策市場風險防范對策我司將對市場進行動態(tài)跟蹤研究，并對其客戶群消費心理，需求行為進行研判斷，以最大程度減低這一方面的風險程度。為了提高本案的進程，減少本案開發(fā)的市場競爭風險，我司對本項目住宅產(chǎn)品進行了獨特的定位，同時，依據(jù)自身獨特的地理條件，避免了項目同質(zhì)化，在規(guī)劃和戶型設(shè)計時應(yīng)充分考慮產(chǎn)品的附加價值。此外，由上述分析可知，本項目的長期投資占了較大比重，經(jīng)營上將面臨著一定的市場風險。在這方面，將通過軟、硬件上塑造競爭優(yōu)勢吸引客源來規(guī)避。同時利用聯(lián)盛集團在酒店、娛樂業(yè)上豐富的經(jīng)驗，為各類消費者提供滿意的服務(wù)。技術(shù)風險防范對策在項目開發(fā)過程中，與知名度高，技術(shù)質(zhì)量高的外協(xié)隊伍合作（設(shè)計、施工、設(shè)備材料供應(yīng)商等），密切關(guān)注開發(fā)過程中利用到技術(shù)的可靠性，適用性，可得性，匹配性，避免項目開發(fā)在技術(shù)方面的風險。資源風險防范對策我司將盡快對項目在地塊進行勘測，對地質(zhì)和地層構(gòu)造做詳盡、精確的分析，項目開發(fā)時對周圍存在的，能使本項目取得競爭優(yōu)勢的資源加以保護。 工程風險防范對策 發(fā)展商應(yīng)和優(yōu)秀的建筑或其他工程團體合作 ，在項目運營的過程中做好安全意識，一切嚴格遵守相關(guān)標準，以避免項目在開發(fā)過程中，甚至是施工中出現(xiàn)的問題，而造成經(jīng)濟損失。投資風險防范對策 項目在開發(fā)過程中，往往會因工程預(yù)計不足、或設(shè)備材料價格上升導(dǎo)致投資增加等，我司將充分發(fā)揮自身的開發(fā)經(jīng)驗及專業(yè)人才隊伍及當?shù)厝瞬抨犖?，對此類相關(guān)的計量進行相對精確的預(yù)測，并發(fā)揮集團化開發(fā)和統(tǒng)一采購的優(yōu)勢，以在最大程度內(nèi)降低投資中各方面相關(guān)因素造成的風險。融資風險防范對策目前我國已經(jīng)進入一輪新的加息周期，在央行收緊信貸的信號背景下，本項目將控制開發(fā)速度和節(jié)奏，保持自有資金比例，保證資金鏈條，降低融資風險。本項目在開發(fā)融資過程中在確保融資資金來源的可靠性、及時性和充足性的前提下，可考慮多渠道進行融資，以避免在工程進行中出現(xiàn)的資金不足或短缺的風險。對可售物業(yè)價格低開高走，提高銷售率，快速回籠資金。配套條件風險防范對策項目在開發(fā)過程中，需要用到外部的設(shè)施配套，如道路的暢通，供水供電等，我司將在工程前期及時與有關(guān)部門保持溝通，盡快落實各項配套條件，在出現(xiàn)這些問題時應(yīng)盡量盡快解決，以保證項目開展的及時進行。外部風險防范對策經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、國家或地方政策法規(guī)在很大程度上影響著本項目的開發(fā)我司將對此進行動態(tài)跟蹤研究，及時采取應(yīng)對措施。其他風險防范對策影響本案開發(fā)順利進展的還有如氣候、水利等一些目前不可預(yù)測的因素，我司將采取設(shè)立備用金等這些措施，以保證項目進程的順利。第七章 研究結(jié)論本項目社會效益顯著。***項目的開發(fā)將增強淮安***的商業(yè)活力，提升***的地域價值，完善淮安***中央商務(wù)區(qū)的配套，吸引更多投資；給淮安經(jīng)濟帶來新的增長點；“淮安*****住宅”項目將會以“居住、購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲”為一體的、獨特的建筑風格和功能魅力成為淮安的一個城市標志性建筑群；此外，***項目的開發(fā)也會給淮安帶來8300萬元的稅收收入、提供5000人以上的就業(yè)機會。良好的經(jīng)濟效益：“淮安*****住宅”項目總建筑面積為***平方米，在住宅銷售100%，商業(yè)銷售60%的面積情況下，,完成凈利潤達6700萬元，累計資金流量約15億元，還純賺回近2萬多平方米的自留物業(yè)資產(chǎn)，未來將為企業(yè)帶來豐厚的長期收益。在沒有重大情勢變更的情況下，該項目可行?；窗?**置業(yè)發(fā)展有限公司 ****年**月*