【正文】 中心、 1 個博物館、 1 個圖書館、 1 個展覽館、 1 個社區(qū)活動中心、兩個公交總站、 10 個停車場、 7 個加油站等。同時，還將修建 18 所幼兒園、 9所小學(xué)， 4 所中學(xué)。 清水河公園、天鵝湖公園、 青羊綠洲公園為該區(qū)域提供良好的休閑娛樂去處，并成為區(qū)域主要綠肺。 3）商業(yè) 環(huán)境 在未來的新區(qū)規(guī)劃中，光華大道以北的區(qū)域?qū)⑹菍ｉT的商業(yè)和公共設(shè)施用地，該區(qū)域?qū)⑹切聟^(qū)內(nèi)的高強度開發(fā) 區(qū)，將出現(xiàn) 5 條商業(yè)步行街。東西走向的商業(yè)步行街有 3 條， 2 條平行位于新區(qū)北部， 1 條位于將來最繁華的光華大道平行道上。 流經(jīng)青羊新區(qū)的清水河和摸底河以及多條支流沿岸都被設(shè)計成濱水步行帶，兩側(cè)有不少商業(yè)用地可供利用。 4）交通 條件 光華大道、成溫快速公路、成飛大道、武青路、導(dǎo)航路是現(xiàn)有主要交通通道，在新區(qū)東、南部規(guī)劃有公交總站， 特別是 即將動工的 地鐵 二 號線將從 本 項目旁經(jīng)過 ， 將 極大方便在該區(qū)域居住的人群出行 和提升本地區(qū)的商業(yè)價值 。 第三章：項目 定位 項目機會點分析 1） 國家對于 科技孵化器 建設(shè)給予多方面 政策扶持 科技企業(yè)孵化器， 作為 以促進科技成果轉(zhuǎn)化、培養(yǎng)高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨的科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)機構(gòu) ，將享受政府在信貸、稅收、金融等方面的優(yōu)惠政策。前不久， 財政部和國稅總 局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于科技企業(yè)孵化器有關(guān)稅收政策問題的通知》，決定 自 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 ，對符合條件的孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營業(yè)稅。 針對成都市科技孵化器發(fā)展的情況，為使孵化器真正成為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和成果轉(zhuǎn)化的基地，對地方經(jīng)濟的促進作用更加明顯，成都市從建設(shè)政策保障體 10 系、融資體系、特色產(chǎn)業(yè)孵化體系、中介服務(wù)體系等方面出臺了相應(yīng)政策，包括成都市促進高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的若干規(guī)定 》 (成府發(fā) [2021]71 號文 )、《 成都高新區(qū)科技孵化器認(rèn)定管理辦法及相關(guān)優(yōu)惠政策 》 等，此外，目前還正積極地起草和討論 《 成都市科技園區(qū)管理辦法 》、《 成都市科技企業(yè)孵化器發(fā)展的若干規(guī)定 》 ，從對認(rèn)定的孵化器和在孵企業(yè)實行低房租 、 減免稅收及土地征地報建費等方面予以政策支持，同時從科技三項費中撥出一定的款項以專項資金對企業(yè)和孵化器進行扶持 。 目前國家正著力 加強 專業(yè) 型 孵化器 的 發(fā)展 ， 專業(yè)孵化器一般是在綜合性科技企業(yè) 孵化器的經(jīng)驗和基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，專門針對某個高新技術(shù)領(lǐng)域進行成果轉(zhuǎn)化或為特定技術(shù)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)的孵化機構(gòu)。專業(yè)孵化器除了具有綜合性孵化器的基本服務(wù)功能外，還能夠為創(chuàng)業(yè)者提供專業(yè)化的公共技術(shù)服務(wù)，是孵化器發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的新型組織形式 。 2） 軍工民品化 將加速發(fā)展 2021 年 11 月 20 日 ，國防科工委 、 四川省政府聯(lián)合在成都召開四川軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進會，國防科工委主任張慶偉 、 省委書記杜青林出席會議 。 本次推進會正式簽約的合作項目共有 64 個，計劃投資總額 305 億元，預(yù)計產(chǎn)出 596 億元，并出臺 《 四川省加快軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作實施意見 》 ，提出十二條支持引導(dǎo)政策加快軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 特別提出 各級人民政府每年安排一定的資金支持軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對國防科工委專項資金支持的在川軍轉(zhuǎn)民技術(shù)開發(fā)項目、軍民兩用技術(shù)開發(fā)項目、軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)化項目，對符合條件并經(jīng)四川省推進軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作聯(lián)席會議（以下簡稱聯(lián)席會議）認(rèn)定的在川軍工重點民品項目的技術(shù)改造、技術(shù)創(chuàng)新，從省工業(yè)發(fā)展資金中給予貼息或資金補助。 對具有產(chǎn)業(yè)化前景的在孵軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)品項目給予適當(dāng)補助 。 對軍工重 大高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化為有市場競爭力的民用產(chǎn)品給予一次性補助 。 另外 對符合條件并報經(jīng)聯(lián)席會議認(rèn)定的軍轉(zhuǎn)民和軍民結(jié)合重點項目，免收購置生產(chǎn)經(jīng)營用房的交易手續(xù)費和產(chǎn)權(quán)登記費，免征建設(shè)過程中的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防地下室易地建設(shè)費、綠化易地補償費，其他收費項目減半征收。對財務(wù)核算制度健全、實行查賬征稅的軍工和軍民結(jié)合企業(yè)，為研究開發(fā)新產(chǎn)品、 11 新技術(shù)、新工藝，在一個納稅年度實際發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費，在按規(guī)定實行 100%扣除基礎(chǔ)上允許再按當(dāng)年實際發(fā)生額的 50%在企業(yè)所得稅稅前加計扣除。企業(yè)實際發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費當(dāng)年不足抵扣的 部分，可在 5 年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)抵扣。經(jīng)聯(lián)席會議認(rèn)定的軍民結(jié)合創(chuàng)新型高技術(shù)企業(yè)可參照前 3 年實際發(fā)生技術(shù)開發(fā)費的平均數(shù)，實行研發(fā)經(jīng)費預(yù)提留列支，年終據(jù)實匯算清繳。 還有就是 進入國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的軍工和軍民結(jié)合高新技術(shù)企業(yè)、四川軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)基地符合有關(guān)政策規(guī)定的，自獲利年度起兩年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。鼓勵加大軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造投入。在我省境內(nèi)投資于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造項目，其項目所需國產(chǎn)設(shè)備投資（不包括財政撥款）的 40%可從企業(yè)技術(shù)改造項目設(shè)備購置當(dāng)年比前一 年新增的企業(yè)所得稅中抵免，不足抵免的投資額可用以后年度企業(yè)比設(shè)備購置前一年新增的企業(yè)所得稅延續(xù)抵免，抵免期限最長為 5 年。對符合國家產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類的軍轉(zhuǎn)民和軍民結(jié)合項目，在投資總額內(nèi)進口先進技術(shù)設(shè)備，除國家規(guī)定不予免稅的商品外，均免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。 提倡 積極引導(dǎo)民間資金和國際資本投入我省軍民結(jié)合高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。風(fēng)險和創(chuàng)業(yè)投資公司投資軍轉(zhuǎn)民的中小高新技術(shù)企業(yè)，可實行投資收益稅收減免，符合相關(guān)條件的，其投資額的 70%可以抵免企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，當(dāng)年不足抵免的可延續(xù) 5 年抵免。 3）區(qū)域商務(wù)、住宅市場 發(fā)展 日趨成熟 區(qū)域 周邊 樓盤 現(xiàn)狀 樓 盤 開盤時間 價格 占地面積 總建面 容積率 上道西城 2021． 9 4800 70267 213096 富詩特 4600 13000 52021 清水河畔 5400 28000 160000 雙龍灣 5400 20210 96962 鴻運之星 4200 17503 83000 翠微清波 6000 318358 藝墅洋 房 5100 89000 12 錦繡森鄰 4800 63937 109841 以上為近期 本案 周邊的在售住宅項目，以 本案 為圓心，輻射半徑在一公里左右，這些項目的總建筑面積達(dá) 110 萬平米以上，可容納五萬多名居民，未來青羊區(qū)行政中心就在該區(qū)域，這一片區(qū)是市政規(guī)劃中的行政、高檔住宅、商業(yè)、公園等公共設(shè)施配套齊全的高檔社區(qū)。 今年以來區(qū)域住宅的開盤價已經(jīng)在 4000 以上，以龍湖為首的清波片區(qū)形成了規(guī)模效應(yīng)，加之品牌形成的號召力，均價在 5500以上，普遍價格 還在 4500 左右。 目前 ， 上述項目已經(jīng)搭建出本區(qū)域居住格局的框架，大型居住社區(qū)的雛形已經(jīng)呈現(xiàn)。 土地市場方面，今年 1 月政府剛剛推出青羊新區(qū)的概念并試探性的拍賣位于該區(qū)域紅碾村的一塊土地時，起拍價僅為 120 萬元，成交價 134 萬元，被本土開發(fā)商正成地產(chǎn)競得。 5 月，國際 地產(chǎn)巨頭新加坡凱德置地出手該區(qū)域萬家灣村宗地，成交價 705 萬元 /畝； 6 月，興元房產(chǎn)拍得該區(qū)域培風(fēng)村土地，成交價為 750萬元 /畝； 10 月，重慶金陽地產(chǎn)以 830 萬畝的單價、 4150 元 /平米的樓面地價拍得該區(qū)域培風(fēng)村的一宗地。 今年以來，該區(qū)域呈直線上漲的土 地拍賣價格，從側(cè)面反映出區(qū)域未來規(guī)劃和居住價值得到市場方面的認(rèn)可， 青羊新區(qū)的一、二類居住用地面積共約 476 萬平米， 占新區(qū)面積的 45%左右，將陸續(xù)向市場推出，可以預(yù)見，未來該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€大規(guī)模的綜合性高品質(zhì)居住社區(qū)。 此外，本地塊位于未來青羊區(qū)行政中心的核心位置， 地處青羊區(qū)原規(guī)劃的8000 畝華僑工業(yè)園區(qū)，比鄰已有多家世界 500 強 企業(yè)入駐 的青羊工業(yè)園區(qū)，與成飛工業(yè)園 僅一路之隔 ，武青路還連接了成都現(xiàn)代物流基地 。 隨著城市建設(shè)的發(fā)展， 商務(wù)物業(yè) 的 需求會越來越大。 根據(jù)區(qū)域發(fā)展的一般規(guī)律，地塊周邊大規(guī)模開發(fā)后形成的住宅社 區(qū)，本身也要求有相關(guān)的商業(yè)配套。 4）成功項目帶來的啟示 —— 城南科技廣場 項目 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： 平米 用地性質(zhì)：科研辦公用地 （ 50 年土地使用權(quán)） 總建筑面積： 萬平米 （含規(guī)劃建筑地下 面積，不含在建建筑地下面積） 停車位： 1495 個 13 在建軟件科技器孵化大廈： 萬平米 一期 在建單元式科研辦公樓（ 具有完整居住功能 ）面積： 萬平米 擬建建筑面積 萬平米 其中：科研孵化大廈面積 萬平米 綜合孵化辦公面積 萬平米 科技總部研發(fā)大廈 面積 萬平米 單元式科研辦公樓（二期） 萬平米 學(xué)術(shù)交流中心面積 萬平米 全國首家民營企業(yè)投資興建的、國家級科企業(yè)技孵化器 城南科技廣場位于城南新區(qū)核心地段，將成為城南新區(qū)的科技 CBD，融合辦公、商務(wù)、酒店、公寓為一體的商務(wù)綜合體 。 該項目由成都高新區(qū)教育科技園投資建設(shè)， 是一家 民營科技企業(yè)孵化器 ，始建于 1994 年，前身為四川省各大專院?？蒲许椖砍晒D(zhuǎn)化基地。作為民營科技企業(yè)孵化器，成都高新區(qū)教育科技園依托靈活高效的民營機制，長期致力于孵化 器事業(yè)，積極探索變民間資金為民 間資本投入科技創(chuàng)新領(lǐng)域的道路。 2021 年，成都高新區(qū)教育科技園被成都高新區(qū)管委會認(rèn)定，成為首批 “科技企業(yè)孵化器 ”； 2021 年，被地方政府授予 “優(yōu)秀科技園區(qū) ”稱號； 2021 年，被高新區(qū)管委會評為 “優(yōu)秀服務(wù)企業(yè) ”； 2021 年 12 月，成都高新區(qū)教育科技園經(jīng)省市科技管理部門推薦，被科技部認(rèn)定為國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，成為全國首家純民營國家級創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。 為本項目帶來 的 啟示 城南科技廣場在區(qū)位上和 本案 有著相同之處，二者都位于新的行政辦公區(qū)附近，都是未來城市發(fā)展的副中心；在功能定位上也有著相同之處，同為以科 技孵化器為主體的商務(wù) 綜合體。城南科技廣場目前 市場運作 非常成功， 通過與成都市信用社南郊聯(lián)社的合作（信貸、按揭）， 一期 單元式辦公樓 （商務(wù)公寓） 已 售罄，均價超過 6000 元 /平方米，商務(wù)、商業(yè)部分招商非常成功平安保險等大型品牌企業(yè)以經(jīng)進入，年底部分 即將 交房。 它的成功為我們近距離地提供了可以參考借鑒的發(fā)展模式、功能定位、經(jīng)營策略、盈利手段等全方位的經(jīng)驗 。 初步定位 14 本項目擬 在國家大力發(fā)展創(chuàng)新型企業(yè)和提升企業(yè)競爭力的戰(zhàn)略指導(dǎo)下