【正文】 支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無(wú)拖欠情況；%。②.立項(xiàng)規(guī)劃影響：堅(jiān)決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來(lái)越大。目前XX市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。③.資金來(lái)源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來(lái)影響。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高35%才允許開(kāi)工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購(gòu)房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過(guò)貸款人月收入的50%，限制對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房的貸款，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第四套房以上的投資性購(gòu)房不予貸款等。在無(wú)法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷(xiāo)力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)。 從XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況看，XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度不小。5 月底到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款雖只占24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重超過(guò)五成。面對(duì)銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)需求也面臨考驗(yàn)。(3)、從銷(xiāo)售情況看：目前銷(xiāo)售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。一是銷(xiāo)售下降。截止5月底，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長(zhǎng)，；二是空置上升。，增長(zhǎng)1倍。從空置時(shí)間上看，一年內(nèi)占73%；在一年至三年內(nèi)的占26%；%?？罩妙?lèi)型以住宅居多，占67%?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開(kāi)始現(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋，由于沒(méi)有實(shí)際預(yù)售，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，因此時(shí)點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過(guò)1萬(wàn)多平方米就屬這類(lèi)情況。樂(lè)觀的是今年XX市以住宅開(kāi)發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，%，緩沖下半年空置壓力。 (4)、趨勢(shì)判斷 隨著國(guó)土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化趨勢(shì)，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)：①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿(mǎn)足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。XX省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明， %的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿(mǎn)意，不滿(mǎn)意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，%的居民有購(gòu)房意向。XX省城鎮(zhèn)居民人均使用購(gòu)房貸款597元，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均使用購(gòu)房貸款2010元相比，還有一定距離。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。②、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到2020年XX省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬(wàn)發(fā)展到3960萬(wàn)，新增城鎮(zhèn)人口1746萬(wàn)。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬(wàn)。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長(zhǎng)將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。③、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。，%，%，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是XX省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。④、啟動(dòng)汽車(chē)消費(fèi)將促進(jìn)住房消費(fèi)。截止6月底，全省汽車(chē)消費(fèi)貸款余款比年初增長(zhǎng)140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著汽車(chē)走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。全省個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)貸款余額比年初增長(zhǎng)29%。三、 區(qū)域市場(chǎng)分析XX區(qū)處于XX市區(qū)的東北地帶，地價(jià)較中心地區(qū)低。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅開(kāi)發(fā)為主且價(jià)格差異不是很大。另外布局比較分散，不具備規(guī)模化。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤(pán)面世后，周邊的小規(guī)模樓盤(pán)紛紛異軍突起，一般分布在長(zhǎng)江路兩廂臨街?？梢灶A(yù)計(jì)在未來(lái)的兩年內(nèi)XX區(qū)的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)將成為整個(gè)城市板塊競(jìng)爭(zhēng)的又一沸點(diǎn)。XX區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，%；現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積4500平米，%，%。 四、 項(xiàng)目利弊分析優(yōu)勢(shì) ：(1).區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于XX市中心建設(shè)廣場(chǎng)西側(cè)，長(zhǎng)江路與南京路交匯處，在有序的舊城改造建設(shè)中，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將更長(zhǎng)足發(fā)展。項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷(xiāo)售率的有利保障。(2).交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。(3).景觀優(yōu)勢(shì)：從空中鳥(niǎo)瞰本項(xiàng)目，高達(dá)45%的綠地率和戶(hù)外12000 m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青少年科普樂(lè)園的“文化”氣質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書(shū)香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。(4).配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，周邊各項(xiàng)配套相應(yīng)俱全。本項(xiàng)目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車(chē)場(chǎng)，青少年培訓(xùn)基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂(lè)園，市民活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，噴水廣場(chǎng)，健身俱樂(lè)部，餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(5).政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目經(jīng)XX政府辦公會(huì)議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)開(kāi)始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目），并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門(mén)關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航。(6).產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。劣勢(shì)：(1).保險(xiǎn)公司和中國(guó)銀行位于項(xiàng)目南北兩端，造成一定程度的視覺(jué)障礙，有損項(xiàng)目整體形象。(2).高架橋橫跨南京路，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場(chǎng)空間延伸受到限制。據(jù)城市規(guī)劃，該高架橋有望在2006年拆除。機(jī)會(huì)：(1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約2000人，加上周邊學(xué)校，汽車(chē)站流動(dòng)人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來(lái)充足人氣。(2).本項(xiàng)目所在區(qū)域目前僅有長(zhǎng)江路上的新星量販購(gòu)物城，居民購(gòu)物已不局限于此一家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)，本項(xiàng)目的啟動(dòng)在吸引新星客戶(hù)分流的同時(shí)也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項(xiàng)目的青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地功能，給廣大青少年提供了一個(gè)多元的舞臺(tái)，同時(shí)也給商家?guī)?lái)勃勃商機(jī)。(3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂(lè)，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來(lái)購(gòu)物。(4).進(jìn)入WTO的大背景下，隨著城市化進(jìn)程的加速，XX區(qū)的物流配送領(lǐng)袖地位將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，城市品味將得到極大的提升。(5).周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的盤(pán)活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。威脅：(1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機(jī)關(guān)單位配套住宅項(xiàng)目將以競(jìng)爭(zhēng)者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶(hù)。**區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對(duì)XX區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分流影響。(2).目前XX區(qū)部分樓盤(pán)由于長(zhǎng)時(shí)間的知名度，會(huì)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。(3).由于緊靠項(xiàng)目，A項(xiàng)目的啟動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目而言形成了直接的威脅。(4).企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境等，處在不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住有利的投資機(jī)會(huì)，就能使企業(yè)不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。本項(xiàng)目存在的威脅主要來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 第三章 項(xiàng)目定位及銷(xiāo)售預(yù)測(cè)一、 項(xiàng)目定位：1．項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位一：地標(biāo)—XX區(qū)乃至全市特色的商住項(xiàng)目定位二：城市的形象窗口－XX商業(yè)形象的典型代表2．目標(biāo)市場(chǎng)定位（1） 目標(biāo)區(qū)域由于本項(xiàng)目地處XX區(qū)，目前XX區(qū)人口僅22萬(wàn)人。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析得知，XX區(qū)消費(fèi)群因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力不夠的緣故仍無(wú)法支撐5萬(wàn)平方米的大型商業(yè)設(shè)施（含本項(xiàng)目）。因此本項(xiàng)目定位必須為市級(jí)商業(yè)設(shè)施，吸引XX全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。因此，區(qū)域市場(chǎng)是我們的主導(dǎo)客戶(hù)吸納方向。同時(shí)考慮到老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在XX市民心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區(qū)域外客戶(hù)同樣構(gòu)成了本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。（2） 目標(biāo)客戶(hù)：詳見(jiàn)附件：(1).商業(yè)部分功能定位現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，周邊廠(chǎng)礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)?？梢M(jìn)：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂(lè)城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。(2).住宅部分: 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶(hù)群及戶(hù)型配比定位如下。戶(hù) 型面積（平米）目標(biāo)消費(fèi)者戶(hù)型配比四室兩廳155平米私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)技術(shù)管理人員30%三室兩廳120－130平米企業(yè)技術(shù)管理人員/私營(yíng)業(yè)主50%兩室兩廳80－100平米偏向城市生活的服務(wù)性行業(yè)人員10%頂層復(fù)式五室兩廳200－220平米私營(yíng)業(yè)主/政府從業(yè)人員10%(3).青少年活動(dòng)中心：在當(dāng)今多元時(shí)代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個(gè)高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“