【正文】 設(shè)計(jì)費(fèi)用、廣告費(fèi)用等)3800自有資金38002004年11月2005年1月一期基礎(chǔ)及地下室工程及1000承建單位墊資10002005年25月一期主體工程3200收取預(yù)定金205銀行貸款30002005年611月一期裝飾及安裝工程9000收取售樓款14620二期主體工程10002005年122006年3月二期裝飾及安裝工程900收取售樓款8751三期基礎(chǔ)及主體工程9002006年49月三期裝飾及安裝工程918收取售樓款5854總計(jì)2071837230第八章 效益分析一、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算:銷(xiāo)售收入: 項(xiàng) 目面積（㎡）售價(jià)（元）合計(jì)（萬(wàn)元）住宅17503567商鋪4900車(chē)位只銷(xiāo)售105個(gè)車(chē)位中的50個(gè)車(chē)位5250青少年宮活動(dòng)中心1600合 計(jì)銷(xiāo)售稅金及附加根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加, %。（2）效應(yīng)招商根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點(diǎn)，從目標(biāo)客戶資料中，按知名度、影響力、號(hào)召力、形象度及銷(xiāo)售額等幾方面考慮重點(diǎn)篩選客戶，而后重點(diǎn)出擊招商，采用相應(yīng)的優(yōu)惠條件進(jìn)行招商，爭(zhēng)取重點(diǎn)客戶進(jìn)場(chǎng)，利用重點(diǎn)客戶的駐場(chǎng)作為賣(mài)點(diǎn)和炒點(diǎn)，吸引其他客戶進(jìn)場(chǎng)，從而達(dá)到推動(dòng)招商進(jìn)程的目的。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報(bào)收益。E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y＝a+bX1728＝a＋ ①1900＝a＋ ②1800＝a＋ ③1700＝a＋ ④計(jì)算得到： Y＝，代入公式得Y＝＝。同時(shí)考慮到老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在XX市民心目中有一定的親和力和吸引力。機(jī)會(huì)：(1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約2000人，加上周邊學(xué)校，汽車(chē)站流動(dòng)人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來(lái)充足人氣。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅開(kāi)發(fā)為主且價(jià)格差異不是很大。XX省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明， %的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，%的居民有購(gòu)房意向。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑是一個(gè)需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。由浙江XX實(shí)業(yè)有限公司投資3億元興建的“中國(guó)城商業(yè)廣場(chǎng)”完成進(jìn)度八成，預(yù)訂成績(jī)頗佳；；而上?！盭X花園”帶來(lái)的是大都市居住文化理念，讓海派風(fēng)格溶入了XX新城。前5 月，累計(jì) 26家開(kāi)發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，大大超過(guò)去年同期23家開(kāi)發(fā)企業(yè)。項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況本項(xiàng)目選址所在地的XX區(qū)，將形成以長(zhǎng)江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；建設(shè)向陽(yáng)路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強(qiáng)片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設(shè)；在向陽(yáng)廣場(chǎng)即長(zhǎng)江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。商業(yè)價(jià)值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞——建設(shè)廣場(chǎng)，南來(lái)北往的各地商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。到2005年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。從15月的情況看，私營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資4個(gè)億，占總量的41%，位居前列，占總量的36%和11%。⑥、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。在無(wú)法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷(xiāo)力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)。樂(lè)觀的是今年XX市以住宅開(kāi)發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，%，緩沖下半年空置壓力。隨著汽車(chē)走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。劣勢(shì)：(1).保險(xiǎn)公司和中國(guó)銀行位于項(xiàng)目南北兩端，造成一定程度的視覺(jué)障礙，有損項(xiàng)目整體形象。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析得知，XX區(qū)消費(fèi)群因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力不夠的緣故仍無(wú)法支撐5萬(wàn)平方米的大型商業(yè)設(shè)施（含本項(xiàng)目）?？杀葘?shí)例芙蓉苑一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡可比實(shí)例山水花園一層商鋪售價(jià)：6300元/㎡ 可比實(shí)例荷塘家園一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡現(xiàn)代廣場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格層數(shù)垂直遞減比例平均售價(jià)計(jì)算值（元/㎡）平均售價(jià)取定值（元/㎡）一層195129500二層57075500三層39954000四層31963000五層25572500整體平均售價(jià)取定值（元/㎡）4900根據(jù)本項(xiàng)目與華湘大廈、世紀(jì)花園、明珠花園、西湖花園等樓盤(pán)在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤(pán)規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場(chǎng)能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類(lèi)池排入城市污水管。B. 對(duì)現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。 2006年5月20日二期工程竣工驗(yàn)收。確定招商對(duì)象招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來(lái)確定，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)管理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。施工單位墊付資金1000萬(wàn)元。商場(chǎng)最低平均售價(jià)=房屋單位造價(jià)/（1營(yíng)業(yè)稅金及附加） =（）/（%） =3500元/平方米正常情況下平均銷(xiāo)售價(jià)格=銷(xiāo)售收入/銷(xiāo)售面積==3612元/平方米最低銷(xiāo)售量=㎡=60263平方米最低銷(xiāo)售率= 60263/82766100%=%%時(shí)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，即剛能保本。防范措施：加強(qiáng)項(xiàng)目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本；取得政府的支持，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費(fèi)用。，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。100%=%投資利稅率=(+)247。項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn)附表7－2。必須主動(dòng)尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門(mén)。本項(xiàng)目竣工后組織專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。四、給排水工程 給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。可采取買(mǎi)斷或者聯(lián)營(yíng)運(yùn)作方式進(jìn)行。(2).目前XX區(qū)部分樓盤(pán)由于長(zhǎng)時(shí)間的知名度，會(huì)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。(2).交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長(zhǎng)將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。截止5月底，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長(zhǎng)，；二是空置上升。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用3 個(gè)月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無(wú)拖欠情況；%。從一季度的調(diào)查樣本顯示，XX市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的亮點(diǎn)不再集中在住宅,而將包括寫(xiě)字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的投資發(fā)展。(1)、從基本情況看①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。現(xiàn)代廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（㎡）備注第一期工程㎡1現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)主體5層局部7層㎡2地下車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)1層㎡車(chē)位105個(gè)第二期工程1青少年活動(dòng)中心科教6層㎡2錦繡花園住宅高層26層小高層12層㎡第三期工程科教㎡總計(jì)五、可行性研究范圍：本可研只對(duì)第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。三期工程：為青少年科普綜合大樓， m2。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。⑤、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮。⑧、多數(shù)商家看好開(kāi)發(fā)形勢(shì)。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，XX市貫徹落實(shí)毫不含糊。一是銷(xiāo)售下降。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬(wàn)。項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷(xiāo)售率的有利保障。**區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對(duì)XX區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分流影響。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園。三、供配電