【正文】 依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量進(jìn)行發(fā)展的階段。截止5月底，同比增長(zhǎng)52%。截止5月底，新開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)展順利，占完成總量的一半。③、新開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)模提高。從15月的情況看，私營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資4個(gè)億，占總量的41%，位居前列，占總量的36%和11%。②、非國(guó)有投資依然強(qiáng)勁。仍高于全省平均水平11個(gè)百分點(diǎn)，位居**、**之后第三位。(1)、從基本情況看①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。但從去年央行121號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。(2)商品住宅銷售情況分析 2004年首季，商品住宅銷售額16572萬(wàn)元，％； 2004年首季，商品住宅銷售面積171800平方米，％。二、XX市房地產(chǎn)發(fā)展概況房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 從2003年下半年房交會(huì)期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2004年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況的變化情況。2005年城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。到2005年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。該規(guī)劃將XX市城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。六、項(xiàng)目估算總投資額：，其中土地費(fèi)用2604萬(wàn)元，電梯設(shè)備費(fèi)750萬(wàn)元?，F(xiàn)代廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（㎡）備注第一期工程㎡1現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)主體5層局部7層㎡2地下車庫(kù)車庫(kù)1層㎡車位105個(gè)第二期工程1青少年活動(dòng)中心科教6層㎡2錦繡花園住宅高層26層小高層12層㎡第三期工程科教㎡總計(jì)五、可行性研究范圍：本可研只對(duì)第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。②、青少年活動(dòng)中心為6層，局部5層， m， m， m2。二期工程：包括錦繡花園和青少年活動(dòng)中心二部分①、錦繡花園為住宅樓， m2，分為兩棟。交通條件： 項(xiàng)目用地規(guī)劃主入口臨南京路，周邊有多個(gè)公交車站，長(zhǎng)途汽車站也近在咫尺，長(zhǎng)江路與南京路縱橫交錯(cuò)，南北東西交通條件均極為發(fā)達(dá)。 XX市現(xiàn)代廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二00四年八月目 錄第一章 概論第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及銷售預(yù)測(cè)第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃第六章 項(xiàng)目招商方案第七章 投資估算和資金籌措第八章 效益分析第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施第十章 結(jié)論及建議附件一 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位附件二 定價(jià)模型第一章 概 論一、項(xiàng)目名稱：XX現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn)：位于**市**區(qū)建設(shè)廣場(chǎng)西南角項(xiàng)目東面：臨主干道南京路項(xiàng)目南面：靠城市主干道長(zhǎng)江路工程西面：西接南山小區(qū)項(xiàng)目北面：臨桂花一村住宅小區(qū)三、區(qū)域特點(diǎn)：自然條件：場(chǎng)地北高南低，高差約二十余米，地塊西北部有一較大面積原始生態(tài)山林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的自然景觀條件，樹(shù)木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。商業(yè)價(jià)值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞——建設(shè)廣場(chǎng)，南來(lái)北往的各地商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。四、建設(shè)規(guī)模：（），㎡，該項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行：一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)， m2， m2，共5層高，一、二層層高為5 m， m， m。一棟26層，一棟12層，首層為架空層，設(shè)作停車位。三期工程：為青少年科普綜合大樓， m2。第三期工程未列入本可研范圍。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積㎡2總建筑面積㎡3建筑密度%28．53％4容積率5總投資額萬(wàn)元6銷售收入萬(wàn)元7銷售稅金及附加萬(wàn)元8所得稅萬(wàn)元21409凈利潤(rùn)萬(wàn)元10投資利潤(rùn)率%%11投資利稅率%%12建設(shè)期年2第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析1 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃《XX市城市總體規(guī)劃（20012020）》于2003年9月5日通過(guò)XX省級(jí)評(píng)審。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況本項(xiàng)目選址所在地的XX區(qū)，將形成以長(zhǎng)江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；建設(shè)向陽(yáng)路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強(qiáng)片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設(shè)；在向陽(yáng)廣場(chǎng)即長(zhǎng)江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。(1)商品住宅開(kāi)發(fā)情況分析 2004年首季，商品住宅施工面積為2093100平方米，％； 2004年首季，商品住宅竣工面積為407900平方米，％。未來(lái)幾年發(fā)展趨勢(shì)近6年，XX市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。今年15月，%，增速有減緩。 %；， %；，；其他用房完成3億元。今年非國(guó)有資本在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。%%，減少7個(gè)百分點(diǎn)。前5 月，累計(jì) 26家開(kāi)發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，大大超過(guò)去年同期23家開(kāi)發(fā)企業(yè)。④、開(kāi)發(fā)資金到位情況較好。國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分別為400萬(wàn)元和2500萬(wàn)元；，增長(zhǎng)24%；，%；， %，%。⑤、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資價(jià)值往往更高,故持續(xù)走強(qiáng)。15月,?！捌Q(mào)城”“電器廣場(chǎng)”等上億元大型商業(yè)項(xiàng)目有10個(gè)正在建設(shè)中，掀起了XX市商業(yè)開(kāi)發(fā)的高潮。由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來(lái)資本增多，形成了XX有始以來(lái)上億元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)最多的一年，從上年9家增加到21家。由浙江XX實(shí)業(yè)有限公司投資3億元興建的“中國(guó)城商業(yè)廣場(chǎng)”完成進(jìn)度八成，預(yù)訂成績(jī)頗佳；；而上?！盭X花園”帶來(lái)的是大都市居住文化理念，讓海派風(fēng)格溶入了XX新城。在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、城市拆遷三重因素的影響下，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。%，%，%；%；%。⑧、多數(shù)商家看好開(kāi)發(fā)形勢(shì)。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)150點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到160點(diǎn)。那些擁有土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。 房地產(chǎn)投資在XX市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，%。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑是一個(gè)需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。①.征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營(yíng)性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，XX市貫徹落實(shí)毫不含糊。②.立項(xiàng)規(guī)劃影響：堅(jiān)決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來(lái)越大。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高35%才允許開(kāi)工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購(gòu)房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過(guò)貸款人月收入的50%，限制對(duì)購(gòu)買第二套房的貸款，對(duì)購(gòu)買第四套房以上的投資性購(gòu)房不予貸款等。5 月底到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款雖只占24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重超過(guò)五成。一是銷售下降。增長(zhǎng)1倍。空置類型以住宅居多，占67%。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過(guò)1萬(wàn)多平方米就屬這類情況。 (4)、趨勢(shì)判斷 隨著國(guó)土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化趨勢(shì)，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)：①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)