【正文】 等周邊縣市，甚至其他省市和地區(qū)外部區(qū)域擁有了一定的影響力；置業(yè)動機：以自住為主。從區(qū)域價格來看，最高為涪城區(qū)，達5,，其次為經開區(qū)，第三為科創(chuàng)園區(qū)，達4,。與2008年3,，漲幅為9%。另外，市場不斷升溫，價格不斷上漲，受“買漲不買跌”的心理影響，大量投資性需求被激活。12”大地震使綿陽大量房屋受損，出于安全考慮，這部分人群陸續(xù)開始購房。三是需求推動。2008年底的“4萬億投資”刺激計劃，第五次降息，國十條中確定的適度寬松的貨幣政策，以及災后重建的相關優(yōu)惠政策，刺激了壓抑一年的市場需求集中釋放。，比之前的2008年超出一倍多。三 、市場供求分析2011年10月末全年綿陽累計預售商品房項目114個。19月，%。目前在售項目普通住宅已有數個超過4000元/平米，達到5000元/平米左右。 近五年綿陽經濟快速發(fā)展，GDP指標如下： 單位：億元 年度2007年2008年2009年2010年2011年上年GDP總額增長%%%%%二、綿陽房地產開發(fā)現狀分析，%，已經形成了以涪城區(qū)為中心，向東、西、南、北輻射，并沿涪江、安昌江兩岸發(fā)展的格局。綿陽各級各類學校由應試教育向素質教育轉軌，并取得了明顯的實效。文化教育綿陽的文化教育和社會事業(yè)與經濟協調發(fā)展。有各類專業(yè)技術人員17萬人，有兩院院士25人；享受政府特殊津貼有突出貢獻的專家800多名，在許多重要科技領域代表著中國乃至世界一流水平?？萍寂c人才綿陽人才薈萃，擁有雄厚的科技實力，是國家重要的國防軍工科研生產基地，境內有中國工程物理研究院、中國空氣動力研究與發(fā)展中心、中國燃氣渦輪研究所等國防研究院所18家；博士后流動工作站5個、民營科技實體300個。與一般的二級城市相比，綿陽對周邊人口和資源的吸附能力很強。從整個綿陽市來看，近幾年綿陽城市化進程發(fā)展較快。其分布特點是：南北少，中部多；東邊少而西邊多?！??！?，歷年極端最高氣溫，℃℃外，～℃之間。綿陽市氣候四季分明，以冬季最長，為95～115天；春、夏季次，為81～91天和82～118天；秋季最短，為71～76天。冬半年受偏北氣流控制，氣候干冷少雨；夏半年受偏南氣流控制，氣候炎熱、多雨、潮濕。綿陽四山三水，有著“東旗西鼓，南蛇北龜”與“山形如斗，襟帶三川”之稱，涪江、安昌江、莢蓉溪三水交匯，較之于杭州西湖還大一平方公里左右，構成綿陽城市特色的自然空間格局，給綿陽賦予了山的沉穩(wěn)與水的靈動，是全國有名的宜居城市和休閑城市。市內有公交線路80余條，800余輛公交車，總長2,300公里的公交線路，南北貫通、東西縱橫、城鄉(xiāng)連接，出租車上千輛，市內交通十分方便。261公里的城市道路和寶成鐵路、成綿高速（成都綿陽）、綿廣高速（綿陽廣元）、綿重高等級公路（綿陽重慶）以及5條通往縣（市）的高等級公路，構成了四通八達的交通運輸網絡。綿陽災后重建取得了令世人矚目的成績，大大加快了城市、經濟的發(fā)展步伐，同時，城市開發(fā)建設也面臨新的歷史發(fā)展機遇，今年，綿陽市出臺了旨在加快舊城改造的14號文件，并成立了專門的領導機構和辦事機構，推進城市舊城改造。其中綿陽市區(qū)面積約100平方公里左右。高效、節(jié)約、便于施工，講求質量，控制投資。重視總體環(huán)境建設，兼顧社會效益、經濟效益和環(huán)境效益，把對土地的利用作為對環(huán)境的改善和美化。從空間上為人們各種需求的實現創(chuàng)造條件，將社會經濟現狀與發(fā)展的可能相結合，為居民創(chuàng)造新穎、別致、高質量的生活和居住環(huán)境。 二、編制依據國家計委《關于建設項目可行性研究試行管理辦法》《投資項目可行性研究指南》《建設項目經濟評價方法與參數》《投資項目經濟咨詢評估指南》《綿陽市城市總體規(guī)劃》國家現行的行業(yè)規(guī)定、法律法規(guī)、設計標準三、編制范圍本報告對開發(fā)建設項目的規(guī)模、建筑方案、場址選擇、項目實施計劃、投資估算、技術經濟分析等多方面進行論證，全面考察項目建設的必要性和可行性。其中： （1）、商品住宅建筑面積（含一半陽臺面積）：30,140平方米（2）、酒店建筑面積：33,420平方米（3）、地上商業(yè)面積：21,080平方米（4）、地下室建筑面積：23,150平方米（車位525個）。二〇一二年十一月第一部份　項目的整體分析第一章　　總　　論一、項目概況項目名稱：國際商業(yè)廣場建設單位： 建設地點：綿陽市涪城路1 11號項目總占地面積：9, 平方米項目總建筑面積：107,790平方米。本項目由A棟39層150米酒店綜合樓、B棟37層120米的高層住宅及5層商業(yè)裙房組成，形成與地塊重要性相符合的集商業(yè)、居住、休閑為一體的現代城市綜合體。總投資：49,800萬元。四、總體建設規(guī)劃方案１、指導思想建筑設計應以人為本，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經濟性、時代性、超前性。規(guī)劃設計原則堅持建筑功能、建筑美學、空間組合、城市美學均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實用的原則。項目定位以商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理設計、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。第二章　項目提出的背景綿陽市位于四川盆地西北部，涪江中上游地帶，是中國唯一的科技城，四川省區(qū)域中心城市、四川省副省會、四川省第二大城市，素有“富樂之鄉(xiāng)”、“西部硅谷”美譽的綿陽，是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產基地，面積20,，%。全市按地貌主要類型：山區(qū)占61%，%，%。一、城市概況交通綿陽交通設施完善，是川西北重要的交通樞紐。已建成通航的綿陽南郊機場是目前距離九寨溝最近的民用機場，已開通了至北京、上海、廣州、深圳、西安、長沙、杭州、?？凇⒗ッ鞯热珖髦饕鞘械暮桨?。居住環(huán)境城在山水間，人在畫廊行 綿陽的先民們在選擇綿陽城的建址時，十分重視 “天理”， 注重人與自然的和諧相生。氣候特點綿陽市地處中國東部季風區(qū)的四川盆地亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)。由于市境內地勢北高南低，高差懸殊大，地貌由山地向丘陵過渡，形成了較為獨特的氣候特點。夏、秋雨水充沛，雖冬春時有干旱發(fā)生，但年平均空氣相對濕度均在70％以上，因而終年濕潤。雖有伏旱高溫天氣，卻少酷暑。綿陽市降水量比較充沛，全市年均降水量825．8～1417毫米。人口，綿陽市城區(qū)108萬人。究其原因，主要是由于綿陽市政府的規(guī)劃,工業(yè)經濟發(fā)展很快，第三產業(yè)發(fā)展迅猛，房地產業(yè)快速發(fā)展等等，推動了綿陽城市的建設。綿陽人口變動的特征是：轄區(qū)內人口向綿陽市區(qū)集聚，轄區(qū)外人口大量進入綿陽市區(qū)。有以西南科技大學為代表的大中專院校28所；長虹、九洲國家級技術中心2個，雙馬、東材等省級技術中心8個，有長虹、九洲、雙馬、華晨、華潤、雙匯等大中型骨干企業(yè)50家，國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、科教創(chuàng)業(yè)園暨西南科技大學國家大學科技園、經濟技術開發(fā)區(qū)、現代農業(yè)科技示范區(qū)、南郊工業(yè)園、游