【正文】 面積94平方公里。2002年，12年翻了三番多，%。20多年來，惠州市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。本開發(fā)項目的各項財務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求?？偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本項目的實際情總嚴(yán)謹測算得出。項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項目有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。60 惠州**廣場可行性研究報告10．2可行性建議……………………………………………………………………………………………59…………………………………………………………………………………………10．1研究結(jié)論59結(jié)論及建議………………………………………………………………………………………57第十章9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析……………………………………………………………………569．4項目敏感性分析……………………………………………………………………………………9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………5546……………………………………………………………………………………9．1項目開發(fā)前景45……………………………………………………………………………………8．10本項目開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例44…………………………………………………………………………………………………………………………………………8．4．1437．2目標(biāo)客戶分析………………………………………………………………………………………36個案分析……………………………………………………………………………………………28第五章惠州市商品房供給狀況…………………………………………………………………………26第四章對環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………243．5需求祈求………………………………………………………………………………………………233．4住宅建設(shè)和消費…………………………………………………………………………………3．222基本情況……………………………………………………………………………………………3．1222．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃21……………………………………………………………………………2．4．3道路系統(tǒng)19……………………………………………………………………………………2．4．1基本描述18區(qū)域特點……………………………………………………………………………………………2．418………………………………………………………………………………建筑造型2．3．618…………………………………………………………………………………交通組織2．3．417…………………………………………………………………………………項目概況2．3．216…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………研究內(nèi)容2．2．314…………………………………………………………………………………研究目的2．2．114研究過程……………………………………………………………………………………………2．213…………………………………………………………………………………研究依據(jù)2．1．112項目概括………………………………………………………………………………………………11第二章惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………081．4惠州市的區(qū)位條件……………………………………………………………………………惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況……………………………………………………………**廣場可行性研究報告目錄第一章051．1惠州市經(jīng)濟發(fā)展歷程與特點…………………………………………………………………061．3南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)……………………………………………………101．5122．1研究基礎(chǔ)…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………132．1．2項目參數(shù)…………………………………………………………………………………142．2．2研究人員…………………………………………………………………………………152．2．4研究方法152．3項目背景……………………………………………………………………………………………162．3．1發(fā)展商簡介…………………………………………………………………………………172．3．3總體布局…………………………………………………………………………………182．3．5建筑功能…………………………………………………………………………………182．3．7消防及分區(qū)……………………………………………………………………………………192．4．2總體布局……………………………………………………………………………………202．4．4公共設(shè)施配置……………………………………………………………………………21第三章惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………233．3需求主要指標(biāo)…………………………………………………………………………………………274．1商品房供給總量及特點…………………………………………………………………………274．2住宅市場發(fā)展趨勢………………………………………………………………………………315．1總體供給狀況………………………………………………………………………………………315．2個案分析……………………………………………………………………………………………31第六章項目評估……………………………………………………………………………………………346．1項目概括………………………………………………………………………………………………346．2項目優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………346．3項目劣勢………………………………………………………………………………………………36第七章市場容量……………………………………………………………………………………………367．1項目市場定位…………………………………………………………………………………………377．3銷售價格預(yù)測……………………………………………………………………………………………377．4市場容量估算……………………………………………………………………………………………38第八章初步成本分析………………………………………………………………………………………408．1項目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………………408．2項目開發(fā)組織………………………………………………………………………………………418．3土地成本………………………………………………………………………………………………438．4建安成本……………………………………………………………………………………………土建及裝修工程成本438．4．2設(shè)備安裝工程成本438．5前期費用……………………………………………………………………………………………438．6項目其它不可預(yù)見費………………………………………………………………………………448．7開發(fā)期稅、費………………………………………………………………………………………448．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費…………………………………………………448．9本項目靜態(tài)總投資………………………………………………………………………………………………………………………………………45第九章財務(wù)效益估算459．2財務(wù)效益初步估算………………………………………………………………………………按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：◆◆◆第一章惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔惺菑V東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟社會各項指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實際利用外資年均增長61%，%，%，%。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠幻想。這些事件對惠州的經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。在此期間，%，%，%，%，%，%。預(yù)計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。1．4南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。該項目已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計到2005年正式建成投產(chǎn)。大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有