【正文】 ，環(huán)比增長45%；，同比減少12%，環(huán)比增長78%。2. 土地開發(fā)面積，環(huán)比增長100倍；。同比增長54%，環(huán)比增長40%；，同比減少77%，環(huán)比減少15%。一、全市房地產(chǎn)開發(fā)投資（包括各縣市）全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資與去年基本持平，土地開發(fā)面積和土地購置面積大幅增長，商品房施工面積和竣工面積繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資情況良好，新開工面積和銷售面積呈下降趨勢。房地產(chǎn)市場經(jīng)過近十年的快速發(fā)展和過熱增長，在國家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下，已經(jīng)進入調(diào)整期。三、 可行性報告編制依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標［2000］205號）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資［1993］530號）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)［1998］11號）《婁底建設(shè)工程價格信息》婁底市總體城市規(guī)劃（20002020）婁底體育場地勘資料投資方簽訂的協(xié)議書或意向書《萬豪城市廣場環(huán)境保護影響評價》及批復(fù)香港華城規(guī)劃設(shè)計研究院《萬豪城市廣場規(guī)劃方案》《婁底市2008年政府工作報告》1有關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計規(guī)范1有關(guān)市場調(diào)研及其他相關(guān)資料四、 可行性研究報告編制范圍根據(jù)萬豪城市廣場規(guī)劃設(shè)計方案，本可行性研究報告的編制范圍為市場調(diào)研分析、建設(shè)規(guī)模目標、功能分區(qū)布局、規(guī)劃建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、項目經(jīng)濟效益評價和風險防范及對策等。大連三江集團是大連乃至東北實力雄厚,享有盛譽的城市運營商,以房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、激光科技為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo),擁有一大批高素質(zhì)人才隊伍,先后完成了大連政務(wù)中心,大連外事公寓。1經(jīng)濟效益測算該項目開發(fā)建設(shè)總投資為89160萬元；項目可實現(xiàn)銷售收入為95182萬元；可實現(xiàn)的固定資產(chǎn)收入為37938萬元；可獲取利潤總額43961萬元，稅前利潤率為49%；預(yù)期支付所得稅3569萬元；稅后利潤40392萬元，稅后利潤率為45%；項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPY)投資利稅率為12%.二、 業(yè)主單位簡介五江集團是我國第一大搪瓷生產(chǎn)基地和全球最大的保溫瓶生產(chǎn)基地,同時也是湖南省綜合實力排名第二的民營企業(yè),、24萬平米的五江國際建材家居城、50萬平米的長沙上河國際商業(yè)廣場等一大批明星項目。（2） 酒店位于氐星路與貿(mào)西街交口，沿路口設(shè)置，擬定為為五星級酒店標準，擬為一類高層設(shè)計，體現(xiàn)建筑地標性。主要建設(shè)內(nèi)容本項目將打造成為集酒店、辦公、百貨、超市、影院、餐娛等為一體的大型開放式Shopping Mall和城市中央高端居住區(qū)的城市綜合體。 資金來源本項目建設(shè)資金以開發(fā)商自籌資金為主，部分通過銀行貸款、銷售收入再投入等渠道解決。 建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為48586㎡（不包括城市道路用地面積），地上總建筑面積為194167㎡，地下總建筑面積為54607㎡，其中商業(yè)建筑面積為80304㎡，酒店建筑面積為47038㎡，住宅建筑面積為126919㎡。萬豪城市廣場項目可行性分析研究報告湖南中南大學(xué)建筑設(shè)計院有限公司2009年7月目 錄第一節(jié)：總論 04一、 項目概況 04二、 業(yè)主單位簡介 05三、 可行性報告編制依據(jù) 06四、 可行性報告編制范圍 06第二節(jié)：房地產(chǎn)市場分析 07一、 全市當產(chǎn)開發(fā)投資 07二、 婁底市市本級商品房供銷情況 08第三節(jié)：商業(yè)市場分析12一、 春園商圈 13二、 火車站商圈 19第四節(jié)：項目建設(shè)的可行性 22一、 政策分析 22二、 區(qū)位價值分析 22三、 項目條件分析 23四、 產(chǎn)品形態(tài)分析 23第五節(jié)：項目建設(shè)條件 25一、 地形條件 25二、 氣候條件 25三、 經(jīng)濟條件 27三、 交通條件 27第六節(jié)：建筑方案及產(chǎn)品說明 30一、 項目選址30二、 總平面布局34三、 項目定位35四、 道路布置36五、 配套設(shè)置36六、 給排水系統(tǒng)37七、 電氣設(shè)計39八、 通風排煙系統(tǒng)42九、 景觀設(shè)計42第七節(jié)：節(jié)能節(jié)水措施 43一、 節(jié)能措施43二、 節(jié)水措施44第八節(jié)：環(huán)境影響與評價46一、 環(huán)境影響分析46二、 綜合結(jié)論49三、 建議與要求49第九節(jié)：勞動安全衛(wèi)生與消防53一、 勞動安全衛(wèi)生53二、 消防措施55第十節(jié)：組織機構(gòu)與實施方案57一、 項目開發(fā)計劃57二、 組織管理58三、 實施措施62四、 項目實施進度63第十一節(jié)：項目招投標管理64一、 招投標依據(jù)64二、 招投標管理64三、 招投標基本情況64第十二節(jié)：投資估算與資金籌措66一、 投資估算66二、 項目總投資76三、 資金籌措77第十三節(jié)：銷售收入測算79一、 銷售單價測算79二、 銷售總價測算80第十四節(jié)：財務(wù)估算及評價84一、 總成本費用估算84二、 利潤估算85三、 項目可運用資金估算表87四、 項目總體現(xiàn)金流量表87五、 財務(wù)評估指標88第十五節(jié)：研究結(jié)論與建議89附圖及附表《項目區(qū)位圖》《項目紅線圖》《婁底體育場地塊規(guī)劃設(shè)計條件》《婁底市委常委會議紀要》（2006年第四次）《關(guān)于萬豪城市廣場項目環(huán)境影響報告書的批復(fù)》《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（婁辦發(fā)「2009」1號）《萬豪城市廣場規(guī)劃設(shè)計方案》《萬豪城市廣場戶型面積表》《萬豪城市廣場戶型圖》《項目工程進度圖》第一節(jié)：總 論一、 項目概況 項目名稱萬豪城市廣場 項目投資商湖南五江集團、湖南清泉集團、大連三江集團 項目開發(fā)商婁底三江萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目建設(shè)地點位于氐星路與貿(mào)西街西北角，東臨春園步行街，南面與婁星廣場隔街相望，西鄰氣象局及體育館宿舍區(qū)，北至九龍小商品市場。 用地性質(zhì)綜合用地（含旅館業(yè)、居住、辦公用地、商業(yè)用地）。 投資總額89160萬元。 建設(shè)計劃項目建設(shè)周期為36個月，即2009年7月至2012年7月。（1） 商業(yè)區(qū)設(shè)在地塊東區(qū)，臨氐星路和春園步行街，總建筑面積為80304㎡，其中主力百貨為22014㎡，㎡。（3） 住宅區(qū)位于地塊西部，采取行列式排布，為南北通透的板式高層建筑，總建筑面積為126919㎡。清泉集團是一家成長型的民營企業(yè)集團,以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo),由清泉集團和五江集共同開發(fā)的春園步行街是婁底商業(yè)提檔升級