【正文】 三、 可行性報(bào)告編制依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)［ 2020］ 205號(hào)） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資［ 1993］ 530號(hào)） 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)［ 1998］11號(hào)） 《 婁底建設(shè)工程價(jià)格信息 》 婁底市總體城市規(guī)劃（ 20202020） 婁底體育場(chǎng)地勘資料 投資方簽訂的協(xié)議書或意向書 《萬豪城市廣場(chǎng)環(huán)境保 護(hù)影響評(píng)價(jià)》及批復(fù) 香港華城規(guī)劃設(shè)計(jì) 研究 院《萬豪城市廣場(chǎng)規(guī)劃方案》 《婁底市 2020年政府工作報(bào)告》 1 有關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計(jì)規(guī)范 1 有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研 及其他相關(guān)資料 四 、 可行性研究報(bào)告編制范圍 根據(jù)萬豪城市廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本可行性研究報(bào)告的編制范圍為 市場(chǎng)調(diào)研分析、建設(shè)規(guī)模目標(biāo)、功能分區(qū)布局、規(guī)劃建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防范及對(duì)策 等。 大連三江集團(tuán) 是大連乃至東北實(shí)力雄厚 ,享有盛譽(yù)的城市運(yùn)營商 ,以房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、激光科技為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo) ,擁有一大批高 素質(zhì)人才隊(duì)伍 ,先后完成了大連政務(wù)中心 ,大連外事公寓 。 1經(jīng)濟(jì)效益 測(cè)算 該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資為 89160 萬元； 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入為 95182 萬元； 可實(shí)現(xiàn)的固定資產(chǎn)收入為 37938 萬元； 可獲取利潤總額 43961 萬元，稅前利潤率為 49%； 預(yù)期支付所得稅 3569萬元； 稅后利潤 40392 萬元，稅后利潤率為 45%； 項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 為 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPY)為 萬元 投資利稅率為 12%. 二、 業(yè)主單位簡(jiǎn)介 五江集團(tuán) 是我國第一大搪瓷生產(chǎn)基地和全球最大的保 溫瓶生產(chǎn)基地 ,同時(shí)也是湖南省綜合實(shí)力排名第二的民營企業(yè) ,年銷售收入達(dá) 30 億元 .先后開發(fā)了 20 萬平米的五江購物中心、 24 萬平米的五江國際建材家居城、 50 萬平米的長沙上河國際商業(yè)廣場(chǎng)等一大批明星項(xiàng)目 。 （ 2） 酒店位于氐星路與貿(mào)西街交口，沿路口設(shè)置 ， 擬定為 為 五星級(jí)酒店 標(biāo)準(zhǔn) ，擬 為一類高層設(shè)計(jì)，體現(xiàn)建筑地標(biāo)性。 主要建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目將打造成為集酒店、辦公、百貨、超市、影院、餐娛 等 為一體的 大型 開放式 Shopping Mall 和城市中央 高端 居住區(qū)的城市綜合體。 資金來源 本項(xiàng)目建設(shè)資金以開發(fā)商自籌資金為主，部分通過銀行貸款 、銷售收入再投入等渠道 解決。 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積 為 48586 ㎡（不包括城市道路用地面積） ， 地上 總建筑面積為 194167 ㎡， 容積率為 ， 地下總建筑面積為 54607 ㎡ ， 其中商業(yè)建筑面積為 80304 ㎡，酒店建筑面積為 47038 ㎡，住宅建筑面積為 126919 ㎡。 萬豪城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性 分析 研究報(bào)告 湖南中南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院有限公司 2020年 7 月 1 目 錄 第一節(jié)：總論 04 一、 項(xiàng)目概況 04 二、 業(yè)主單位簡(jiǎn)介 05 三、 可行性報(bào) 告編制依據(jù) 06 四、 可行性報(bào)告編制范圍 06 第 二 節(jié)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 07 一、 全市當(dāng)產(chǎn)開發(fā)投資 07 二、 婁底市市本級(jí)商品房供銷情況 08 第 三 節(jié)： 商業(yè)市場(chǎng)分析 12 一、 春園商圈 13 二、 火車站商圈 19 第 四 節(jié)： 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 22 一、 政策分析 22 二、 區(qū)位價(jià)值分析 22 三、 項(xiàng)目條件分析 23 四、 產(chǎn)品形態(tài)分析 23 第 五 節(jié)： 項(xiàng)目建設(shè) 條件 25 一、 地形條件 25 二、 氣候條件 25 三、 經(jīng)濟(jì)條件 27 三、 交通條件 27 第六 節(jié)： 建筑方案及產(chǎn)品說明 30 一、 項(xiàng)目選址 30 二、 總平面布局 34 2 三、 項(xiàng)目定位 35 四、 道路布置 36 五、 配套設(shè)置 36 六、 給排水系統(tǒng) 37 七、 電氣設(shè)計(jì) 39 八、 通風(fēng)排煙系統(tǒng) 42 九、 景觀設(shè)計(jì) 42 第七節(jié)： 節(jié)能節(jié)水措施 43 一、 節(jié)能措施 43 二、 節(jié)水措施 44 第 八 節(jié)： 環(huán)境影響與評(píng)價(jià) 46 一、 環(huán)境影響分析 46 二、 綜合結(jié)論 49 三、 建議與要求 49 第九節(jié)： 勞動(dòng)安全 衛(wèi)生 與消防 53 一、 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 53 二、 消防措施 55 第十節(jié)： 組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施方案 57一、 項(xiàng)目開發(fā) 計(jì)劃 57 二、 組織管理 58 三、 實(shí)施措施 62 四、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 63 第 十一 節(jié)： 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 64 一、 招投標(biāo)依據(jù) 64 二、 招投標(biāo)管理 64 三、 招投標(biāo)基本情況 64 3 第 十二 節(jié)： 投資估算與資金籌措 66 一、 投資估算 66 二、 項(xiàng)目總投資 76 三、 資金籌措 77 第 十 三 節(jié)： 銷售收入測(cè)算 79 一、 銷售單價(jià)測(cè)算 79 二、 銷售總價(jià)測(cè)算 80 第 十 四 節(jié)： 財(cái)務(wù) 估算及 評(píng)價(jià) 84 一、 總成本費(fèi)用估算 84 二、 利潤估算 85 三、 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表 87 四、 項(xiàng)目總體現(xiàn)金流量表 87 五、 財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo) 88 第十五 節(jié)： 研究結(jié)論與建議 89 附圖及附表 《項(xiàng)目區(qū)位圖》 《項(xiàng)目紅線圖》 《婁底體育場(chǎng)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》 《婁底市委常委會(huì)議紀(jì)要》（ 2020 年第四次） 《關(guān)于萬豪城市廣場(chǎng)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書的批復(fù)》 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（婁辦發(fā)「 2020」 1 號(hào) ） 《萬豪城市廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》 《萬豪城市廣場(chǎng)戶型面積表》 《萬豪城市廣場(chǎng)戶型圖》 《 項(xiàng)目工程進(jìn)度圖》 4 第一 節(jié) ：總 論 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 萬豪城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目投資商 湖南五江集團(tuán)、湖南清泉集團(tuán)、 大連三江集團(tuán) 項(xiàng)目開發(fā)商 婁底三江萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限