【正文】 屬于珠三角地區(qū)。1989—1993年是惠州市經濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經濟社會各項指標都經歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實際利用外資年均增長61%，%，%，%。1．4南海石化項目和大亞灣經濟區(qū)的建設該項目已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到2005年正式建成投產。開發(fā)區(qū)內已有東風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關注?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉變。同時，石化產業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。2．建設用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）銷售收入：56167萬元開發(fā)總投資：41504萬元；其中：2．土建、建安設計工程費：28752萬元；6．供水增容費：120萬元；10．其他費用：500萬元。房地產項目所涉及內容十分廣泛，因此，本項研究的內容亦較為復雜，總體上來看，我們依據預期收益和成本兩條主線，將內容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結論，個中涉及的主要分支內容包括：b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價；邀請營銷、估價、工程、建筑、預算等各方面專家就一些典型問題展開討論。項目總體布局為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設置要求。總住戶1100戶，可居住人口3800人。2．3．7消防及分區(qū)2．4本可行性研究針對**廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分攤。道路系統(tǒng)區(qū)內按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調整，原規(guī)劃路網走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當調整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內部三條道路調整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內的過境交通，又豐富了區(qū)內的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。文化設施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等?！舻谌禄葜菔形挥趶V東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結粵東的陸上交通要沖。m2／人?！艨罩米》靠偯娣e18萬平方米◆低端需求戶（接受商品房價格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。◆高端需求戶（2000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米?！粲匈彿恳庀虻募彝ブ?，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。從對消費者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當的購買力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型?；葜菥用駥ι唐贩凯h(huán)境及配套要求對住房硬件的要求具體數據如圖3所示。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導作用極為明顯。本類項目的個案分析5．2．2以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米。具體如下表：君華府小結君華府：1）配套設施完善劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。**廣場惠州新城江北27號小區(qū)，為集中高檔房產為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經驗的工程技術人員和房地產開發(fā)經營管理人員，建立、健全了一整套科學、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經營銷售、財務管理及房地產物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎。**廣場住宅區(qū)的建設目標是建設一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。（3）（4）（5）（6）本項目均價定為2300元/平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。近一兩年有購買商品房意向的家庭。◆28萬17％21％37％53％＝1960個家庭2．墻體30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。本項目的不可預見費用為500萬元，單方成本為20元／平方米。8．12其他費用具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：　　4．市場的需求：近年來低迷的房地產市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項目上馬，大大刺激了惠州房地產市場的興旺。M2）　　　　商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項工程費用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進度，反映在各個核算期的期末。　　銷售稅　%16萬元　　其它：％計算%22萬元采用這種回收方式，將有部分的預售樓款被用于開發(fā)建設。9．2．1．8財務指標的選取　　本項目經濟效益分析報表格式的依據是國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版），參照我國的財會制度，結合現(xiàn)時房地產開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經濟效益。　項目名稱金額（萬元）　　20002．5供水增容費從上述分析可得出如下關于本項目的開發(fā)效益的結論：從各財務評價指標看，整個項目盈利十分明顯；從計算模型的設定，知道影響本項目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目成功的關鍵。從上面的分析可知，不同的預售樓款回收方案導致的項目貸款數額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關頗大。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。年利率暫定為6％，按單利計算。同時，由于目前中國房地產市場受國家有關政策的影響仍然非常大，對未來幾年的惠州市物業(yè)市場發(fā)展狀況較難預測，因此，現(xiàn)給出本項目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析?，F(xiàn)在將有關的研究結論及可行性建議表述如下：10．1研究結論以目前來看，整個二期項目完成后，**廣場便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。特別會對第一階段的啟動開發(fā)較為有利。充分運用已有的各項技術力量和資源，進行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。　　　　本項目的規(guī)劃設計經過多方磋商討論，已經幾易其稿，其設計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務效益估算時，采用了較保守的計算模式。9．5．2物業(yè)銷售測價較為保守　　本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細調查以及結合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數據得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數據看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當建安成本上升5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。當后期開發(fā)期間的房地產市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務效益分析的角度上看是可行的。9．2．3二期投資效益分析　　二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。從財務指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎上有一定的盈余，基本達到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設的目的，在財務分析的角度上看是可行的。報建手續(xù)費貸款利率的支付方式為本核算期內支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內均勻投入的原則計算的本核算期內投資資金的半年利息。9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預售樓款抵償開發(fā)投資的原則　　首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。　　　　?。ヒ罁壳暗膶嶋H情況，我們設定首期建十層綜合商住樓四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標準網球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座?！　】紤]到本項目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設跨期較長，配套設施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務效益分析時，需要設定一定的條件。8．8供水增容費本項目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。按總建筑面積250000平方米進行分攤，單方成本為1150元／平方米。5．地面做法外墻磚或高級涂料。本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應的開發(fā)策略。另一方面，按照建設規(guī)劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。符合上述四個條件者則為7．4市場容量這些目標客戶具備如下特征：◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。◆市場容量估算7．1總體定位社區(qū)服務相對薄弱。（2）南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。5）規(guī)劃設計水平高第六章4）2）優(yōu)勢：君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。會所項目配置在這兩個樓盤當中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。碧水灣均價為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。惠州市房地產業(yè)經過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設、管理服務等方面都投入了一定的力量，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應情況呈供大于求的局面。第五章隨著消費者和房地產市場的逐步成熟，消費者對房地產的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產商又提供了一個新的市場機會?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經濟發(fā)達城市，經濟建設發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經商務工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產業(yè)的一定的發(fā)展機會?；葜菔械姆康禺a業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關注。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產項目過剩，而主要是結構性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設計失當、戶型及結構不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因?；葜菔猩唐贩抗┙o狀況4．1商品房供給總量及特點消費者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。3．4．43．4．3◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強?！?，戶均月收入4750元截止2003年底，交易宗數1148宗。2003年全市國內生產總值約700億元，一、二、三產業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據“配第克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內生產總值在廣東的21個市中排名第七位，分別相當于廣東全?。ㄊ绕骄剑?、深圳市與廣州市（省內先進水平）、河源市（省內落后水平）、在全省屬中上等水平。該地塊南面