【正文】 **廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告目錄第一章惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況……………………………………………………………051．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)…………………………………………………………………061．3惠州市的區(qū)位條件……………………………………………………………………………081．4南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)……………………………………………………101．5惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………11第二章項(xiàng)目概括………………………………………………………………………………………………122．1研究基礎(chǔ)………………………………………………………………………………………………122．1．1研究依據(jù)…………………………………………………………………………………132．1．2項(xiàng)目參數(shù)…………………………………………………………………………………132．2研究過(guò)程……………………………………………………………………………………………142．2．1研究目的…………………………………………………………………………………142．2．2研究人員…………………………………………………………………………………142．2．3研究?jī)?nèi)容…………………………………………………………………………………152．2．4研究方法…………………………………………………………………………………152．3項(xiàng)目背景……………………………………………………………………………………………162．3．1發(fā)展商簡(jiǎn)介………………………………………………………………………………162．3．2項(xiàng)目概況…………………………………………………………………………………172．3．3總體布局…………………………………………………………………………………172．3．4交通組織…………………………………………………………………………………182．3．5建筑功能…………………………………………………………………………………182．3．6建筑造型…………………………………………………………………………………182．3．7消防及分區(qū)………………………………………………………………………………182．4區(qū)域特點(diǎn)……………………………………………………………………………………………182．4．1基本描述……………………………………………………………………………………192．4．2總體布局……………………………………………………………………………………192．4．3道路系統(tǒng)……………………………………………………………………………………202．4．4公共設(shè)施配置……………………………………………………………………………212．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃……………………………………………………………………………21第三章惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………223．1基本情況……………………………………………………………………………………………223．2住宅建設(shè)和消費(fèi)…………………………………………………………………………………233．3需求主要指標(biāo)…………………………………………………………………………………………233．4需求祈求………………………………………………………………………………………………243．5對(duì)環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………26第四章惠州市商品房供給狀況…………………………………………………………………………274．1商品房供給總量及特點(diǎn)…………………………………………………………………………274．2住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)………………………………………………………………………………28第五章個(gè)案分析……………………………………………………………………………………………315．1總體供給狀況………………………………………………………………………………………315．2個(gè)案分析……………………………………………………………………………………………31第六章項(xiàng)目評(píng)估……………………………………………………………………………………………346．1項(xiàng)目概括………………………………………………………………………………………………346．2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)………………………………………………………………………………………………346．3項(xiàng)目劣勢(shì)………………………………………………………………………………………………36第七章市場(chǎng)容量……………………………………………………………………………………………367．1項(xiàng)目市場(chǎng)定位…………………………………………………………………………………………367．2目標(biāo)客戶分析………………………………………………………………………………………377．3銷售價(jià)格預(yù)測(cè)……………………………………………………………………………………………377．4市場(chǎng)容量估算……………………………………………………………………………………………38第八章初步成本分析………………………………………………………………………………………408．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………………408．2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織………………………………………………………………………………………418．3土地成本………………………………………………………………………………………………438．4建安成本……………………………………………………………………………………………438．4．1土建及裝修工程成本…………………………………………………………………438．4．2設(shè)備安裝工程成本………………………………………………………………………438．5前期費(fèi)用……………………………………………………………………………………………438．6項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)………………………………………………………………………………448．7開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi)………………………………………………………………………………………448．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費(fèi)…………………………………………………448．9本項(xiàng)目靜態(tài)總投資……………………………………………………………………………448．10本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期各項(xiàng)靜態(tài)總投資比例…………………………………………………………45第九章財(cái)務(wù)效益估算……………………………………………………………………………………459．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景……………………………………………………………………………………459．2財(cái)務(wù)效益初步估算………………………………………………………………………………469．3項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………559．4項(xiàng)目敏感性分析……………………………………………………………………………………569．5影響開(kāi)發(fā)效益的主要因素分析……………………………………………………………………57第十章結(jié)論及建議………………………………………………………………………………………5910．1研究結(jié)論…………………………………………………………………………………………5910．2可行性建議……………………………………………………………………………………………60 惠州**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：◆項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于惠州市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會(huì)公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。◆總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出?！舯鹃_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。第一章惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開(kāi)放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年，。改革開(kāi)發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。20多年來(lái)，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。惠州已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2002年，，12年翻了三番多，%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來(lái)人口（暫住人口）。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，；。1．2惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)縱觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開(kāi)發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開(kāi)放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開(kāi)始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)61%，%，%，%。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。1994年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，%，%，%，%，%，%。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。1．3惠州市的區(qū)位條件惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港