【正文】 展有以下幾個趨勢：數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。如圖2所示。3．5．1◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭。現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬，運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。綠化系統(tǒng)規(guī)劃◆社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米。公共設(shè)施配置◆本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進(jìn)行規(guī)劃的。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。二是專家研討會。總用地面積：3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（2002）42號（一期）2．1．2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)商：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為1:50?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。1．3惠州市的區(qū)位條件2002年，12年翻了三番多，%。20多年來，惠州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)?？偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。60 惠州**廣場可行性研究報(bào)告…………………………………………………………………………………………結(jié)論及建議………………………………………………………………………………………56448．4．1433628第五章對環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………233．4住宅建設(shè)和消費(fèi)…………………………………………………………………………………基本情況…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．4…………………………………………………………………………………2．3．417項(xiàng)目概況研究內(nèi)容2．2惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………惠州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況……………………………………………………………惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)…………………………………………………………………061．3研究人員152．2．4發(fā)展商簡介172．3．3……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………233．34．14．2總體供給狀況………………………………………………………………………………………個案分析……………………………………………………………………………………………346．3項(xiàng)目劣勢………………………………………………………………………………………………3638第八章8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………………418．5前期費(fèi)用8．6項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)8．7開發(fā)期稅、費(fèi)8．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費(fèi)8．9本項(xiàng)目靜態(tài)總投資9．2財(cái)務(wù)效益初步估算按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個時(shí)期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。第二章惠府國用（2003）字第13020100076號公共占地：10535平方米3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬元；7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：600萬元；2．2．1研究目的a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項(xiàng)目前景有決定性影響的市場因素；f、結(jié)合實(shí)際情況對項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素；2．2．4對影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對比。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。區(qū)域特點(diǎn)2．4．1本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。◆商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施?！艋葜菔猩唐贩啃枨鬆顩r3．1惠州市基本情況全市面積11158萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時(shí)人口密度215人／km2，低于全省平均水平。m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間?！艚鼉赡陙砘葜萁?jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會也頗為可能。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。第四章惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場正在逐漸形成。各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個個小高潮。惠州市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。（3）樓盤建設(shè)在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。樓盤小區(qū)地理位置好高檔樓盤中檔價(jià)格（7）第七章◆收入穩(wěn)定。7．3銷售價(jià)格測算同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％。28萬17％37％＝17612個家庭根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。平屋面、坡頂蓋。預(yù)留。單方成本為807元／平方米。本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)◎預(yù)算定額管理費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)◎新型墻體材料保證金本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為120萬元，／平方米。8．10不可預(yù)見費(fèi)9．2財(cái)務(wù)效益初步估算　　本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動車室內(nèi)泊車位。M2）9．2．1．2分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則　　由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。％3080萬元　　防洪費(fèi)：％計(jì)算　　%100萬元　　房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算100萬元　　印花稅：％計(jì)算　　9．2．1．5開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則　　第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進(jìn)行。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。初步效益測算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表：1．0287522．35322．6而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項(xiàng)目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動整個小區(qū)的目的。　　開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測價(jià)》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。9．4項(xiàng)目敏感性分析9．4．1首期開發(fā)敏感性分析　　選取首期開發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至90％，建安成本上升接近正負(fù)10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù)10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。主要有兩方面原因：9．5．1建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià)　　在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。現(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。10．2可行性建議　而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進(jìn)度放緩或壓后，使本項(xiàng)目開發(fā)