【正文】 　　綜合上述部分的研究結論，歸納出如下幾方面意見：　　一、項目所在區(qū)域為惠州市新城區(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向濱海城市的過渡對項目可產生一定的影響力，但本項目地處政治、經濟、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場前景；　　二、從本項目的開發(fā)成本估算數據看，本項目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計算財務成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。　　作為一個大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復雜，加上各階段滾動開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。根據第一階段開發(fā)資金運作模式的設定，對運用資金的能力要求較高。按照這個原則，各期開發(fā)對土地成本的負擔較為均勻。　　從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統改良后對其造成的影響項目內在盈利能力的預測?！　”敬慰尚行匝芯繉κ灼陂_發(fā)的技術分析，是充分結合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務評價的指標上看，基本達到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；結論及建議　　本次**廣場進行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進行了大量的市場研究的基礎之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務效益評價等方面作全面分析，從技術經濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。第十章但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。另外，在進行本次財務效益的計算過程中，所建立的計算模式的設定之中已經考慮到樓花預售款用于開發(fā)投資的情形。根據經驗，從項目可行性評估的角度上看，該測價較為合適。沒有考慮本項目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價顯得較保守。由市場調查的結果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造價能夠控制在1310元／平方米以內（實際測算的建安工程造價為￥1020元／m2）,則具有較強的競爭優(yōu)勢。9．5影響開發(fā)效益的主要因素　　分析從計算結果可以看出，本項目在進行全面投資開發(fā)時的財務效益在計算了財務成本后，具有一定程度的抗風險能力。設定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。另一方面，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內部盈虧能力，因此，如何去順應外部市場的變化適當進行調整是最可取的。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數，由此可認為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風險能力較強。綜合本項目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設計和物業(yè)測價定價等因素進行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到60％以上。其中，推廣價是由成本加成價乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經過測算，本項目各功能物業(yè)的銷售率必須達到82%才能夠使項目盈虧平衡。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內在的盈利能力。凈現金流量（利潤）資本收益率＝———————————　?。?）后期開發(fā)的資本收益率計算公式如下：在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。也就是說，預售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素?！捌椒€(wěn)回收”預售樓款的回收方案，在實際操作中將有一定的借鑒意義。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設定，開發(fā)資金可由部分預售樓款來沖抵。9．2．2首期第一階段投資效益分析　　根據前面對第一、二階段開發(fā)模式的設定，第一階段及第二階段預售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，不同的預售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數量，也就是說影響了財務成本。三、本項目的計算模型中，設定本項目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現本項目的內在盈利能力。500　　從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯。其他費用20002．10投資利息5002．9不可預見費6002．81202．7　各類配套工程費　　營業(yè)稅　應繳各種稅費土建、建安設計工程費土地開發(fā)費2．141504561672．0本項目靜態(tài)投資效益分析表序號參照我國的財會制度，結合現時房地產開發(fā)的實際情況，進行本項目的經濟效益評判。在本次可行性研究中，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設開發(fā)資金使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預售樓款抵償的部分，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息?！　。?）預售樓款的使用原則設定籌建期內獲得的預售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設，包括繳納各類土地成本和支付有關的開發(fā)費用。　?。?）預售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設初期開始進行預售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經取得了施工許可證，開始進行主體工程的建設，是一種較為保守的回收方式。作為低價銷售的一個補償，設定預售樓款可以在籌建期和建設期內回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預售樓款，二是在本核算期間內可供使用的預售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措，貸款利息為年息初步定為6％?！　。?）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費、財務費用等成本費用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。　?。?）銷售費用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的3％計算。%　　3280萬元　　營業(yè)稅金：％計算本項目銷售稅費一覽表（1）按照本地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)的習慣，在進行物業(yè)銷售時預計須支付的稅項主要有：　　營業(yè)稅金及附加：％計算；　　防洪費：％計算；　　房地產交易管理費：％計算；　　印花稅：％計算；　　其它：％計算。9．2．1．4進行物業(yè)銷售時預計發(fā)生的稅項及費用　第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設進度安排施工計劃。9．2．1．3第一階段開發(fā)運作期限的設定　　對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設定為第一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。各個階段的開發(fā)獨立負擔各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務效益測算。M2）　　　　地下室車庫：1500萬元（1500元／M210000M2）　　　　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100現將有關的計算過程表述如下：9．2．1計算設定9．2．1．1價格水平的假定　　依照本項目財務評價的慣例，本報告以進行項目租、售的價格測定時的建議價格作為計算依據，在進行項目投資估算，租售收入計算，經營成本假設等均采用現時的價格水平，并且在整個計算期內保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤?！　”緟^(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產投資資金聚集的熱點地區(qū)。良好的交通網絡：從西側通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內東側、北側分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯系。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經濟、文化、貿易于一體，各種氛圍都較好。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。根據惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經貿體系。財務效益估算9．1項目開發(fā)前景第九章本項目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．11投資利息本項目的報建手續(xù)費為600萬元，單方成本為24元／平方米。8．9報建手續(xù)費本項目各類配套工程費為532萬元，／平方米。8．7各類配套工程費本項目應繳各種稅費總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。8．5應繳各種稅費本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設備安裝工程費）總額為28752萬元。8．4建安成本本項目土地成本的總額為4000萬元。8．3土地成本低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。3．外門窗建筑用料說明：8．1項目基本裝修標準本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設備房或管理用房使用，各期公建配套設施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。本章節(jié)所引用的建筑經濟指標、基本技術參數以及主要成本數據，如土地成本、前期費用、開發(fā)期應繳納之稅費、小區(qū)紅線內、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據，由受托方專門組成的本項目研究小組經過與發(fā)展商進行了有關的商榷，最后得以確認。初步成本分析第八章28萬17％53％＝25228個家庭符合1和4者為28萬17％21％＝9996個家庭如果以惠州28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的?！粽{查結果占有購房意向家庭的37％；對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士?！粽{查結果為17％；在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米?！舳沃脴I(yè)人士◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內資企業(yè)高級雇員◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主根據本項目的市場定位，結合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質量、建筑特色，我們把目標客戶確定為：惠州市有一定基礎的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。◆**廣場的賣點在于人文關懷和優(yōu)良服務7．2目標客戶**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質的硬件設施和軟件服務為發(fā)展商的基本理念。依據項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)。因**廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務的薄弱。（3）隨著惠州由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（1）項目劣勢6．3（8）本項目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走本項目正南位置為政府擬建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。這類項目在惠州的具有相當的市場號召力，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。（2）（1）6．2項目優(yōu)勢項目概括配套設施完善3）發(fā)展商信譽