【正文】 二 〇 一 二 年 十一 月 。 項 目 銷售收入 成本費用 銷售稅金 銷售利潤 投資 利潤率 銷售 利潤率 基準情況 108,207 49,800 13,000 45,407 % % 銷售收入不變，成本上升 5% 108,207 52,290 13,000 42,917 % % 成本不變，銷售收入減少 10% 97,386 49,800 11,700 35,886 % % 銷 售 收 入 減 少10%，成本上升 5% 97,386 52,290 11,700 33,396 % % 第十一章 結(jié) 論 通過以上項目可行性研究報告，結(jié)合項目 的實際情況，我們認為：項目開發(fā)前期的各項準備工作已基本就緒，在 目前宏觀背景下，開發(fā)建設(shè)周期易于掌控、把握，投資回報率較高。項目的投資回收的可靠性較強，不會造成資金回收的拖欠風(fēng)險。 五、財務(wù)分析 分析及評價 本項目 開發(fā) 周期 為 3 年完成 （前期拆遷、施工、銷售） ，投資總收益為%，銷售利潤率為 %，因此該 具有較強的盈利能力和較高的經(jīng)營收入盈利水平。銷售進度按平 均每月 10%測算。 2\繳納給政府保證金開工后返還 4000 萬 ,其余按節(jié)點返還 . 第十章 財務(wù)分析與經(jīng)濟評價 一、項目分析 項目周邊可比項目情況表 項 目 花園項目開發(fā)修建到第三層開始預(yù)售。投資估算表 序號 項 目 數(shù) 量 金 額 （萬元） 備 注 1 拆遷安置補 償費用 27,032 ㎡ 8,000 含以下 5 項內(nèi)容 搬遷過渡費用 19,932 ㎡ 1,980 含商業(yè) 裝修補償費用 232 戶 820 貨幣補償 7,200 ㎡ 5,000 收購藥業(yè)公司房屋價款 搬家費及其他 120 物管費 80 2 年 2 建安 工程費 107,790 ㎡ 27,000 含地下部分 3 配套附屬工程 2,400 含停車場、消防、通風(fēng)、排水等 設(shè)備購置費 2,000 廣場園林景觀 4,000 ㎡ 400 4 土 地出讓金 9, ㎡ 1,800 增加土地使用年限 5 建設(shè)規(guī)費 1,300 120 元 /㎡ （含城建配套、人防） 6 前期費用 800 規(guī)劃設(shè)計、地勘、可行性研究等 7 財務(wù)費用 5,500 8 管理費用 850 9 銷售費用 1,650 10 不可預(yù)見費用 500 11 總投資 49,800 （ 2）、資金籌措 工程總投資 49,800 萬元，企業(yè)自籌 20,000 萬元 。其中：商品住宅建筑面積（含 一半陽臺面積）： 30,140 平方米，酒店建筑面積： 33,420 平方米，地上商業(yè)面積： 21,080平方米，地下室建筑面積： 23,150 平方米（車位 525 個）。 建設(shè)單位管理費、勘測設(shè)計費及其它費按國家計委、建設(shè)部、四川省建委等有關(guān)文件計算。 技術(shù)經(jīng)濟指標表 項 目 單 位 數(shù) 量 總居住戶數(shù) 戶 320 總用地 平方米 9, 總建筑面積（含地下室） 平方米 107,790 住宅建筑面積 平方米 30,140 酒店建筑面積 平方米 33,420 商業(yè)設(shè)施建筑面積 平方米 21,080 地下 建筑面積 平方米 23,150 建筑密度 商業(yè) 40% 住宅 9% 容積率 綠化率 30% 建筑高度 米 150 第二部分 經(jīng)濟分析 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算編制范圍與依據(jù) １、編制范圍 本項目的投資估算范圍包括：土地征用拆遷，建設(shè)場地總圖（道路、給排水、電力電訊）、消防、環(huán)保、土建工程、配套設(shè)施、綠化等費用及與工程相配套的前期工作費用等。 招標方式 按以上招標范圍的項目，一律采用 邀 請 招標。 二、工程招投標 招標范圍 本項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、構(gòu)件等原材料采購均為招標范圍。 ⑵、加強用水管理，搞好供水系統(tǒng) 的防滲、防漏。 ⑸、本項目建筑物的設(shè)計中，充分考慮利用自然通風(fēng)和采光，以減少不必要的電能消耗，同時也有利于居民、商業(yè)營業(yè)人員、賓客和場內(nèi)其他人員的身心健康。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。 ⑵、采取低壓電容器補償，減少無功損耗。 為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源目的，在設(shè)計中采用了適當?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟合理的原則下，將能耗控制在國家規(guī)定的水平上，達到節(jié)能目的。施工現(xiàn)場進出車輛應(yīng)合理設(shè)計行車路線，確保交通安全。 三、勞動保護 項目施工期間應(yīng)嚴格遵守國家有關(guān)安全的規(guī)定，由施工企業(yè)設(shè)置專職安全負責(zé)監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。少量生活廢水經(jīng)排污管排到城市污水管網(wǎng)。 廢氣 ：本項目不產(chǎn)生有害氣體。 第五章 環(huán)境與安全保護 一、投入使用后的“三廢”治理 廢水：本項目不產(chǎn)生工業(yè)性有毒有污染廢水，主要廢水為生活廢水，生活廢水經(jīng)化糞池初級處理后，直接排入城市污水排水管網(wǎng)。 通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采用低能耗低噪聲的產(chǎn)品并采取隔振、減噪措施 . 以滿足區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲要求。糞便污水經(jīng)化糞池處理設(shè)備后達到方排入市政污水管。城市中壓燃 氣管由市政路引入，調(diào)壓柜設(shè)在小區(qū)綠化帶內(nèi)，小區(qū)內(nèi)低壓燃氣管枝狀敷設(shè)。本規(guī)劃區(qū)燃氣計算高峰小時流量為1005Nm3/h。 （ 2）、雨水系統(tǒng) : 雨水經(jīng)小區(qū)雨水管收集，匯入小區(qū)雨水管網(wǎng)就近排 入市政雨水預(yù)留管。 q (其中Φ取 )。 3）、雨水排水方案設(shè)計 (1)、雨水量 : 當?shù)乇┯陱姸裙?: 重現(xiàn)期為 一年 . 則 小 區(qū) 雨 水 量 Q= Φ? (2)、污水系統(tǒng) :糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管道。 4）、地下 室 設(shè)置 612 立方消防水池，保證室內(nèi)外消防用水。消火栓間距不大于 100m。 消防給水系統(tǒng) 1）、小區(qū)室外同一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù) 1 次 , 一次滅火用水量為 30L/S。 2）、市政給水供水方案：凡市政水壓可滿足的建筑物、地庫、綠化、道路澆灑用水、水景用水等由市政給水管網(wǎng)直接供水 。 給水方案設(shè)計 1）、水源 : 以市政自來水為水源。 生活用水量 用水量標準為 300L/。 2）、國家有關(guān)建筑設(shè)計的方針、政策、規(guī)范、規(guī)程和標準。 3）、應(yīng)急照明 高層住宅樓梯間、電梯前室、主要通道及中央會所的公用場所照明配電，均由雙電源自動切換配電箱配電，各層 出口處均設(shè)置帶蓄電池應(yīng)急電源的出口疏散標志燈。消防設(shè)備的用電從電表房（即分配電室）處分開自成供電體系，對消防設(shè)備均采用雙電源供電，兩路電源分別引自變電所兩段不同的低壓母線，并在最末一級配電箱處設(shè)置自動切換裝置。 2）、小區(qū)供配電情況 本建設(shè)項目采取兩路獨立的 10KV 電源同時供電。在中央會所設(shè)置消防安?？刂浦行?，消防安?？刂浦行暮透飨腊脖？刂剖曳謩e設(shè)置集中報警控制器，各控制器之間通過光纖聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)報警控制器之間資源共享，消防安?？刂浦行牡膱缶刂破髯鳛樯衔粰C。 由于本項目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護建筑，工程設(shè)計中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪涌吸裝置。 變配電間 本項目的供電電源從城市電網(wǎng)接入，應(yīng)采用雙回進線電纜埋地引至變電間，并做好防水防潮。 設(shè)計范圍 1）、住宅配電干線系統(tǒng)設(shè)計； 2）、設(shè)備配電系統(tǒng)、消防配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)及防雷接地系統(tǒng)等； 3）、住宅配電照明系統(tǒng)； 4）、火災(zāi)報警及