【正文】 球室、西餐廳碧水灣君華府于2003年5月開(kāi)盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開(kāi)盤以來(lái)，已完成銷售70%；從售價(jià)來(lái)看，君華府售價(jià)在2300元／m2以上，均價(jià)為2850元／m2。5．2．3在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。從地理位置來(lái)看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。5．2．1在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。（4）伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢(shì)必帶來(lái)更多的外來(lái)資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開(kāi)。國(guó)家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾年來(lái)數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。惠州市商品房發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為85萬(wàn)平方米。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無(wú)序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層次和更為規(guī)范的品牌競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。數(shù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂(lè)園。如圖2所示。3．5．1消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出根據(jù)2003年6月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，惠州市民購(gòu)買商品房的基本特點(diǎn)是：◆市區(qū)人口約92萬(wàn)，28萬(wàn)個(gè)家庭。3．3商品房需求主要指標(biāo)現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬(wàn)m2，居住人口427萬(wàn)，2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上年增長(zhǎng)15％，實(shí)現(xiàn)利稅總額52億元。運(yùn)用植物樹(shù)種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。綠化系統(tǒng)規(guī)劃高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施?！羯鐓^(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢(shì)平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個(gè)，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米。公共設(shè)施配置區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過(guò)步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。◆本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來(lái)進(jìn)行規(guī)劃的。區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來(lái)強(qiáng)化各自的特色。2．4．2支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。經(jīng)過(guò)多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營(yíng)方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2．3．1發(fā)展商簡(jiǎn)介2．3項(xiàng)目背景二是專家研討會(huì)。研究方法g、按投資開(kāi)發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃；總建筑面積：250000平方米總用地面積：3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（2002）42號(hào)（一期）2．1．2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)惠府國(guó)用（2003）字第13020100013號(hào)用地現(xiàn)狀：已開(kāi)發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)項(xiàng)目名稱：**廣場(chǎng)商：惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。未來(lái)幾年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬(wàn)噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)17億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過(guò)西岸。1．3惠州市的區(qū)位條件1994年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。1．2惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。2002年，12年翻了三番多，%。20多年來(lái)，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。改革開(kāi)放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)?？偼顿Y測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。60 惠州**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告…………………………………………………………………………………………結(jié)論及建議………………………………………………………………………………………9．5影響開(kāi)發(fā)效益的主要因素分析……………………………………………………………………56…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………8．10本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期各項(xiàng)靜態(tài)總投資比例448．4．1437．2目標(biāo)客戶分析………………………………………………………………………………………3628第五章惠州市商品房供給狀況…………………………………………………………………………對(duì)環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………233．4住宅建設(shè)和消費(fèi)…………………………………………………………………………………基本情況…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．4．1基本描述182．418建筑造型…………………………………………………………………………………2．3．417項(xiàng)目概況………………………………………………………………………………研究?jī)?nèi)容…………………………………………………………………………………2．2．1142．213研究依據(jù)項(xiàng)目概括………………………………………………………………………………………………惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………惠州市的區(qū)位條件……………………………………………………………………………惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況……………………………………………………………惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)…………………………………………………………………061．3南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)……………………………………………………101．5研究基礎(chǔ)………………………………………………………………………………………………132．1．2…………………………………………………………………………………研究人員152．2．4項(xiàng)目背景……………………………………………………………………………………………發(fā)展商簡(jiǎn)介172．3．3…………………………………………………………………………………建筑功能182．3．7192．4．2總體布局…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………21第三章233．3274．1274．2總體供給狀況………………………………………………………………………………………個(gè)案分析……………………………………………………………………………………………項(xiàng)目評(píng)估……………………………………………………………………………………………346．1項(xiàng)目概括………………………………………………………………………………………………346．3項(xiàng)目劣勢(shì)………………………………………………………………………………………………市場(chǎng)容量……………………………………………………………………………………………367．1項(xiàng)目市場(chǎng)定位…………………………………………………………………………………………377．3銷售價(jià)格預(yù)測(cè)……………………………………………………………………………………………38第八章408．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………………418．3土地成本………………………………………………………………………………………………438．5前期費(fèi)用438．6項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)448．7開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi)448．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費(fèi)448．9本項(xiàng)目靜態(tài)總投資45第九章459．2財(cái)務(wù)效益初步估算按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：◆第一章惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來(lái)人口（暫住人口）?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。改革開(kāi)放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開(kāi)放后，由于東岸接近香港，近水樓