【正文】 數(shù)：]2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）惠府國用（2003）字第13020100012號項目概括2．1研究基礎(chǔ)同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。該項目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計到2005年正式建成投產(chǎn)。1．4南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)在此期間，%，%，%，%，%，%。這些事件對惠州的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會各項指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實際利用外資年均增長61%，%，%，%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時期?；葜菔猩鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況◆◆………………………………………………………………………………財務(wù)效益估算………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………8．4．2設(shè)備安裝工程成本43土建及裝修工程成本8．4建安成本……………………………………………………………………………………………438．2項目開發(fā)組織………………………………………………………………………………………40初步成本分析………………………………………………………………………………………377．4市場容量估算……………………………………………………………………………………………36第七章6．2項目優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………3431第六章5．2315．131住宅市場發(fā)展趨勢………………………………………………………………………………商品房供給總量及特點…………………………………………………………………………需求主要指標(biāo)…………………………………………………………………………………………惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………2．4．4公共設(shè)施配置20……………………………………………………………………………………消防及分區(qū)…………………………………………………………………………………2．3．518總體布局…………………………………………………………………………………2．3．1162．315研究方法…………………………………………………………………………………2．2．214項目參數(shù)…………………………………………………………………………………122．1051．1**廣場可行性研究報告目錄第一章惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2081．411第二章122．1．1…………………………………………………………………………………研究過程……………………………………………………………………………………………研究目的142．2．3…………………………………………………………………………………162．3．2…………………………………………………………………………………交通組織182．3．6………………………………………………………………………………區(qū)域特點……………………………………………………………………………………………192．4．3道路系統(tǒng)……………………………………………………………………………212．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃223．1223．2需求祈求………………………………………………………………………………………………243．526第四章個案分析………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………459．1項目開發(fā)前景469．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………559．4項目敏感性分析……………………………………………………………………………………57第十章5910．1研究結(jié)論5910．2可行性建議……………………………………………………………………………………………本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。項目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項目有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。本開發(fā)項目的各項財務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在?；葜菔械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國際大都市香港。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。1．5惠州市在珠三角的地位和作用正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺強(qiáng)有力的發(fā)動機(jī)，推動惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。發(fā)用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）用地位置：惠州市江北27號小區(qū)1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號已開發(fā)40%。園林占地：18500平方米2．2研究過程事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價；h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。為達(dá)成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。三是計算機(jī)模擬運(yùn)算?！?***廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設(shè)的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。總體規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。2．3．4交通組織2．3．5建筑功能2．3．6建筑造型從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動式的開發(fā)。廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道?？傮w布局為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨特的社區(qū)風(fēng)貌。區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路?！?．4．4◆體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。2．4．5綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。%，%。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到30－35**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求◆一次性投資額度為13萬元。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。3．4．2隨著全省實物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。3．5．2對小區(qū)配套設(shè)施要求二00二年，,，二00三年。4．2惠州市商品房市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。（1）加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費日益成為千家萬戶的的大宗消費。（2）目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。地理位置均為一次性開發(fā)完成。銷售情況在銀行按揭上為8成30年。會所銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。規(guī)劃設(shè)計合理碧水灣：優(yōu)勢：1）配套設(shè)施完善6．2項目優(yōu)勢這類項目