【正文】 數(shù)：]2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號(hào)（一期）惠府國(guó)用（2003）字第13020100012號(hào)項(xiàng)目概括2．1研究基礎(chǔ)同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過(guò)新加坡的土地面積，正處于尚待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來(lái)投資商的高度關(guān)注。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車(chē)零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車(chē)生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車(chē)裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀(guān)，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車(chē)裝備業(yè)的出口基地。該項(xiàng)目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬(wàn)噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到2005年正式建成投產(chǎn)。1．4南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)在此期間，%，%，%，%，%，%。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車(chē)城項(xiàng)目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)61%，%，%，%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門(mén)縣，除龍門(mén)縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)?；葜菀延梢患偶艧o(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。改革開(kāi)發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿(mǎn)生機(jī)活力的時(shí)期。惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況◆◆………………………………………………………………………………財(cái)務(wù)效益估算………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………8．4．2設(shè)備安裝工程成本43土建及裝修工程成本8．4建安成本……………………………………………………………………………………………438．2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織………………………………………………………………………………………40初步成本分析………………………………………………………………………………………377．4市場(chǎng)容量估算……………………………………………………………………………………………36第七章6．2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)………………………………………………………………………………………………3431第六章5．2315．131住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)………………………………………………………………………………商品房供給總量及特點(diǎn)…………………………………………………………………………需求主要指標(biāo)…………………………………………………………………………………………惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………2．4．4公共設(shè)施配置20……………………………………………………………………………………消防及分區(qū)…………………………………………………………………………………2．3．518總體布局…………………………………………………………………………………2．3．1162．315研究方法…………………………………………………………………………………2．2．214項(xiàng)目參數(shù)…………………………………………………………………………………122．1051．1**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告目錄第一章惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2081．411第二章122．1．1…………………………………………………………………………………研究過(guò)程……………………………………………………………………………………………研究目的142．2．3…………………………………………………………………………………162．3．2…………………………………………………………………………………交通組織182．3．6………………………………………………………………………………區(qū)域特點(diǎn)……………………………………………………………………………………………192．4．3道路系統(tǒng)……………………………………………………………………………212．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃223．1223．2需求祈求………………………………………………………………………………………………243．526第四章個(gè)案分析………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………459．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景469．3項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………559．4項(xiàng)目敏感性分析……………………………………………………………………………………57第十章5910．1研究結(jié)論5910．2可行性建議……………………………………………………………………………………………本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于惠州市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會(huì)公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類(lèi)報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里?？v觀(guān)惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開(kāi)發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開(kāi)放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開(kāi)始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂?；葜菔惺侵槿菛|部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。如果從更大范圍來(lái)看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。1．5惠州市在珠三角的地位和作用正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開(kāi)發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。發(fā)用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）用地位置：惠州市江北27號(hào)小區(qū)1．國(guó)土證：惠府國(guó)用（2003）字第13020100077號(hào)已開(kāi)發(fā)40%。園林占地：18500平方米2．2研究過(guò)程事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)**廣場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司專(zhuān)門(mén)成立由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷(xiāo)策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問(wèn)小組，通過(guò)搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃進(jìn)行初步探討。d、綜合市場(chǎng)需求及資深建筑師意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評(píng)價(jià)；h、綜合各類(lèi)分析，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性作出判斷。為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算?！?***廣場(chǎng)”位于惠州市江北27號(hào)小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車(chē)站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶?；葜菔?*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶(hù)群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。2．3．4交通組織2．3．5建筑功能2．3．6建筑造型從整體項(xiàng)目來(lái)看，**廣場(chǎng)首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)。廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車(chē)道，是惠州城市連接外界的主要交通要道?？傮w布局為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過(guò)規(guī)劃不同的單體建筑類(lèi)型，建筑組合方式以及建筑與戶(hù)外開(kāi)敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路?！?．4．4◆體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂(lè)中心。2．4．5綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀(guān)軸線(xiàn)主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。轄區(qū)除龍門(mén)縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。%，%。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來(lái)20年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到30－35**廣場(chǎng)主要面對(duì)惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求◆一次性投資額度為13萬(wàn)元。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。3．4．2隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。3．5．2對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求二00二年，,，二00三年。4．2惠州市商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受?chē)?guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。（1）加之國(guó)家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開(kāi)始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬(wàn)戶(hù)的的大宗消費(fèi)。（2）目前銷(xiāo)售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類(lèi)小區(qū)一般銷(xiāo)售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤(pán)物業(yè)管理水平較低，影響了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)買(mǎi)欲望。地理位置均為一次性開(kāi)發(fā)完成。銷(xiāo)售情況在銀行按揭上為8成30年。會(huì)所銷(xiāo)售對(duì)象為惠州地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。規(guī)劃設(shè)計(jì)合理碧水灣：優(yōu)勢(shì)：1）配套設(shè)施完善6．2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)這類(lèi)項(xiàng)目