【正文】 ①1900＝a＋ ②1800＝a＋ ③1700＝a＋ ④計(jì)算得到： Y＝，代入公式得Y＝＝。詳細(xì)計(jì)算過程見附件。二、銷售情況預(yù)測項(xiàng)目預(yù)計(jì)十月份動(dòng)工，2005年4月份左右即可拿到預(yù)售許可證開始對外銷售。(2).住宅部分: 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶群及戶型配比定位如下。同時(shí)考慮到老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在XX市民心目中有一定的親和力和吸引力。 第三章 項(xiàng)目定位及銷售預(yù)測一、 項(xiàng)目定位：1．項(xiàng)目市場定位定位一：地標(biāo)—XX區(qū)乃至全市特色的商住項(xiàng)目定位二：城市的形象窗口－XX商業(yè)形象的典型代表2．目標(biāo)市場定位（1） 目標(biāo)區(qū)域由于本項(xiàng)目地處XX區(qū)，目前XX區(qū)人口僅22萬人。(3).由于緊靠項(xiàng)目，A項(xiàng)目的啟動(dòng)對本項(xiàng)目而言形成了直接的威脅。(5).周邊樓盤開發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。機(jī)會(huì)：(1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約2000人，加上周邊學(xué)校，汽車站流動(dòng)人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來充足人氣。(6).產(chǎn)品優(yōu)勢：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。(3).景觀優(yōu)勢：從空中鳥瞰本項(xiàng)目，高達(dá)45%的綠地率和戶外12000 m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青少年科普樂園的“文化”氣質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。XX區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，%；現(xiàn)有專業(yè)市場面積4500平米，%，%。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價(jià)格差異不是很大。截止6月底，全省汽車消費(fèi)貸款余款比年初增長140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長點(diǎn)。③、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。XX省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明， %的居民對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，%的居民有購房意向。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過1萬多平方米就屬這類情況。增長1倍。開發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的50%，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。②.立項(xiàng)規(guī)劃影響：堅(jiān)決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長，無疑是一個(gè)需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)150點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到160點(diǎn)。%，%，%；%；%。由浙江XX實(shí)業(yè)有限公司投資3億元興建的“中國城商業(yè)廣場”完成進(jìn)度八成，預(yù)訂成績頗佳；；而上?！盭X花園”帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風(fēng)格溶入了XX新城。“汽貿(mào)城”“電器廣場”等上億元大型商業(yè)項(xiàng)目有10個(gè)正在建設(shè)中，掀起了XX市商業(yè)開發(fā)的高潮。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠(yuǎn)投資價(jià)值往往更高,故持續(xù)走強(qiáng)。國家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分別為400萬元和2500萬元；，增長24%；，%；， %，%。前5 月，累計(jì) 26家開發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，大大超過去年同期23家開發(fā)企業(yè)。今年非國有資本在開發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。今年15月，%，增速有減緩。未來幾年發(fā)展趨勢近6年，XX市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況本項(xiàng)目選址所在地的XX區(qū)，將形成以長江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；建設(shè)向陽路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強(qiáng)片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設(shè)；在向陽廣場即長江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。第三期工程未列入本可研范圍。一棟26層，一棟12層，首層為架空層，設(shè)作停車位。商業(yè)價(jià)值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞——建設(shè)廣場，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。交通條件： 項(xiàng)目用地規(guī)劃主入口臨南京路，周邊有多個(gè)公交車站，長途汽車站也近在咫尺，長江路與南京路縱橫交錯(cuò)，南北東西交通條件均極為發(fā)達(dá)。②、青少年活動(dòng)中心為6層，局部5層， m， m， m2。六、項(xiàng)目估算總投資額：，其中土地費(fèi)用2604萬元，電梯設(shè)備費(fèi)750萬元。到2005年，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。二、XX市房地產(chǎn)發(fā)展概況房地產(chǎn)市場需求情況 從2003年下半年房交會(huì)期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2004年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場需求情況的變化情況。但從去年央行121號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。仍高于全省平均水平11個(gè)百分點(diǎn)，位居**、**之后第三位。從15月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資4個(gè)億，占總量的41%，位居前列，占總量的36%和11%。截止5月底，新開工項(xiàng)目進(jìn)展順利，占完成總量的一半。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的74%，說明了XX市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了依靠企業(yè)自身力量和市場力量進(jìn)行發(fā)展的階段。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。⑥、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。⑦、房地產(chǎn)市場活躍依然。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；%。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢持樂觀態(tài)度。目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會(huì)影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到XX市地產(chǎn)市場。土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。目前XX市開發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。在無法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開發(fā)。 從XX市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，XX市房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款的依賴程度不小。(3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。從空置時(shí)間上看，一年內(nèi)占73%；在一年至三年內(nèi)的占26%；%。樂觀的是今年XX市以住宅開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，%，緩沖下半年空置壓力。XX省城鎮(zhèn)居民人均使用購房貸款597元，與全國城鎮(zhèn)人均使用購房貸款2010元相比，還有一定距離。根據(jù)規(guī)劃，到2020年XX省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。另外布局比較分散，不具備規(guī)?；?。 四、 項(xiàng)目利弊分析優(yōu)勢 ：(1).區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于XX市中心建設(shè)廣場西側(cè)，長江路與南京路交匯處，在有序的舊城改造建設(shè)中，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將更長足發(fā)展。(4).配套優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，周邊各項(xiàng)配套相應(yīng)俱全。劣勢：(1).保險(xiǎn)公司和中國銀行位于項(xiàng)目南北兩端，造成一定程度的視覺障礙，有損項(xiàng)目整體形象。(2).本項(xiàng)目所在區(qū)域目前僅有長江路上的新星量販購物城，居民購物已不局限于此一家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)，本項(xiàng)目的啟動(dòng)在吸引新星客戶分流的同時(shí)也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項(xiàng)目的青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地功能，給廣大青少年提供了一個(gè)多元的舞臺(tái)，同時(shí)也給商家?guī)聿虣C(jī)。威脅：(1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機(jī)關(guān)單位配套住宅項(xiàng)目將以競爭者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。(4).企業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境主要有經(jīng)營環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境等，處在不斷變化的經(jīng)營環(huán)境的中心內(nèi)容是市場。根據(jù)市場調(diào)研和分析得知，XX區(qū)消費(fèi)群因?yàn)橘徺I力不夠的緣故仍無法支撐5萬平方米的大型商業(yè)設(shè)施（含本項(xiàng)目）。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。戶 型面積（平米）目標(biāo)消費(fèi)者戶型配比四室兩廳155平米私營業(yè)主/企業(yè)技術(shù)管理人員30%三室兩廳120－130平米企業(yè)技術(shù)管理人員/私營業(yè)主