【正文】 引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。本項目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。（8）（3）◆**廣場的賣點在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)7．2目標(biāo)客戶且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37％；能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。如果以惠州28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實。8．1項目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)3．外門窗8．4建安成本本項目應(yīng)繳各種稅費總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。本項目各類配套工程費為532萬元，／平方米。8．9報建手續(xù)費由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆嬎?，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進(jìn)行分?jǐn)?。各個階段的開發(fā)獨立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨立的財務(wù)效益測算。3280萬元　　營業(yè)稅金：％計算在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。本項目靜態(tài)投資效益分析表序號　應(yīng)繳各種稅費投資利息20002．109．2．2首期第一階段投資效益分析　　根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財務(wù)成本。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險能力較強。由市場調(diào)查的結(jié)果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造價能夠控制在1310元／平方米以內(nèi)（實際測算的建安工程造價為￥1020元／m2）,則具有較強的競爭優(yōu)勢。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產(chǎn)項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。　　綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見：　　一、項目所在區(qū)域為惠州市新城區(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向濱海城市的過渡對項目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項目地處政治、經(jīng)濟、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場前景；　　二、從本項目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計算財務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢?！　挠澠胶夥治黾懊舾行苑治隹芍卷椖坑休^好的抗風(fēng)險能力?！　”敬慰尚行匝芯繉κ灼陂_發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務(wù)評價的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。另外，在進(jìn)行本次財務(wù)效益的計算過程中，所建立的計算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形。9．5影響開發(fā)效益的主要因素　　分析從計算結(jié)果可以看出，本項目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時的財務(wù)效益在計算了財務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險能力。綜合本項目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)測價定價等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到60％以上。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。三、本項目的計算模型中，設(shè)定本項目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現(xiàn)本項目的內(nèi)在盈利能力。6002．8　各類配套工程費土地開發(fā)費2．1參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，進(jìn)行本項目的經(jīng)濟效益評判。　　（2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費用?！　。?）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費、財務(wù)費用等成本費用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。%　　9．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計發(fā)生的稅項及費用　M2）　　　　地下室車庫：1500萬元（1500元／M210000　　本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點地區(qū)。財務(wù)效益估算9．1項目開發(fā)前景8．11投資利息本項目的報建手續(xù)費為600萬元，單方成本為24元／平方米。本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設(shè)備安裝工程費）總額為28752萬元。8．3土地成本建筑用料說明：符合1和4者為◆對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為17％；在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米?！舳沃脴I(yè)人士◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活根據(jù)本項目的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。因**廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走本項目正南位置為政府?dāng)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。這類項目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭Γ瞥鍪袌龊蟊貙⑹艿奖姸噘I家的支持與歡迎，市場前景廣闊。6．2項目優(yōu)勢配套設(shè)施完善1）碧水灣：會所均為一次性開發(fā)完成。地理位置（2）加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費日益成為千家萬戶的的大宗消費。二00二年，,，二00三年。3．5．2對小區(qū)配套設(shè)施要求據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。隨著全省實物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。3．4．222％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。◆一次性投資額度為13萬元。**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)如下：根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到30－35轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心?！魠^(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。2．3．6建筑造型2．3．5建筑功能2．3．4交通組織惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。“****廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設(shè)的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。三是計算機模擬運算。h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。園林占地：18500平方米用地位置：惠州市江北27號小區(qū)隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經(jīng)濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。1．5惠州市在珠三角的地位和作用如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變?；葜菔械慕?jīng)濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍?？v觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項目有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。59599．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………559．1項目開發(fā)前景…………………………………………………………………個案分析……………………………………………………………………………………………26第四章需求祈求………………………………………………………………………………………………22222．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃212．4．3道路系統(tǒng)19區(qū)域特點……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．3．618交通組織研究過程………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．1．11211第二章惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2051．1項目參數(shù)142．2．2…………………………………………………………………………………15162．3．1…………………………………………………………………………………消防及分區(qū)惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………5．15．234377．4市場容量估算……………………………………………………………………………………………8．2項目開發(fā)組織………………………………………………………………………………………43土建及裝修工程成本財務(wù)效益估算◆惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。惠州已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都