【正文】 獲得公平的對待。土地利用的經(jīng)濟效率目標(biāo)就是要從社會或宏觀的角度實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。 財務(wù)綜合評價 本項目經(jīng)財務(wù)分析計算得出全部投資內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 (含建設(shè)期 )，項目盈利能力強。 成本的計算 本項目的成本包括產(chǎn)品的開發(fā)成本及運營費用。 表 101 投資估算表 單位： 萬 元 序號 項目名稱 合計 1 開發(fā)土地面積 2 開發(fā)投資額 征地安置補償 耕地占用稅 耕地開墾費 基礎(chǔ)設(shè)施費 企業(yè)管理費 不可預(yù)見費 財務(wù)費用（利息） 資金籌措 本項目開發(fā) 總投資 ， 申請銀行貸款 30000萬元，其中：15000萬元用于征地， 15000萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施投入。 土地征地成本 是 根據(jù)目前 儋州 市土地儲備平均成本（主要包括 土地補償費、安置補助費、青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設(shè)用地有償使用費 等） 進行估算，詳見 土地開發(fā)分年度資金投入計劃表 。 加強組織與計劃 在施工 過程中，應(yīng)加強組織與計劃工作。成立一個項目管理小組，負責(zé)項目建設(shè)實施過程中的決策、指揮、協(xié)調(diào)和管理等工作。 組成評標(biāo)委員會 評標(biāo)委員會由五人組成，其中技術(shù)、經(jīng) 濟方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標(biāo)結(jié)果確定前保密。 區(qū)域 平整 成后，環(huán)境衛(wèi)生 、給排水、供電等 設(shè)施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化 ，便于以后實體建筑 物 的建設(shè) 。 夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應(yīng)在開工前報當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)，并公告居民，以便取得諒解。 第六章 環(huán)境保護 項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀 本項目 共收儲土地 3 宗， 分別位于 那大鎮(zhèn)園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共 收儲面積 2062畝 。根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租， 具體方案為 2021 年出讓500 畝、 2021 年出讓 300 畝、 2021 年 2021 年各出讓 200 畝、 2021年出讓 262 畝， 出讓方式上采用市場化程度較高的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式 。 投資環(huán)境寬松 ， 服務(wù)周到有效 。 基礎(chǔ)設(shè)施 交通運輸 ： 擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、粵海鐵路（在 儋州 市設(shè)有那大、八一兩個站）貫穿境內(nèi)，交通發(fā)達，已形成水陸交通網(wǎng)絡(luò)，是海南西部的交通樞紐和連接內(nèi)陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。 儋州山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。 悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡，如漢代伏波井、中和古鎮(zhèn)、東坡書院等。東南與瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣 ,與越南民主共和國北部和廣西壯族自治區(qū)隔海相望。 工程地質(zhì)條件 從地質(zhì)構(gòu)造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西部。平原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。 目前，擬建項目土地利用類型為耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面等農(nóng)用地以及已屬于建設(shè)用地的村莊用地。白馬井、東成、木 棠、雅星（八一）等重點鎮(zhèn)劃出適當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)房地產(chǎn)。到 2021 年，全市接待 國內(nèi)外游客 56 萬人次，年均增長 9%，旅游營業(yè)收入 3 億元，年均增長 %。城市建設(shè)，就是解決城區(qū)功能布局不盡合理、定位不盡科學(xué)、人居環(huán)境不盡理想等問題，努力使整個城市的環(huán)境得到重構(gòu)，形象得到重塑。在新的形勢下，哪個地區(qū)城市的改革力度大、發(fā)展快，哪個地區(qū)城市的集聚、輻射功能就強，對內(nèi)凝聚力和對外吸引力就大，對本地區(qū)改革開 放和經(jīng)濟社會發(fā)展的導(dǎo)向作用和帶動作用就顯著。 項目 建設(shè)的必要性 加快城市建設(shè)，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇 黨的十六大報告提出， “有條件的地方可以發(fā)展得更快一些 ”。 《儋州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出了今后 5 年我市經(jīng)濟社會的發(fā)展思路、指導(dǎo)原則、戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展重 點，明確了“十一五”時期儋州的功能定位、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和扶持政策。陸地面積 3265 平方公里 ,人口 萬人 ， 轄 17 個鎮(zhèn)， 262 個村（居）委會，境內(nèi)有 10 個國有農(nóng)場 ， 市政府駐那大鎮(zhèn)。首先是要在時機成熟時，擴大城市社會保險的適用范圍，實現(xiàn)城市和農(nóng)村社會保險的接軌，提高失地農(nóng)民的社會保障水平。在當(dāng)前的用地形勢下，在政府尚未能全部對農(nóng)民實施社會保障的情況下，可以考慮允許集體經(jīng)濟組織保留的非農(nóng)建設(shè)用地進 入市場流轉(zhuǎn)，集體土地所有者可以自己的身份，將建設(shè)用地予以出租或作價入股，農(nóng)民可收取租金或參與收益分配。其次，要健全完善土地利用規(guī)劃。這一規(guī)定解決了以往補償分配不規(guī)范、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與征地補償分配、各村對留用部分使用方式 不一等負面問題，但在實際操作中仍存在著一些具體問題。 用地政策和方式在實際中存在的 問題 用地合理規(guī)劃問題 由于缺乏對城市化建設(shè)的科學(xué)認識，長期缺乏統(tǒng)一合理科學(xué)的用地規(guī)劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造了一個利益空間，客觀上形成了 “土地征占越多、財政利益越大 ”的激勵機制，結(jié)果造成多征多占土地的現(xiàn)象急劇上升，城市大量向外擴張和重復(fù)建設(shè)大型園區(qū)的 “圈地 ”現(xiàn)象日益增多，導(dǎo)致了大量土地閑置，大大降低了農(nóng)村土地的利用率。 建設(shè)單位應(yīng)加強風(fēng)險意識，通過積極而有效的管理手段，控制投資，規(guī)避投資方面的風(fēng)險。 本 項目的建設(shè)，符合國家及海南省的產(chǎn)業(yè)政策，項目的選址也符合 儋州 市城市規(guī)劃的要求。目 錄 第一章 項目總論 ................................................................................... 1 項目概況 ........................................................................................ 1 可研報告編制依據(jù) ......................................................................... 2 可行性研究報告結(jié)論及建議 ......................................................... 2 第二章 項目背景及建設(shè)必要性 .......................................................... 4 項目背景 ........................................................................................ 4 項目建設(shè)的必要性 ....................................................................... 12 第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 ............................................................ 15 市場分析 ...................................................................................... 15 建設(shè) 規(guī)模 ...................................................................................... 17 第四章 項目選址及其建設(shè)條件 ........................................................ 19 項目 建設(shè)地點 .............................................................................. 19 項目建設(shè)條件 .............................................................................. 19 第五章 建設(shè)方案 ............................................................................... 24 方案綜述 ...................................................................................... 24 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) .............................................................................. 24 項目開發(fā)建設(shè)的基本要求 ........................................................... 25 土地供應(yīng)方案 ............................................................................ 25 第六章 環(huán)境保護 ............................................................................... 26 項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀 ................................................................... 26 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 ............................................................... 26 環(huán)境保護治理方案 ....................................................................... 27 環(huán)境影響評價 結(jié)論 ....................................................................... 28 第七章 工程招標(biāo) ............................................................................... 29 招標(biāo)原則 ...................................................................................... 29 招標(biāo)范圍 ...................................................................................... 29 招標(biāo)組織形式 .............................................................................. 29 招標(biāo)方式 ...................................................................................... 30 第八章 機構(gòu)設(shè)置及勞動定員 ............................................................ 31 組織機構(gòu)與勞動定員 ................................................................... 31 建設(shè)管理 ...................................................................................... 31 第九章 項目實施進度建議 ................................................................ 33 第 十章 投資估算與資金籌措 ............................................................ 34 投資估算 .................................................................................... 34 資金籌措 .................................................................................... 35 第十一章 財務(wù)分析 ........................................................................... 36 財務(wù)分析原則和方法 ................................................................. 36 土地出讓金收入估算 ................