【正文】 億元，同比增長 %，占比提高到 %；自籌資金 ，同比大幅增長 %，占比為 %；其他資金來源為 億元，同比增長 %，占比提高到 %(其中：定金及預(yù)付款為 億元，同比增長 %)。成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由 13月的 %、 16 月的 %、 19 月的 %增長到 112 月的 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月增長態(tài)勢。去年下半年，隨著市政府貫徹國家宏觀調(diào)控政策各項措施的實施，房價及其漲幅出現(xiàn)回落走勢，宏觀調(diào)控取得一定成效。目前，成都的人均 GDP 處于 1300－ 8000 美元之間，故成都房地產(chǎn)屬于快速上升階段。 212313020180522493201000020200300001990年 2020年 2020年 2020年成都市近年人均GD P增長情況 單位：元人民幣 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒） 較高的人均 GDP 水平說明成都的人均生產(chǎn)能力較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。無論從總量 GDP 和人均 GDP 來說， 1993年達到了近 15 年來的最高峰，增幅分別為 ％和 ％；之后從 1994年到 1999 年增長幅度呈下降趨勢，且 GDP 總量增幅在 1999 年達到了最低點為 ％，則該時間區(qū)域內(nèi)成都經(jīng)濟緩慢發(fā)展； 2020 年到 2020 年增幅略有回升，但幅度不大，說明這 5 年中成都經(jīng)濟的發(fā)展趨勢相當(dāng)穩(wěn)定； 2020 年增幅又跌到了底點，其人均 GDP 增幅為近 15 年來的最低點為 ％，經(jīng)濟發(fā)展速度相比之前已相 當(dāng)緩慢。用相對指標(biāo)進一步分析成都 GDP 總量和人均 GDP 的增長幅度情況，可進一步得出成都在何時處于高速、穩(wěn)定、緩慢發(fā)展的態(tài)勢。 第二章 項目投資環(huán)境及市場分析 一、宏觀政策環(huán)境及雙流 房地產(chǎn)市場分析 （一）區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 成都區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 成都宏觀經(jīng)濟基本面分析 1995 年以來，成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）一直保持強勁的增長勢頭，年平均增速達到 ％。 現(xiàn)場實勘及市場調(diào)查資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 國家計委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 五、項目可行性分析報告主要編制依據(jù) 本報告根據(jù)《中華人民共和 國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和國家、地方的有關(guān)法規(guī)、政策。 分析 依據(jù)為 四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司已取得該項目國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。 本次項目可行性分析是基于該項目能夠按計劃合法地、正常地進行工程建設(shè)，完工后工程質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)的前提條件下進行的分析。 四、項目可行性分析報告編制前提 本次項目可行性分析是基于提供的資料及情況真實無偽為前提。 （二）項目分析結(jié)論和建議 本項目具有良好的 市場環(huán)境和自身發(fā)展條件，開發(fā)建設(shè)條件，經(jīng)測算項目可行，預(yù)期經(jīng)濟效益良好。 凈用地面積 畝 建筑密度 商業(yè)≤ 50%,住宅≤ 25% 容積率 商業(yè) ≥ ，住宅≤ 綠地率 %住宅≥ 25%，商業(yè)無要求 二、投資估算及資金籌措 與資金籌措情況請參見本可研第六章。） 商業(yè)住宅 （產(chǎn)權(quán) 式小戶型公寓） 面積 ㎡ 萬 （其中地下建筑面積 27000平米 ，為公寓與商業(yè)及辦公區(qū)共用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目具備開發(fā)高品質(zhì)樓盤的市場條件。其東面緊鄰城市主干道，配套設(shè) 施相對完整；南面面臨新城區(qū)廣闊的公共綠地，環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，陽光充足；西面面臨新城區(qū)最大的景觀綠化帶和城市次干道，街道尺度適宜，景色豐富；北面面臨城市主干道，是成都方向人流的主要來向，車流量較高。使 東升與成都城區(qū)的對接，線路更為密集。東升是川藏路新雙楠大道等多條交通要道的過境地。 將本項目打造成反映雙流地域文化和現(xiàn)代感強烈的城市都市建筑群。 本項目在設(shè)計理念上，注重景觀互為滲透的空間體驗，采用都市綠島生態(tài)型規(guī)劃手法，強調(diào)功能配套與整合，強調(diào)城市景觀的完整性和協(xié)調(diào)性一體化。 雙楠大道 與繞城路交接處為組團門戶景觀區(qū)；繞城路西側(cè)地理中心鄰弧形干道設(shè)置組團中心區(qū)，景區(qū)軸由門戶景觀區(qū)至組團中心區(qū)滲入中心綠軸。打造雙流新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善信息網(wǎng) 絡(luò)發(fā)達產(chǎn)業(yè)支撐有力環(huán)境清閑優(yōu)美具有現(xiàn)代氣息的生態(tài)型數(shù)字化園林式 HRD（健康宜居）城區(qū)。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴大3 個多平方公里，年均新增人口 4萬。 項目規(guī)劃簡介 ： “ 星宸 國際 花園 ”項目總體規(guī)劃 的背景立足于 成都市總體規(guī)劃的 戰(zhàn)略構(gòu)想。 “ 星宸國際花園 ”項目用地位于東升鎮(zhèn)西北部的新城區(qū)內(nèi) （一桿旗北段 SLG（ 2020） 02 號地塊） ，規(guī)劃 總用地面積 150600 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目用地及現(xiàn)狀： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。該地塊地理區(qū)位置較優(yōu)越，交通方便，北部可便捷聯(lián)系成都繞城高速。 北臨雙流新城與老城聯(lián)系的重要城市干道，西臨城市規(guī)劃的中央森林綠地，南臨城市規(guī)劃次級中央森林綠地，東臨城市規(guī)劃次干道。未來，在政府的大力支持下，集團將爭取用鄉(xiāng)村酒店連鎖經(jīng)營資產(chǎn)來上市，募集的資金全部投入鄉(xiāng)村酒店建設(shè)，把鄉(xiāng)村酒店打造成為雙流的一個品牌，成都的一張名片。目前集團正全力進行產(chǎn)品、項目優(yōu)化升級，以凝聚更大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，把建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群作為調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項目結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟效益的重要戰(zhàn)略，對產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)布局進行戰(zhàn)略整合，以增強 產(chǎn)品之間、項目之間的關(guān)聯(lián)、配套與協(xié)同效應(yīng)。 （七）項目公司母公司四 川省星慧集團介紹 四川星慧集團是一家以房產(chǎn)開發(fā)、酒店餐飲為核心，涉足工程建設(shè)、園林綠化、物業(yè)管理、商品砼材的同心多元化、產(chǎn)業(yè)縱深一體化發(fā)展的民營企業(yè)集團，目前集團注冊資金 億元， 集團在總體上實施成本集中化和差別集中化的聯(lián)合戰(zhàn)略，努力挺進藍海戰(zhàn)略市場。公司成立于 2020 年 3 月 21 日，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為二 級，經(jīng)營住所位于成都市人民南路四段，法定代表人為黃明良。 第一章 項目概況 一、項目主辦單位概況 （一）、開發(fā)商名稱：四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司 （二）、法定代表：黃明良 （三）、法定地址：成都市人民南路四段 （四）、注冊資本：人民幣陸仟貳佰萬元整 （五）、經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營 （六）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)：二 級資質(zhì) 四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司是經(jīng)四川省工商行政管理局批準(zhǔn)成立的有限責(zé)任公司。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 成都市雙流縣“ 星宸 國際 花園 ” 項目 可行性研究 報告 第一章 項目概況 .........................................................................3 第二章 項目投資環(huán)境及市場分析 .............................................6 第三章 項 目區(qū)域房地產(chǎn)市場及競爭分析 .................................14 第四章 項目 SWOT 分析 與定位 ................................................17 第五章 項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃 .........................22 第六章 項目投資估算及資金籌措計劃 .....................................25 第七章 項目財務(wù)效益評價 .........................................................29 第八章 不確定性分析 .................................................................30 第九章 風(fēng)險分析 ..........................................................................32 第十章 分析結(jié)論和建議 ............................................................. 32 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司 雙流新城星宸國際 花園 項目 可研報告 二 ＯＯ七年八月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。注冊資本人民幣 6200 萬元，現(xiàn)有股東為：衡平信托投資有限責(zé)任公司投資比例占 %；四川星慧建設(shè)有限公司，投資比例占 10%；黃明貴，投資比例占 %。 公司自成立以來，主要開發(fā)項目有邛崍市東森花園、 雙流縣棠湖帝景、 成都星慧酒店管理有限公司的 “西蜀人家”、“錦繡城” 三星級園林式酒店等， 鑫龍實業(yè)公司目前聚集了一大批年輕有活力、銳意進取的專業(yè)團隊和企業(yè)管理團隊，公司 核心骨干 38 人，其中高級職稱 5 人，中級職稱 20 人。集團整體機動靈活，集中優(yōu)勢資源，以差異化、專業(yè)化和規(guī)模化為指導(dǎo)，找準(zhǔn)目標(biāo)市場，做強做大。 集團自成立以來，先后成功開發(fā)了多個優(yōu)質(zhì)項目，有以“東森花園”、“蜀郡”、“棠湖帝景”為代表的房地產(chǎn)項目，有以“西蜀人家”、“錦繡城”為代表的旅游餐飲項目，這些項目都為集團公司的發(fā)展帶來了巨大的社會和經(jīng)濟效益，為集團的發(fā)展做出了巨大的貢獻。 二、項目概況及背景 項目位置： “ 星宸 國際花園 ”項目位于雙流縣 東升鎮(zhèn) 西北 一桿旗 ， 地理位置優(yōu)越。用地面積約 畝。同時，依托城市干道與其他重 要城市相連。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 用地現(xiàn)狀： 已與政府部門簽訂有關(guān)協(xié)議， 2020 年 7 月 20 日動工。該規(guī)劃明確提出了成都向東向南的發(fā)展方向，而雙流位于成 都 南面近郊， 地理位置優(yōu)越， 雙流縣城未來 20 年角色定位是：建成一流的空港園林城市，按照雙流最新的規(guī)劃，到 2020 年，雙流將建設(shè)成為城南一個城區(qū)面積 95 平方公里左右，城市人口近 100 萬的中等城市。 在這個南部新城的規(guī)劃中，將形成以居住商業(yè)金融行政辦公文化娛樂為主的城市綜合發(fā)展區(qū)。 雙流新城區(qū)規(guī)劃為 ABCD 四大城市組團，其中 B 組團位于東升新區(qū)的西北部，繞城路穿越該組團，交通條件使利。 本項目即位于 B城市組團內(nèi)，利于分享城市發(fā)展前景所帶來的機遇。 在細節(jié)上，注意高效的交通流線方式及節(jié)能高效的統(tǒng)一。 項目周邊配套： 項目地處雙流縣城東升鎮(zhèn)西北一桿旗，區(qū)域道路通達，配套設(shè)施日趨完善。 雙楠大道、新大件路、拆建后的大件路、機場路、機場高速、成雅高速均通達雙流，未來的地鐵線和城際快速交通線通往雙流。 項目所處的位置與未來雙流縣政府部門辦公大樓僅一路之隔，是未來雙流縣房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。 三、項目評估結(jié)論及建議 （一） 評估結(jié)論 項目市場及建設(shè)條件 “ 星宸國際花園 ”項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，近兩年來區(qū)域內(nèi)