【正文】 提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費結構中，教育文化娛樂服務方面的實際支出和所占比例都在不斷增加。隨著我國經濟的發(fā)展，消費水平的不斷提高，社會需求結構和消費結構已經發(fā)生了深刻的變化。根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃，并結合桑植縣城市發(fā)展總體規(guī)劃，經多方研究、論證，提出在桑植縣澧源鎮(zhèn)何家坪社區(qū)興建集四星級酒店，來調整企業(yè)產品結構，增創(chuàng)經濟效益，推動企業(yè)的發(fā)展，同時對桑植縣乃至張家界旅游業(yè)和社會經濟的發(fā)展具有積極的作用。近年來，桑植縣旅游業(yè)繼續(xù)保持高速增長，實現(xiàn)旅游收入115667萬元，% 和25%。作為張家界旅游東線、西線的重要組成部分，有九天洞、八大公山國家自然保護區(qū)、峰巒溪國家森林公園、溇水風光，以及賀龍故居、賀龍紀念館、芙蓉恐龍、桑植民歌等自然、文化旅游品牌。桑植縣地處武陵山脈北麓、鄂西山地南端、湖南西北部，是賀龍元帥故鄉(xiāng)、紅二方面軍長征出發(fā)地，隸屬國際旅游新城—張家界。關鍵在于促項目，要進一步強化項目意識，高起點篩選、高水平謀劃、高效率推進、高質量建設一批重大項目，大手筆招商引資，加快項目建設和開工。核心在于補短板。實施好這個行動計劃，重點在于動起來。2013年7月30日，張家界市委六屆五次全體(擴大)會議召開會議提出全市各級各部門要搶抓機遇，開拓創(chuàng)新，全面實施提質張家界、打造升級版戰(zhàn)略，為早日實現(xiàn)旅游勝地夢、全面小康夢目標而努力奮斗。制定國內知名山水人文旅游城市實施規(guī)劃，有計劃、分步驟推進?！幹仆瓿尚鲁菂^(qū)控制性詳規(guī)，謀劃旅游地產、綜合服務中心、民俗新村、專業(yè)市場等項目，逐步把東部新城區(qū)建設成具有辦公、休閑、服務等功能的現(xiàn)代化生態(tài)宜居城區(qū)。以規(guī)劃引領優(yōu)化城市布局?！?三)以城市東擴為突破口，堅持不懈建設國內知名山水人文旅游城市。第三章 項目建設背景與建設必要性2011年12月20日,桑植縣第十五屆人民代表大會第五次全體會議《政府工作報告》中提出：2012年，是我縣夯實基礎、科學發(fā)展、加快崛起的突破之年。本項目的建設不屬于張家界市發(fā)改委發(fā)布的《產業(yè)結構調整指導目錄》(2008年本)中限制類以及淘汰類項目，屬于鼓勵類項目，符合張家界市產業(yè)指導目錄準入要求。本項目建設單位為張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司，主要從事房地產開發(fā)、銷售、酒店經營管理。著力推進功能配套與完善，重點抓好旅游服務基礎設施、高星級酒店、健身娛樂、休閑度假和商務會展項目建設，逐步提高旅游國際競爭能力；由此可見，結合市場需求，建設高品質酒店，順應了張家界市產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合產業(yè)政策。對照《產業(yè)結構調整指導目錄(2011本)》(修訂版)，本項目不在該指導目錄中限制類和淘汰類范圍，屬于允許類投資產業(yè)。項目所屬行業(yè)分類及代碼詳見下表。本項目所位于市區(qū)的后花園桑植縣，項目的建設符合相關產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于推動城市建設的發(fā)展，改善桑植縣乃至張家界市的旅游服務環(huán)境，促進旅游產業(yè)的發(fā)展?！^續(xù)加強基礎設施和社會服務設施建設，注重生態(tài)保護和環(huán)境治理，提升城市品位，促進人口和產業(yè)的集聚，壯大縣區(qū)規(guī)模，強化城區(qū)的中心功能。桑植縣十二五規(guī)劃中提出以中心城區(qū)為核心，整合瑞塔鋪、利福塔等地構筑縣域發(fā)展平臺，提高城市公共服務能力，加快人口聚集和產業(yè)聚集，逐步擴大縣城規(guī)模，進一步發(fā)揮其在縣域中的政治、經濟、文化中心作用。本項目的建設符合張家界市有關發(fā)展規(guī)劃要求。國務院出臺《關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，把旅游業(yè)定位為國民經濟的戰(zhàn)略性支柱產業(yè)，為旅游業(yè)加快發(fā)展提供了極好的機遇?！秶鴦赵恨k公廳關于加快發(fā)展服務業(yè)若干政策措施的實施意見》要求各地區(qū)根據(jù)國家服務業(yè)發(fā)展主要目標，積極并實事求是地制訂本地區(qū)服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，提出發(fā)展目標、發(fā)展重點和保障措施。，籌措資金，抓緊實施。相信在當?shù)氐锰飒毢竦穆糜钨Y源的映襯下，酒店的市場將會更加廣闊，會帶來顯著的經濟效益和社會效益。項目投資結構合理，建設規(guī)模適宜，資金安排合理，財務分析經濟效果可行，管理體系健全，項目投資建設周期短、投資回收快、投資回報高、利稅率高。，投資9000萬元在桑植縣澧源鎮(zhèn)何家坪修建一座年接待量達5萬人的四星級酒店。我單位受項目承辦單位委托，對張家界瑞寧國際酒店項目進行可行性研究并提出報告。、新材料，提高項目建設的科技含量，節(jié)約能源，節(jié)約用地，節(jié)省材料，帶動相關產業(yè)發(fā)展。，建筑造型兼顧當?shù)亟ㄖ碍h(huán)境特色，搞好項目的規(guī)劃設計，突出經濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。根據(jù)項目的投資所需要的時間及預計凈利潤水平進行分析，該項目計算期為12年。項目總投資9000萬元。項目建設資金全部由建設單位自籌解決。國際酒店項目可研報告分析作者：日期：張家界瑞寧國際酒店項目可研報告建設單位：　張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司 編制單位： 湖南智埔工程建設有限公司 編制日期： 二零一六年六月 目錄第一章 總論 1 1 可行性報告編制原則、依據(jù)和范圍 2 4 第二章　發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 4 4 6 8 8 10 第四章 項目選址與建設條件 12 12 12 第五章　建設內容與設計方案 15 設計依據(jù) 15 設計原則 16 建筑設計 16 第六章　節(jié)能分析 23 24 25 26 28 第七章　環(huán)境和生態(tài)影響分析 28 28 29 29 29 31 32 第八章 職業(yè)安全與衛(wèi)生防護 33 33 危害因素分析 33 安全防護原則 34 第九章 項目的組織機構與運營管理 38 38 38 第十章 項目實施計劃及招標方案 44 44 44 45 46 46 46 第十一章 投資估算與資金籌措 48 48 48 48 49 第十二章　財務評價 50 （見附表） 50 52 52 52 53 第十三章　社會效益評價 54 54 55 55 第十五章 結論與建議 57 結論 57 建議 58 附表：財務分析表第一章 總論張家界瑞寧國際酒店建設項目張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司桑植縣澧源鎮(zhèn)何家坪社區(qū)張家界瑞寧國際酒店建設項目按四星級標準設計，本項目包括賓館主樓、裙樓、停車場等，占地13333m2，總建筑面積19800m2，房間配套數(shù)150間。本項目總投資9000萬元，其中：。根據(jù)項目建設規(guī)模，預計建設工期為18個月，即從2014年8月開始，到2016年2月竣工。項目建成后將達到年接待人數(shù)4萬人，解決就業(yè)人口200多人。項目主要技術經濟指標表 單位：萬元序號指標名稱單位指標備注一建筑指標占地面積m213333總建筑面積m219800容積率%二總投資萬元9000自籌資金萬元4500銀行融資萬元4500三年營業(yè)收入萬元四年利潤總和萬元五年均營業(yè)稅及附加萬元六財務內部收益率%稅前15稅后12 可行性報告編制原則、依據(jù)和范圍，按照桑植縣城市總體規(guī)劃的要求，完善周邊環(huán)境和項目建設所在地的城市中心區(qū)域功能，提升旅游服務水平，遵循經濟效益、社會效益和環(huán)境效益并舉的原則。（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務社會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經濟增長等）的功能。1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2.《城市用地分類和規(guī)劃建設用地標準》（GBJ13790）3. 桑植縣城市總體規(guī)劃（20092030）4. 《桑植縣土地利用總體規(guī)劃(2006—2020年)》《建設項目可行性研究報告內容及深度的規(guī)定》6. 張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司提供的相關資料、法規(guī)、規(guī)范及標準。主要內容包括：項目建設的背景及必要性、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析、項目建設規(guī)模與建設條件、項目設計方案、環(huán)境保護與節(jié)能措施、勞動安全與消防、項目招標投標、投資估算與技術經濟綜合評價、項目社會效益評價等。，建設條件優(yōu)越，符合國家和地方產業(yè)政策或規(guī)劃。、投資規(guī)模到經營管理均切實可行，抗市場風險能力強，立項目標準確。對當?shù)氐亩愂蘸途蜆I(yè)都有一定的幫助。第二章　發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析我國將抓緊制訂或修訂服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、研究完善服務業(yè)產業(yè)政策，以加快我國服務業(yè)的發(fā)展，促進經濟增長方式的轉變。經濟較發(fā)達的地區(qū)可以適當提高發(fā)展目標，有條件的大中城市要加快形成以服務經濟為主的產業(yè)結構。張家界獲批成為國家旅游綜合改革試驗區(qū)，省委省政府出臺支持張家界建設旅游綜合改革試點城市的政策舉措，是我市“十二五”時期加快發(fā)展的重大機遇，我市可以在重大項目、資金投入方面，在打破常規(guī)、改革創(chuàng)新方面，爭取國家和省委省政府更多的政策支持，加快優(yōu)勢產業(yè)發(fā)展，極大地發(fā)揮旅游帶動功能。、縣社會經濟發(fā)展規(guī)劃要求張家界市是湖南省重要的旅游城市之一，張家界市“十二五”規(guī)劃綱要中明確指出：加大力度引入國際知名品牌酒店、旅行社等戰(zhàn)略合作者進入我市，采取獎勵措施鼓勵旅游企業(yè)創(chuàng)建5A級景區(qū)、四星級酒店和全國百強旅行社，大力培育旅游市場主體，加快提升旅游企業(yè)整體競爭力。依托現(xiàn)有城市基礎，以建設現(xiàn)代化的生態(tài)城市為目標，改造提升老城區(qū)，大力發(fā)展新城區(qū)?！笆晃濉逼陂g，張家界市根據(jù)本地區(qū)的實際，實施了“三年有改觀，五年大變樣”的舊城改造計劃，不斷加快城市建設和旅游地產開發(fā)的步伐。根據(jù)《國民經濟行業(yè)分類》(GB/T47542011)，本項目為住宿和餐飲業(yè)及房地產開發(fā)與一體，屬于H門類住宿和餐飲業(yè)、K門類房地產業(yè)。項目所屬行業(yè)分類及代碼表代碼類別名稱門類大類中類小類H住宿和餐飲業(yè)61住宿業(yè)611旅游飯店6110K房地產業(yè)70房地產業(yè)701房地產開發(fā)經營7010根據(jù)《外商投資產業(yè)指導目錄(2011年修訂)》(修訂版)，本項目房地產開發(fā)經營不屬于限制類和禁止類范圍，屬于允許類外商投資產業(yè)?！稄埣医缡挟a業(yè)發(fā)展指導目錄》(2008年本)中指出：圍繞建設世界旅游精品的目標，進一步整合旅游資源，努力推進我市旅游產品向觀光休閑度假復合型轉變，旅游產業(yè)向數(shù)量質量效益并重轉變，旅游品牌向國際目的地轉變。張家界市產業(yè)發(fā)展指導目錄序 號項 目序 號項 目1高檔休閑健身及訓練拓展項目8國際知名品牌餐館、清真餐館、西餐2商務會展9農業(yè)觀光和農家樂3高檔酒店10自駕車旅游基地及設施4高檔溫泉度假11科考和科普旅游5卡通公園與綜合游樂項目12旅游商品開發(fā)6旅游交通設施13特色餐飲、酒吧、休閑、旅游商品購物、文化藝術等專業(yè)街區(qū)項目7景區(qū)監(jiān)控、市場營銷、金融服務、綜合管理等方面的旅游信息系統(tǒng)14特色旅游演藝項目綜上分析，本項目建設符合產業(yè)結構指導目錄要求，屬于允許類項目。在行業(yè)準入方面，符合我國有關企業(yè)注冊資金、出資要求、經營范圍等方面的準入標準及要求。綜上所述，項目符合國家產業(yè)政策，符合國家以及湖南省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合桑植縣城市發(fā)展規(guī)劃，項目選址合理，項目及項目建設單位符合行業(yè)準入標準的有關規(guī)定，項目的實施是符合相關政策要求的。政府工作的總體要求是：深入貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持以“產業(yè)扶貧、工業(yè)興縣、綠色發(fā)展”為主題，圍繞基礎突破、產業(yè)升級、園區(qū)攻堅、城市轉型、民生改善五個重點，進一步強化規(guī)劃指導、爭資引智，更加注重要素供應、機制創(chuàng)新，搶抓機遇，乘勢奮進，努力開創(chuàng)富民強縣新局面。把城市發(fā)展作為經濟增長的主引擎，強力推進城市東擴，進一步完善城市功能，促進城市向旅游服務業(yè)發(fā)展轉型，讓一座宜居宜游、獨具特色、富有個性的魅力城市在澧水之濱加快崛起。按照“產業(yè)向園區(qū)集中，人口向城鎮(zhèn)集中，居住向社區(qū)集中”的原則，進一步完善東部(新城區(qū))文化旅游配套區(qū)、中部(老城區(qū))商業(yè)住宅區(qū)、西部(產業(yè)園)產業(yè)集中區(qū)的空間布局，增強承載能力。以新區(qū)建設帶動城市擴容?！ㄔO高星級賓館；建設民歌大劇院；……以“桑植故事”項目、老觀潭新城開發(fā)為契機，迅速掀起城市建設新高潮。實施“提質張家界、打造升級版”戰(zhàn)略，要圍繞建設國內外知名旅游勝地總目標，以旅游產業(yè)發(fā)展和旅游城市建設為重點，以重大工作和重點項目為抓手，加快 “推進三個轉變”，致力“建設四個城市”，大力實施《提質張家界、打造升級版——張家界市加快推進國內外知名旅游勝地建設五年行動計劃》，簡稱“1656行動計劃”?！ゾo實施旅游城鎮(zhèn)建設提質升級行動、旅游景區(qū)建設提質升級行動、旅游設施建設提質升級行動、旅游管理服務提質升級行動、旅游融合發(fā)展提質升級行動、文明城市創(chuàng)建提質升級行動“六大提質升級行動”。要切實強化“短板意識”，突出抓好