【正文】 究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算建設(shè)投資造價(jià)見(jiàn)表 41。 ，以保證檢修時(shí)安全切斷電源；設(shè)置信號(hào)系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，能發(fā)聲光報(bào)警提示。項(xiàng)目建成后，要把安全放在第一位，加強(qiáng)治安，確保消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。 《廣水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護(hù)工作。 。 2．選擇能耗低、耐久性、強(qiáng)度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機(jī)械設(shè)施，以節(jié)約能源。 綜合 ，我們認(rèn)為項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： ■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 ■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 按照國(guó)家對(duì)消防設(shè)施的有關(guān) 規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓 24個(gè)，設(shè)置干粉滅火器一臺(tái)，具體消防措施有待在初步設(shè)計(jì)中詳細(xì)說(shuō)明。 佰特國(guó)際大 酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店，將嚴(yán)格按照國(guó)際星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 劣勢(shì)： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負(fù)較重利息負(fù)擔(dān)； 小結(jié)： 基于以上分析，雖然會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿(mǎn)足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。 項(xiàng)目抵押貸款： 概念： 即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 劣勢(shì)： （ 1）操作方式極為復(fù)雜； （ 2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問(wèn)題。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。 整體來(lái)看，佰特國(guó)際大酒店以星級(jí)酒店的方式銷(xiāo)售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及廣水經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)資金回籠壓力不大。 結(jié)論： 通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，本工程咨詢(xún)公司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀(guān)因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 四大 SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 配合項(xiàng)目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀(guān)，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶(hù)關(guān)注； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)消費(fèi)。 機(jī)會(huì)（ O） 廣水市近年來(lái)出臺(tái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷(xiāo)售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 外來(lái)客商多，商務(wù)會(huì)議多，消費(fèi)能力強(qiáng)； 本地居民消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。 SWOT 分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 項(xiàng)目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類(lèi)市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶(hù)的綜合吸引力較大； 項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶(hù)資源貯備，具有強(qiáng)大的潛 在客戶(hù)群基礎(chǔ)。 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 建筑面積： 23385 ㎡ 層數(shù)共 17層 1層：接待廳 2層：西餐廳 3層：棋牌室 4層：中餐廳 5層：會(huì)議中心及夜總會(huì) 6層：客房 78層：桑拿室 917層：客房 客房總數(shù)： 200 間 位于廣水市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項(xiàng)目方圓 1000 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機(jī)構(gòu)； 項(xiàng)目所在區(qū)緊鄰永陽(yáng)大道一側(cè)， 人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 廣水市的酒店業(yè)代表了整個(gè)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶(hù)構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶(hù)為主，另有少量娛樂(lè)消費(fèi)型客戶(hù)； （ 4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶(hù)型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書(shū)的酒店。 2022年 12 月底，全市機(jī)新增授信企業(yè) 19家，新增工業(yè)貸款 8000萬(wàn)元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟(jì)秩序。 廣水市已形成專(zhuān)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的 金融服務(wù)體系。 廣水市投資導(dǎo)向項(xiàng)目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目 （ 6）旅游觀(guān)光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 （ 7） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 （ 8）基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，廣水市近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6億多元大力進(jìn)行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng) 5個(gè)，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十 幾家，其中應(yīng)山城區(qū) 2家，市有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。穿境而過(guò)麻竹高速公路有望在年底動(dòng)工，屆時(shí)廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。因此，一般采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò) 4000平方米，樓層基本上低于 10層，尤其是投資性較強(qiáng)的星級(jí)酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星 級(jí)酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層達(dá)到 10層。 入住率分析 2022 年廣水市酒店的年入住率仍然達(dá) 64％，經(jīng)營(yíng)情況良好，星級(jí)酒店的年入住率也在 70～ 90％之間浮動(dòng)。 宏觀(guān)調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來(lái)看，控制局部過(guò)熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看， 對(duì)局部過(guò)熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍在擴(kuò)大； 經(jīng)過(guò)近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運(yùn)行軌道。 2022 年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及分析 進(jìn)入 2022年，廣水酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好， 1— 4月酒店開(kāi)房率均超過(guò)去年同期水平，“十一”長(zhǎng)假期間，廣水市酒店開(kāi)房率更高達(dá) 85%以上。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) %； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，累計(jì)增幅與去年同期持平； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加； 財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好?；谝陨弦蛩胤?析，武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在永陽(yáng)大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時(shí)市場(chǎng)份額將達(dá)到 50%以上，處于絕對(duì)壟斷地位。近年來(lái)，隨著廣水市對(duì)外開(kāi)放逐步擴(kuò)大，主動(dòng)融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來(lái)客商及游客逐年倍增，每年接待流量在 20 萬(wàn)人左右。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶(hù)群，廣水市工業(yè)及商業(yè) 未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。 廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起 點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。廣水市以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評(píng)為中國(guó)楹聯(lián)文化城市、中華詩(shī)詞之鄉(xiāng)、全國(guó)科普先進(jìn)縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟(jì)二十強(qiáng)的方陣。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn) 業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。 近年來(lái)，廣水市抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。京廣鐵 路和 107國(guó)道在東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和 316國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)， 10 號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線(xiàn)四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。從南北朝置縣，迄今已有 1400 多年的歷史，文化底蘊(yùn)豐厚，歷史人文薈萃。 第二部分 市場(chǎng)分析 廣水市位于湖北省北部偏東，因有全國(guó)八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚(yáng)四海，素有“鄂北門(mén)戶(hù)”之稱(chēng)。 規(guī)模和內(nèi)容 佰特國(guó)際大酒店商務(wù)旅游酒店單體 17 層，總建筑面積 23385 ㎡，項(xiàng)目總占地面積 19