【正文】 當(dāng)酒店經(jīng)營虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤 25%的管理費(fèi)；但酒店收益超過一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。 本工程咨詢公司認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為星級(jí)經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間將會(huì)更大。盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目贏利的可能性越大，虧損的可能性越小。因此，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析。見附表 3《利潤和利潤分配表》。 15=609萬元。 ： 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表 51。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。 根據(jù)測算，正常運(yùn)營后項(xiàng)目經(jīng)營年收入為 項(xiàng)目經(jīng)營凈利潤詳 見附表 3：《利潤及利潤分配表》。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 酒店基準(zhǔn)收益率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 本項(xiàng)目作為星級(jí)酒店，經(jīng)營年限一般為 10年，故收益年限 n＝ 10 本項(xiàng)目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝ 75％，宴會(huì)廳上座率 70%，棋牌和餐廳包房上座率均為 80%， KTVT每天使用率為 70%。 。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為廣水市國際級(jí)商務(wù)星級(jí)酒店。 優(yōu)勢： （ 1）能以市場價(jià)格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理； （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。 ： 在整個(gè)廣水市市場中， 佰特國際大酒店作為目前唯一的四星級(jí)酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產(chǎn)品。 威脅（ T） 市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 2國內(nèi)經(jīng)濟(jì)降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。 廣水市酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價(jià)格及配套設(shè)施 酒店名稱 價(jià)格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 乾星商務(wù)酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 188）高級(jí)房（ 288）豪華套（ 588） 中西餐、桑拿中心、夜總會(huì) 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般 云都大酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 160）豪華房（ 260）豪華套房（ 500） 中西餐，夜總會(huì)，桑拿， KTV、棋牌 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源 小結(jié)： 各酒店標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格一般在 160— 200 元之間，套房價(jià)格一般在 260— 300元之間； 各酒店都具備基本配套設(shè)施，如中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營一般，酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。 以興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使廣水市發(fā)展為一個(gè)擁有 139家企業(yè)、超 5億元財(cái)政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟(jì)特區(qū) 廣水市中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競相投資的“黃金寶地”。 應(yīng)山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，國土面積 平方公里，總?cè)丝诮?10 萬人，轄 12個(gè)社區(qū)、 4個(gè)行政村。具體表現(xiàn)如下： 廣水市政府將把應(yīng)山城區(qū)建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來的長假變?yōu)樾￠L假，居民不宜遠(yuǎn)行，不少武漢市民駕車來廣水進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。 2022 年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 2022 年廣水國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。廣水市良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū) 5 個(gè)， “三來一補(bǔ)”、“三資”企業(yè) 139 家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近 20 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。 經(jīng)過對(duì)廣水經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20222022年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過詳細(xì)的市場分析后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市酒店市場是樂觀的； ■ 星級(jí)酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 將該項(xiàng)目投放市場的時(shí)機(jī)是可行的； ■ 考慮目前該公司的實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基 本成熟。 11.1項(xiàng)目背景 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在廣水市應(yīng)山城區(qū)建設(shè)星級(jí)酒店。 廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項(xiàng)目 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2022年 ,公司注冊(cè)資本 2200萬元 ,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理工作。 第二部分 市場分析 廣水市位于湖北省北部偏東，因有全國八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚(yáng)四海，素有“鄂北門戶”之稱。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn) 業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。 廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢良好。 宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看， 對(duì)局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍在擴(kuò)大； 經(jīng)過近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動(dòng)下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運(yùn)行軌道。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。 廣水市已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的 金融服務(wù)體系。 廣水市的酒店業(yè)代表了整個(gè)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對(duì)于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。 四大 SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會(huì)策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 配合項(xiàng)目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)消費(fèi)。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。 劣勢： （ 1）操作方式極為復(fù)雜； （ 2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。 綜合 ，我們認(rèn)為項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： ■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 ■ 由市場決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 按照國家對(duì)消防設(shè)施的有關(guān) 規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓 24個(gè)，設(shè)置干粉滅火器一臺(tái)，具體消防措施有待在初步設(shè)計(jì)中詳細(xì)說明。項(xiàng)目建成后，要把安全放在第一位，加強(qiáng)治安，確保消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。 客房收入 以客房數(shù) 200間，客房預(yù)計(jì)平均房價(jià)為 180元，平均出租率為 75%來計(jì)算，則全年預(yù)計(jì)收益為： 180（元） *200（間） *75%*365天 = 萬元 西餐廳收入 以臺(tái)位數(shù) 60人，人平消費(fèi) 40元，上座率 70%，中晚兩餐來計(jì)算，則全年收益為： 60（位） *40（元） *70%*365天 *2餐 = 萬元 棋牌茶藝廳收入 以臺(tái)位數(shù) 80人，人平消費(fèi) 50元，上座率 80%來計(jì)算，則全年收益為： 80（人） *50（元） *80%*365天 = 萬元 KTV娛樂收入 以包房 20間，開房率 70%，房均消費(fèi) 500 元來計(jì)算，則全年收益為： 20（間） *500（元） *70%*365天 = 萬元 ５、桑拿洗浴回報(bào)： 以每天接待客人 80人，人均消費(fèi) 100元來計(jì)算，則全年收益為： 80（人） *100（元） *365（天） =292萬元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，佰特國際大酒店全年總投資收益為 。 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 10— 20 年。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。 表 51 稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營業(yè)稅 20 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 法定盈余公積金 10 任意盈余公積金 8 成本費(fèi)用估算 年總成本費(fèi)用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進(jìn)行估算。 ⑥攤銷 土地費(fèi)用列入攤銷費(fèi)用 600萬元 ,分 10 年進(jìn)行攤銷 ,每年攤銷 60 萬元 . ⑦利息支出：借款本息為 2613. 16 萬元 ,年利率為 %,付息方式為三年等額還本利息照付，見附表 4借款還本付息表。 ②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 據(jù)本工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，通常敏感性分析中可能發(fā)生變化的主要因 素是工程投資，處理收費(fèi)及經(jīng)營成本，考慮可能變化幅度為177。 BEP=[247。