【正文】 市區(qū)附近的星 級酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層達(dá)到 10層。 酒店管理公司分析 廣水星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的廣水市星級酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘請顧問的形式管理。 應(yīng)山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，國土面積 平方公里，總?cè)丝诮?10 萬人，轄 12個社區(qū)、 4個行政村。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟發(fā)達(dá)。 交通狀況 京廣鐵路和 107國道在廣水市東部縱貫?zāi)媳保瑵h丹鐵路和 316 國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過， 10 號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。穿境而過麻竹高速公路有望在年底動工，屆時廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。 服務(wù)設(shè)施 廣水市文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場 5個，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十 幾家，其中應(yīng)山城區(qū) 2家，市有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 投資導(dǎo)向 根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 廣水市投資導(dǎo)向項目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目 （ 5）倉儲運輸項目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目 （ 7） 房地產(chǎn)開發(fā)項目 （ 8）基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目 經(jīng)濟發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，廣水市近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6億多元大力進(jìn)行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。 以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，使廣水市發(fā)展為一個擁有 139家企業(yè)、超 5億元財政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟特區(qū) 廣水市中心城的“經(jīng)濟走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競相投資的“黃金寶地”。 廣水市已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的 金融服務(wù)體系。各種金融機構(gòu)的辦事機構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。 2022年 12 月底，全市機新增授信企業(yè) 19家，新增工業(yè)貸款 8000萬元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟秩序。 酒店業(yè)發(fā)展分析 （ 1）、區(qū)域內(nèi)暫時無星級酒店，較大規(guī)模酒店較少。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá)； （ 2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 50 間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到 50間； （ 3）、酒店的入住率都比較高，維持在 50%— 80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶； （ 4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。 廣水市酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價格及配套設(shè)施 酒店名稱 價格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 乾星商務(wù)酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 188）高級房（ 288）豪華套（ 588） 中西餐、桑拿中心、夜總會 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般 云都大酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 160）豪華房（ 260）豪華套房（ 500） 中西餐，夜總會，桑拿， KTV、棋牌 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源 小結(jié)： 各酒店標(biāo)準(zhǔn)房價格一般在 160— 200 元之間，套房價格一般在 260— 300元之間； 各酒店都具備基本配套設(shè)施，如中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。 廣水市的酒店業(yè)代表了整個的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。從長遠(yuǎn)來看，在廣水市經(jīng)濟和旅游市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入 良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 第三部分 項目分析及評價 建筑面積： 23385 ㎡ 層數(shù)共 17層 1層：接待廳 2層：西餐廳 3層：棋牌室 4層：中餐廳 5層：會議中心及夜總會 6層：客房 78層：桑拿室 917層：客房 客房總數(shù)： 200 間 位于廣水市經(jīng)濟文化中心，各種配套完善； 項目方圓 1000 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機構(gòu)； 項目所在區(qū)緊鄰永陽大道一側(cè)， 人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 項目的景觀資源豐富，坐擁廣水市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 SWOT 分析 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 項目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛 在客戶群基礎(chǔ)。 劣勢（ W） 項目入住客戶類型單一化； 項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 3項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。 機會（ O） 廣水市近年來出臺的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 星級酒店建設(shè)項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 外來客商多，商務(wù)會議多，消費能力強； 本地居民消費欲望強烈。 威脅（ T） 市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 2國內(nèi)經(jīng)濟降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。 四大 SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略） 強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 配合項目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點宣傳，促成集團(tuán)消費。 兩大 WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險） 項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶消費； 針對 自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，本公司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽擔(dān)保； 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。 結(jié)論： 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，本工程咨詢公司認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 廣水市佰特國際大酒 店建設(shè)項目屬于中高檔的星級酒店建設(shè)項目。由于該項目上市時機良好，預(yù)計資金回籠壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來看，佰特國際大酒店以星級酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及廣水經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。 ： 在整個廣水市市場中， 佰特國際大酒店作為目前唯一的四星級酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產(chǎn)品。 目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓 的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 劣勢： 大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)； 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能以市場價格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理； （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。 劣勢： （ 1）操作