【正文】 市區(qū)附近的星 級(jí)酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層達(dá)到 10層。 酒店管理公司分析 廣水星級(jí)酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的廣水市星級(jí)酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的國(guó)際酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。 應(yīng)山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，國(guó)土面積 平方公里，總?cè)丝诮?10 萬(wàn)人，轄 12個(gè)社區(qū)、 4個(gè)行政村。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。 交通狀況 京廣鐵路和 107國(guó)道在廣水市東部縱貫?zāi)媳保瑵h丹鐵路和 316 國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)， 10 號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。穿境而過(guò)麻竹高速公路有望在年底動(dòng)工，屆時(shí)廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。 服務(wù)設(shè)施 廣水市文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng) 5個(gè)，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十 幾家，其中應(yīng)山城區(qū) 2家，市有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 投資導(dǎo)向 根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 廣水市投資導(dǎo)向項(xiàng)目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 （ 7） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 （ 8）基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，廣水市近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6億多元大力進(jìn)行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。 以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使廣水市發(fā)展為一個(gè)擁有 139家企業(yè)、超 5億元財(cái)政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟(jì)特區(qū) 廣水市中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。 廣水市已形成專(zhuān)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的 金融服務(wù)體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。 2022年 12 月底，全市機(jī)新增授信企業(yè) 19家，新增工業(yè)貸款 8000萬(wàn)元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟(jì)秩序。 酒店業(yè)發(fā)展分析 （ 1）、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)星級(jí)酒店，較大規(guī)模酒店較少。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書(shū)的酒店。從整個(gè)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)； （ 2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 50 間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到 50間； （ 3）、酒店的入住率都比較高，維持在 50%— 80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂(lè)消費(fèi)型客戶； （ 4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。 廣水市酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價(jià)格及配套設(shè)施 酒店名稱(chēng) 價(jià)格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 乾星商務(wù)酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 188）高級(jí)房（ 288）豪華套（ 588） 中西餐、桑拿中心、夜總會(huì) 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般 云都大酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 160）豪華房（ 260）豪華套房（ 500） 中西餐，夜總會(huì)，桑拿， KTV、棋牌 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源 小結(jié)： 各酒店標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在 160— 200 元之間，套房?jī)r(jià)格一般在 260— 300元之間； 各酒店都具備基本配套設(shè)施，如中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，酒店的娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。 廣水市的酒店業(yè)代表了整個(gè)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在廣水市經(jīng)濟(jì)和旅游市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入 良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 建筑面積： 23385 ㎡ 層數(shù)共 17層 1層：接待廳 2層：西餐廳 3層：棋牌室 4層：中餐廳 5層：會(huì)議中心及夜總會(huì) 6層：客房 78層：桑拿室 917層：客房 客房總數(shù)： 200 間 位于廣水市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項(xiàng)目方圓 1000 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機(jī)構(gòu)； 項(xiàng)目所在區(qū)緊鄰永陽(yáng)大道一側(cè)， 人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁廣水市中心位置，視野開(kāi)闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。 SWOT 分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 項(xiàng)目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類(lèi)市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大； 項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛 在客戶群基礎(chǔ)。 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目入住客戶類(lèi)型單一化； 項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足； 3項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。 機(jī)會(huì)（ O） 廣水市近年來(lái)出臺(tái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷(xiāo)售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 外來(lái)客商多，商務(wù)會(huì)議多，消費(fèi)能力強(qiáng)； 本地居民消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。 威脅（ T） 市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 2國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。 四大 SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 配合項(xiàng)目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)消費(fèi)。 兩大 WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶消費(fèi)； 針對(duì) 自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，本公司建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 快打快銷(xiāo)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)論： 通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，本工程咨詢公司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 廣水市佰特國(guó)際大酒 店建設(shè)項(xiàng)目屬于中高檔的星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)資金回籠壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來(lái)看，佰特國(guó)際大酒店以星級(jí)酒店的方式銷(xiāo)售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及廣水經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。 ： 在整個(gè)廣水市市場(chǎng)中， 佰特國(guó)際大酒店作為目前唯一的四星級(jí)酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型產(chǎn)品。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理 根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店整體出讓?zhuān)? 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓 的方式。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問(wèn)題。 劣勢(shì)： 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買(mǎi)家； 喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)； 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理； （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 劣勢(shì)： （ 1）操作