【正文】 。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營成本 利用酒店管理公司先進的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費用，一般視項目大小，約在 200 萬 500 萬左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營和投資者回報的任何風(fēng)險。 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過對全國和廣水經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20222022年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研 后認為： ■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市星級酒店市場是樂觀的 ■ 星級酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 202220220 年將該項目投放市場的時機是可行的 ■ 考慮目前該公司的經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟 結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為星級酒店是可行的！ ？ 樹立廣水市最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務(wù)上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將固定客戶吸收為會員，提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。綜上所述 ,從廣水的旅游資料的開發(fā)經(jīng)濟發(fā)展的要求和目前酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀等多個方面來看，佰特國際大酒店這個項目面臨非常好的發(fā)展機遇，可以說是“天時、地利、人和”，她的建成開業(yè)不僅會改變廣水酒店業(yè)的現(xiàn)狀，同時對廣水的經(jīng)濟也會帶來巨大的商機。 BEP=[247。從分析結(jié)果可以看出，銷售收入是最敏感因素，對項目運行的財務(wù)效益好壞至關(guān)重要。 據(jù)本工程項目的特點，通常敏感性分析中可能發(fā)生變化的主要因 素是工程投資，處理收費及經(jīng)營成本，考慮可能變化幅度為177。所得稅后靜態(tài)投資回收期為 。 ②財務(wù)內(nèi)部收益率。詳見附表 3《利潤和利潤分配表》。 ⑥攤銷 土地費用列入攤銷費用 600萬元 ,分 10 年進行攤銷 ,每年攤銷 60 萬元 . ⑦利息支出：借款本息為 2613. 16 萬元 ,年利率為 %,付息方式為三年等額還本利息照付，見附表 4借款還本付息表。 ④修理費用 根據(jù)目前運行中的維修狀況，結(jié)合項目建成后的情況，本項目年維修費用按銷售收入的 5%計算，約 。 表 51 稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 20 城市維護建設(shè)稅 7 教育費附加費 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 法定盈余公積金 10 任意盈余公積金 8 成本費用估算 年總成本費用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進行估算。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，本公司認為選擇業(yè)主自己經(jīng)營比較切合實際。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較大。 利潤分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 15— 20 年。 第五部分 財務(wù)與敏感性分析 固定回報模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 10— 20 年。 本項目總投資 9824萬元 ,其中企業(yè)自籌 7224萬元 ,銀行貸款 2600 萬元 . 2022年 4月：原主樓封頂。 客房收入 以客房數(shù) 200間，客房預(yù)計平均房價為 180元，平均出租率為 75%來計算，則全年預(yù)計收益為： 180（元） *200（間） *75%*365天 = 萬元 西餐廳收入 以臺位數(shù) 60人，人平消費 40元，上座率 70%，中晚兩餐來計算，則全年收益為： 60（位） *40（元） *70%*365天 *2餐 = 萬元 棋牌茶藝廳收入 以臺位數(shù) 80人，人平消費 50元，上座率 80%來計算，則全年收益為： 80（人） *50（元） *80%*365天 = 萬元 KTV娛樂收入 以包房 20間，開房率 70%，房均消費 500 元來計算，則全年收益為： 20（間） *500（元） *70%*365天 = 萬元 ５、桑拿洗浴回報： 以每天接待客人 80人，人均消費 100元來計算，則全年收益為： 80（人） *100（元） *365（天） =292萬元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，佰特國際大酒店全年總投資收益為 。 第四部分 投資及經(jīng)營收入估算 投資估算 9824萬元 1．建設(shè)投資 9600 萬元 根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算建設(shè)投資造價見表 41。項目建成后，要把安全放在第一位，加強治安，確保消費者的生命財產(chǎn)安全。 。 綜合 ，我們認為項目抵押貸款模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： ■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 ■ 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值 ■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 按照國家對消防設(shè)施的有關(guān) 規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓 24個，設(shè)置干粉滅火器一臺，具體消防措施有待在初步設(shè)計中詳細說明。 劣勢： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負較重利息負擔(dān)； 小結(jié)： 基于以上分析，雖然會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 劣勢： （ 1）操作方式極為復(fù)雜； （ 2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營回報風(fēng)險。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重損失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。 目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。由于該項目上市時機良好，預(yù)計資金回籠壓力不大。 四大 SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略） 強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 配合項目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團消費。 SWOT 分析 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 項目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛 在客戶群基礎(chǔ)。 廣水市的酒店業(yè)代表了整個的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。 廣水市已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的 金融服務(wù)體系。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場 5個，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十 幾家，其中應(yīng)山城區(qū) 2家，市有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟發(fā)達。 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 4000平方米，樓層基本上低于 10層，尤其是投資性較強的星級酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星 級酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層達到 10層。 宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看， 對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍在擴大； 經(jīng)過近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運行軌道。固定資產(chǎn)投資額累計完成 億元，比去年同期增長 %； 社會消費品零售總額累計完成 億元，比去年同期增長 %，累計增幅與去年同期持平； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價微升，職工居民收入有所增加； 財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。全市經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。近年來，隨著廣水市對外開放逐步擴大，主動融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來客商及游客逐年倍增，每年接待流量在 20 萬人左右。 廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。廣水市以其經(jīng)濟、文化等方面的輝煌成就被評為中國楹聯(lián)文化城市、中華詩詞之鄉(xiāng)、全國科普先進縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟二十強的