【正文】 方陣。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn) 業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。京廣鐵 路和 107國(guó)道在東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和 316國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過， 10 號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 第二部分 市場(chǎng)分析 廣水市位于湖北省北部偏東，因有全國(guó)八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚(yáng)四海，素有“鄂北門戶”之稱。公司資質(zhì)證書號(hào)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工咨丙 12120220061，資質(zhì)等級(jí)：丙級(jí)。 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2022年 ,公司注冊(cè)資本 2200萬(wàn)元 ,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理工作。廣水佰特國(guó)際酒店建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 主 持 部 門：廣水市發(fā)展和改革局 編 制 單 位：廣水市工程咨詢公司 單 位 資 格：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 工咨丙 12120220061 分 管 領(lǐng) 導(dǎo)：付立華 公 司 總 經(jīng) 理：吳 強(qiáng) 技 術(shù) 負(fù) 責(zé) 人：王偉群（注冊(cè)咨詢工程師） 報(bào)告編寫負(fù)責(zé)人：葉仕文 編 寫 人 員：黃鳳冰（注冊(cè)咨詢工程師） 朱 萍（注冊(cè)咨詢工程師） 李 軍（注 冊(cè)咨詢工程師） 吳 強(qiáng) 葉仕文 吳鐵軍 審 核：王海 目 錄 前言???????????????????? 04 第一部分 項(xiàng)目總論????????????? 05 第二部分 市場(chǎng)分析????????????? 08 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)?????????? 18 第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算???????? 28 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析????????? 33 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議??????? 40 前 言 廣水 市工程咨詢公司接受武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托對(duì)廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。 11.1項(xiàng)目背景 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在廣水市應(yīng)山城區(qū)建設(shè)星級(jí)酒店。 廣水市工程咨詢公司，公司法人代表：吳強(qiáng)。 經(jīng)過對(duì)廣水經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20222022年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)分析后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市酒店市場(chǎng)是樂觀的； ■ 星級(jí)酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； ■ 考慮目前該公司的實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基 本成熟。廣水地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽(yáng)等大中城市的重要交匯點(diǎn)，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫物資重要聚散地，是西部大開發(fā)的橋頭堡。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū) 5 個(gè)， “三來(lái)一補(bǔ)”、“三資”企業(yè) 139 家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近 20 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。 2022 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億，市級(jí)財(cái)政收入 億元，農(nóng)民人均純純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 3900元和 8000元。廣水市良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。 目前只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店是掛牌的星級(jí)酒店，其他酒店和旅館起點(diǎn)低、規(guī)模小、服務(wù)水平差，云都大酒店與乾星商務(wù)酒店處于雙頭壟斷地位。 2022 年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 2022 年廣水國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總 額穩(wěn)增。具體表現(xiàn)如下： 廣水市政府將把應(yīng)山城區(qū)建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來(lái)的長(zhǎng)假變?yōu)樾￠L(zhǎng)假，居民不宜遠(yuǎn)行，不少武漢市民駕車來(lái)廣水進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。 應(yīng)山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，國(guó)土面積 平方公里，總?cè)丝诮?10 萬(wàn)人，轄 12個(gè)社區(qū)、 4個(gè)行政村。 服務(wù)設(shè)施 廣水市文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。 以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使廣水市發(fā)展為一個(gè)擁有 139家企業(yè)、超 5億元財(cái)政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟(jì)特區(qū) 廣水市中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。 酒店業(yè)發(fā)展分析 （ 1）、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)星級(jí)酒店，較大規(guī)模酒店較少。 廣水市酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價(jià)格及配套設(shè)施 酒店名稱 價(jià)格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 乾星商務(wù)酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 188）高級(jí)房（ 288）豪華套（ 588） 中西餐、桑拿中心、夜總會(huì) 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般 云都大酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 160）豪華房（ 260）豪華套房（ 500） 中西餐，夜總會(huì)，桑拿， KTV、棋牌 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源 小結(jié)： 各酒店標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在 160— 200 元之間，套房?jī)r(jià)格一般在 260— 300元之間； 各酒店都具備基本配套設(shè)施，如中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁廣水市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。 威脅（ T） 市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 2國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。 廣水市佰特國(guó)際大酒 店建設(shè)項(xiàng)目屬于中高檔的星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目。 ： 在整個(gè)廣水市市場(chǎng)中， 佰特國(guó)際大酒店作為目前唯一的四星級(jí)酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型產(chǎn)品。 劣勢(shì)： 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； 喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)； 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理； （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為廣水市國(guó)際級(jí)商務(wù)星級(jí)酒店。 3．選用高效、長(zhǎng)壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實(shí)行光電智能控制，杜絕長(zhǎng)明燈等浪費(fèi)現(xiàn)象。 。 廣水市屬淺震，震源深度一般在 8 千米左右，震級(jí)也不大，地震烈度為 6度。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 酒店基準(zhǔn)收益率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 本項(xiàng)目作為星級(jí)酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為 10年，故收益年限 n＝ 10 本項(xiàng)目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝ 75％，宴會(huì)廳上座率 70%，棋牌和餐廳包房上座率均為 80%， KTVT每天使用率為 70%。 本項(xiàng)目企業(yè)實(shí)際具備資本金 7224萬(wàn)元，由企業(yè)用自有資金投入。 根據(jù)測(cè)算，正常運(yùn)營(yíng)后項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年收入為 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)詳 見附表 3：《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表》。此類方式適合被地理位置偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本低的星級(jí)酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn) 單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型星級(jí)酒店的主要回報(bào)模式。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。 小結(jié)： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。 ： 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表 51。 ③其它費(fèi)用 : 按年?duì)I業(yè)收入的 10%考慮，預(yù)計(jì)為 。 15=609萬(wàn)元。每年從稅后利潤(rùn)中提取 10%的法定盈余公積金和 5%的法定公益金。見附表 3《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》。 ③投資回收期。因此，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析。因此，當(dāng)基建投資或經(jīng)營(yíng)成本提高時(shí)，要相應(yīng)提高銷售收入來(lái)達(dá)到降低收入或提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目贏利的可能性越大，虧損的可能性越小。 大提升廣水市對(duì)外窗口形象，增強(qiáng)對(duì)外接待能力，提高城市品位，可增加 80個(gè)就業(yè)崗位。 本工程咨詢公司認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為星級(jí)經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間將會(huì)更大。因此，本公司建議武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤(rùn) 25%的管理費(fèi)；但酒店收益超過一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤(rùn)中取得一定比例的分成