【正文】 點 ： 項目位于廣水市應山城區(qū)永陽大道 ， 宗地編號為 202016 建設單位： 湖北廣水眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 企業(yè)法人： 徐建文 企業(yè)性質(zhì)： 有限責任公司。 工程概況： 本項目擬 建一 棟 十二層的商住 樓， 占地面積 2098 平方米，總建 筑面積 平方米， 其中 地下室 平方米 。 建設工程計劃于 2020 年 5 月份開工， 2020 年 9 月入住 。 可行性研究報告編制 單位 單位名稱： 東風設計 研究 院 有限公司 工程咨詢資格證書 資格等級 : 甲 級 證書編號 : 工咨甲 22120200013 發(fā)證機關(guān) : 國家發(fā)展改革委員會 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）項目 投資方案； （ 2）國家及 湖北省 頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 ； （ 3） 湖北省 和 廣水市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 綱要 ； （ 4） 廣水市 城市總體規(guī)劃（ 1996— 2020 年） ； （ 5）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 ； （ 6） 廣水市 及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 ； （ 7）其他有關(guān)依據(jù)資料 及企業(yè)提供資料。 加之房地產(chǎn)開發(fā)建設采取環(huán)保控制有效措施，保證了對周邊環(huán)境不會造成污染，本項目土建與公用工程建設具有生態(tài)建設有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項目前景看好。 從綜合分析來看，項目建設具有很強的可行性。 2020年 廣水市 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，與上年同期相比增長%，環(huán)比增長了 %， 完成投資占本年度計劃投資的 91%。按用途分：商品住宅開發(fā)投資 億元，同比增長 120%。 2020 年 房屋 建筑 施工面積 萬平方米， 同比 增長 %。住宅施工面積中 高檔公寓 萬平方米，同比增長 %； 辦公樓施工面積 萬平方米 ， 同比 下降 %， 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 為 平方米，同比增長 %，其他用房施工面積 ，同比增長 %。從投資構(gòu)成增長幅度看，商品住宅投資 6350 萬 元，與上年同比增長 %，經(jīng)濟適用住房投資 111 萬 元，同比增長了 倍； 90 平方米以下投資 1780 萬 元； 140 平方米以上 430 萬元； 高檔公寓投資 360 萬元 ，同比增長 14%；辦公樓投資 250 萬 元，同比增長了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 950萬 元，同比上升 %；其他投資 29 萬元，同比下降了 %。 其中，住宅竣工面積為 萬平米，同比 增長 %； 辦公樓竣工面積為 萬平方米 ， 同比 增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為 萬平方米 ， 同比 增長 %；其他用房竣工 萬平方米，同比增長 %。其中住宅銷售面積 萬平方米，同比下降 %。其中 住宅 預售 面積 萬平方米，同比 增長 %，與上月環(huán)比增長 %；實際登記現(xiàn)售面積 萬平方米， 同比 下降%， 與上月環(huán)比增長 %。戶均銷售面積為 平方米。批準預（銷）售房屋面積 萬平方米，同比下降了 58%，環(huán)比增長幅度為 %；批準預（銷）售住房面積 萬平方米，同比下降了 %，環(huán)比增長100%。 、房地產(chǎn)市場價格的基本情況 根據(jù)廣水市房管局數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 12 月商品房平均銷售價格1550 元 /平方米，同比增長了 %，環(huán)比增長 %； 2020 年以來，廣水市 房屋銷售價格指數(shù)呈小幅上升趨勢。 、建設項目資金來源基本情況 2020 年 廣水市 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，同比增長了%。與上年同期比較分別增長 %， %， %和 %。其中 貸款 613 萬元元，占資金總額的 %；銀行貸款 470 萬元，占資金總額的 %；非金融機構(gòu)貸款 143 萬元，占資金總額的 %；企業(yè)自籌資金 2412 萬 元，占資金總額的%；其他資金來源 2315 萬元，占資金總額的 %。 貸款增長 %、企業(yè)自籌資金增長 182%、其他資金增長 %。 廣水市住宅商品房房屋實際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下， 2020 年 3 月開始回升， 4 月漲幅超過了 20%，特別是商品住房兩年來首次增長，而且漲幅超過了 13%。 來自相關(guān)統(tǒng)計數(shù)字表明： 2020 年 4 月 辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別為 %和 %；而其兩者的銷售分別下降了 和 個百分點，房屋空置率也在較高點位浮動。 區(qū)位 供需 分析 ： 2020 年新開盤面世的項目以 應山城區(qū)和廣水城區(qū) 為最多， 此 種局面在 2020 年的 廣水市房地產(chǎn) 市場 仍 將繼續(xù)， 應山城區(qū) 地理條件優(yōu)越，硬件設施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。 房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預測 房產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢不會改變 廣水市 2020 年 全年 購置土地面積 萬平方米，同比下降了%；完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長了 %；待開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長了 %。 2020年 12 月 住宅 開工 面積為 萬 平方米，同比增長 了 %。價格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應量的增加，另一個重要原因則是宏觀調(diào)控的作用，使得房地產(chǎn)增幅得到回落。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力 成本和住房供求關(guān)系左右著房價走勢；二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求，強大的市場需求推動放價上漲；三是地價上漲是當前房價上漲中的重要因素，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。如首府周邊盟市的投資有相當比重投向廣水市的房地產(chǎn)，推動了廣水市 房價的上升。 城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯 廣水市高速增長的的經(jīng)濟發(fā)展速度帶動了城市化進程，整個城市正在由一個小型城市蛻變?yōu)橹行统鞘?，城區(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。廣水市正處在城市建設的初期，民眾對于城市化生活的追 逐心理仍居于高位，相對而言， 城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務設施較之郊區(qū)對 廣水市 民眾有更大的吸引力。 “十一五”期間，廣水市 中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )。 目前，廣水市 人均建筑面積達到 平方米， 居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。 第三章 市場研究與項目定位 廣水市房地產(chǎn) 發(fā)展 背景分析 “十一五”發(fā)展規(guī)劃 《廣水市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》中明確指出： “十一五”時期是 加快廣水市 城市化進程，構(gòu)建和諧 廣水市 的關(guān)鍵時期。 ”更加詳盡地指出了廣水市城市建設的計劃和決心。 廣水市 城市規(guī)劃 按照省 委、政府提出的 城市建設“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求， 將廣水市 建設成為 了 具有 地方 特色、具有良好環(huán) 境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務功能和輻射帶動力的鄂北明珠，基本實現(xiàn)了基礎設施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 應山城區(qū) 地理條件優(yōu)越，硬件設施完善， 是廣水市的經(jīng)濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。目前區(qū)域內(nèi)房地 產(chǎn)在售樓盤 10 余家， 4 月平均價格為 1650 元 /平方米。 周邊項目主要通過 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產(chǎn)市場 的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標客戶的追捧。 b. 緊鄰 多條公交線路， 交通便利； c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設施比較完善 ； d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。 Opportunity: a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃， 城市化進程 逐漸加快 ； b. 政府相關(guān) 配套規(guī)劃，預示區(qū)域巨大升值潛力 ； c. 區(qū)域目標購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。 一方面， 廣水市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，風機 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟實力較強， 對于老城區(qū)有較強的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 會比較符合他們的需求。打 造 城市建設新形象 ，完善中心城區(qū)功能，提升 城市建設品位。 項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位為：具有人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。 該 區(qū)所處地 理位置優(yōu)越 ，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學校配套設施完善， 擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢 。 具體標準為： a. 道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。 c. 雨水由 永陽大道 排出，雨水主干線直徑為 1000mm,支線直徑為 600mm。 e. 通訊 及電力 在 永陽大道 接入。 另外，區(qū)域 內(nèi)人流量大，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。未來發(fā)展空間巨大。 第 五 章 項目建設規(guī)模及功能標準 1 建筑面積和內(nèi)容 本項目總建設用地面積 2098 平方米，總建筑面積 平方米，其中地上 商鋪 建筑 面積 平方米 ,三層；住宅建筑面積 平方米 ,九 層；地下建筑面積 平方米。 2 功能設施標準 本項目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。 B、商品房部