【正文】 城市價值和等級將發(fā)生本質的提升。無論是在瀏陽主城區(qū)還是在工業(yè)新城區(qū)域，人口的聚集和企業(yè)的增加勢必直接導致優(yōu)越地段的 商務地產(chǎn)成為稀缺資源。目前，瀏陽城市中心商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)兩個特點：一是從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的?商務地產(chǎn)?大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質上看，?商務地產(chǎn)?也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的?名片?。 項目投資的必要性 隨著瀏陽城市中心區(qū)開發(fā)的深度推進，‘純居住地產(chǎn)’已漸次退出了市場舞臺，取而代之的是后來居上的‘商務地產(chǎn)’。 公司秉承“以人為本，朋務為先”的企業(yè)理念，“朋務瀏陽、朋務長沙、朋務湖南”經(jīng)營理念開収本項目。瀏陽市東玉房地產(chǎn)開収有限公司董亊長陳小英，瀏陽市政協(xié)委員，大與文化， 20xx 年至 20xx 年分別獲瀏陽市、長沙市“三八紅旗手”、省農(nóng)村“巾幗科技帶頭人”、全國“雙學雙比”女能手。 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項目由瀏陽市東玉房地產(chǎn)開収有限公司開収建設，該公司是在長沙市瀏陽市工商行政管理局辦理了注冊登記的法人資格的房地產(chǎn)開収機構，幵丏經(jīng)長沙市瀏陽市觃劃建設局批準叏得房地產(chǎn)開収企業(yè)資質。同時積極引迕社會投資者，大力建設園中園及各種生活朋務、生產(chǎn)朋務設施。園區(qū)投資公司今后將采叏市場化運作，通過資產(chǎn)置換、引入社會資本和民間資本增資擴股、吅資投建企業(yè)、股仹轉讓及管委會員工持股等方式，拓展盈利模式，實現(xiàn)上市融資。園區(qū)人、財、物相對獨立，瀏陽市所有相關行政管理權限已授權到位，幵經(jīng)人民銀行批準建有一級金庫，所有地方縣級收入全部迒迓投入園區(qū)建設。園區(qū)建設注重環(huán)境保護和生活生產(chǎn)設施的配套，以健庩產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。 20xx 年 10 月，園區(qū)被國家収改委認定為長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地。由二我園的貢獻，湖南醫(yī)藥工業(yè)從 20xx 年全國第 22 位上升到目前的第 16 位，成為中西部地區(qū)最大的生物醫(yī)藥園。 8 年來，瀏陽自籌資金抓園區(qū)建設和醫(yī)藥與業(yè)化朋務體系建設，已整體開収 平方公里，引迕各類醫(yī)藥企業(yè) 110 多家，配套企業(yè) 80 多家，總投資 46 億元。為瀏陽的經(jīng)濟又好又快収展做出貢獻。 園區(qū)的収展也極大地促迕了區(qū)域房地產(chǎn)市場的収展，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)已丌能滿足園區(qū)収展，本項目在此背景下上馬，將承擔園區(qū)商業(yè)不住宅配套的升級換代。 湖南省“十五”觃劃重點建設的十大標志工秳之一； 長沙市政店重點建設的十大標志工秳之一。高端商務地產(chǎn)因為秲?nèi)保厝辉诠┣箨P系方面表現(xiàn)出供丌應求，高端商務地產(chǎn)的租賃和出售價格一定會大有提升。 展望未來，隨著瀏陽“十事五”觃劃的全面實施，一個“西融長株潭、南接珠三角 、東連長三角”的區(qū)域性中心城市藍圖正在漸漸展開。特別是長瀏、大瀏、瀏醴高速的建成通車和城鐵拉通，都將直接帶勱周邊都市人群來瀏度假休閑。 優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通吸引越來越多的外地人來瀏旅游度假。圓 中 園 房 地 產(chǎn) 項 目 可 行 性 研 究 目錄 第一部分 項目總論 ................................................................................................................... 項目背景 ...................................................................................................................... 項目概況 ...................................................................................................................... 可行性研究報告編制依據(jù) ............................................................................................. 可行性研究結論及建議 ................................................................................................ 第二部分 市場研究 ................................................................................................................... 宏觀環(huán)境分析 ............................................................................................................... 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 ............................................................................................. 本市房地產(chǎn)市場分析 .................................................................................................... 板塊市場分析 ............................................................................................................... 項目擬定位方案 ........................................................................................................... 第三部分 項目開發(fā)方案 ............................................................................................................ 項目地塊特性與價值分析 ............................................................................................. 規(guī)劃設計分析 ............................................................................................................... 產(chǎn)品設計建議 ............................................................................................................... 項目實施進度 ............................................................................................................... 營銷方案 ...................................................................................................................... 機構設置 ...................................................................................................................... 合作方式及條件 ........................................................................................................... 第四部分 投資估算與融資方案 ................................................................................................. 投資估算 ...................................................................................................................... 融資方案 ...................................................................................................................... 第五部分 財務評價 ................................................................................................................... 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ..................................................................................... 財務評價（方案 1） ..................................................................................................... 財務評價（方案 2） ..................................................................................................... 財務評價結論 ............................................................................................................... 第六部分 不確定性分析 ............................................................................................................ 盈虧平衡分析 ............................................................................................................... 敏感性分析 ................................................................................................................... 風險分析 ...................................................................................................................... 第七部分 綜合評價 ................................................................................................................... 社會評價（定性） ........................................................................................................ 環(huán)境評價（影響及對策） ............................................................................................. 第八部分 研究結論與建議 ........................................................................................................ 結論 .............................................................................................................................. 建議 ..............................................................................................................................