【正文】 本項(xiàng)目的開發(fā)商 xx地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，項(xiàng)目開發(fā)資本金充足，基礎(chǔ)工程正開 工。文化和人文環(huán)境對本項(xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。 因此本地段是一個地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各 項(xiàng)配套設(shè)施完善的地域，是具有高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。 學(xué)校、教育：崇實(shí)小學(xué)距本項(xiàng)目約 800 米；澧濱小學(xué)距本項(xiàng)目 1500 米。周邊的醫(yī)院，集貿(mào)市場等配套設(shè)施齊全；得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。本地場是 x 市城市的經(jīng)濟(jì)、文化中心。其中多層均價在 1800 元至 2200 元 / m2左右，小高層均價在 2500 元至 3500 元 / m2，市中心繁華地段商鋪價格 20200 元 / m2起至 50000元 / m2 項(xiàng)目地理位置分析 本項(xiàng)目位于教場路 與 解放路交叉處東南側(cè)，三面臨街。 （ 4）綜合以上測算情況，凈增人口需要 154 萬 m2的住房，加拆遷被動性住房需求 55 萬 m2，兩項(xiàng)合計(jì)為 209 萬 m2，減去可供上市的二手房 15 萬 m2，故規(guī)劃期內(nèi)市城區(qū)住房需求量為 194 萬 m2。 （ 3）根據(jù)可供上市的二手房測算。市城區(qū)每年需拆遷 417 戶，五年共需拆遷 2085 戶，按每戶 90m2計(jì)算，約需住房 19 萬 m2；武陵源區(qū)因景區(qū)建設(shè)要求需拆遷 2500 戶，約需住房 36 萬 m2。目前，市城區(qū)人口為 萬人，按照《 x 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》的目標(biāo)，到 2020 xx 住宅小區(qū)項(xiàng)目 9 年市城區(qū)人口將達(dá)到 萬人，凈增人口 6 萬人，按每戶 人、每戶 90m2計(jì)算，約需住房 154 萬 m2。 綜上所述， x 市每年住房需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大。隨著外向經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多資本注入 x，越來越多外資企業(yè)登陸 x，進(jìn)而加大了對高檔寫字樓和商業(yè)經(jīng)營用房的需求。 x 市以政府為主導(dǎo)，采取市場化運(yùn)作舊房的拆遷、改造工作，將舊城改造目標(biāo)化，由政府有關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展準(zhǔn)備了充足的被動型需求潛力。 城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。 x 市房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大 消費(fèi)升級轉(zhuǎn)型帶動住房改善型需求增長。在這種背景下，在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場供求關(guān)系將怎樣變化，成了社會各界關(guān)注的問題。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。按常住人口計(jì)算， x 市人均生產(chǎn)總值 13517 元，增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 xx 住宅小區(qū)項(xiàng)目 7 第二章 市場分析 2020 年， x 市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破二百億元大關(guān)，達(dá)到 億元，比上年增長 %，連續(xù) 7 年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。項(xiàng)目的社會效益主要表現(xiàn)為：首先，滿足 x市居民對中高檔次住房的需要；其次，城市建設(shè)的需要；第三，滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長的住房 擴(kuò)大規(guī)模建設(shè)需求；第四，完善城市功能，提高城市品位，打造環(huán)境好、品位高的住宅示范小區(qū)。 結(jié)論 綜上所述，本項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上均可行。 3）營銷是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，公司嚴(yán)格 要求銷售對市場適時反映，應(yīng)精心安排好營銷組織、控制好銷售節(jié)奏，確保項(xiàng)目的銷售和項(xiàng)目資金回籠順利。 問題與建議 1）由于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大、資金相對需求較大，開發(fā)單位應(yīng)注意保證資金按期足額到位，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和預(yù)測經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。 3）項(xiàng)目開發(fā)方面規(guī)劃全面、科學(xué)、實(shí)用，技術(shù) 上嚴(yán)格要求，安全、通行、環(huán)保、節(jié)能等配備實(shí)施，符合 x 市 x 市城市規(guī)劃要求，技術(shù)上有保證。 項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性 1）項(xiàng)目建設(shè)符合國家現(xiàn)行宏觀經(jīng)濟(jì)政策，符合 x 市 x 市 “十五 ”時期城市基礎(chǔ)設(shè)施總體發(fā)展規(guī)劃。 表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 表 序號 項(xiàng)目 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 備注 一 項(xiàng)目概況 1 總用地面積 28809 ㎡ 規(guī)劃建設(shè)用地面積 23698 ㎡ 2 居住戶（套）數(shù) 642 套 3 總建筑面積 121033 ㎡ 4 按功能性質(zhì)劃分 住宅建筑面積 86579 ㎡ 商業(yè)面積 8172 ㎡ 地下車 庫及其他面積 23788 ㎡ 配套設(shè)施 2494 ㎡ 5 按地上地下劃分 地上建筑面積 97245 ㎡ xx 住宅小區(qū)項(xiàng)目 4 續(xù)表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 表 序號 項(xiàng)目 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 備注 地下車庫建筑面積 23788 ㎡ 6 停車泊位 764 輛 1)地面 99 輛 2)地下 665 輛 7 容積率 4 8 建筑密度 5 9 綠地率 % 10 綠化面積 ㎡ 11 建筑占地面積 ㎡ 12 道路廣場面積 ㎡ 二 投資數(shù)據(jù) 1 總投資 32020 萬元 固定資產(chǎn)投資 26901 萬元 靜態(tài)投資 25461 萬元 建設(shè)期利息 1440 萬元 三 籌資數(shù)據(jù) 1 總籌資 32020 萬元 業(yè)主自有資金 16309 % 自籌資金 691 % 申請銀行貸款 15000 % 四 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 銷售收入 53760 萬元 2 財務(wù)凈現(xiàn)值 16623 ic＝ 12% 3 投資利潤率 全部投資 4 靜態(tài)投資回收期 全部投資 5 動態(tài)投資回收期 全部投資 6 投資利潤率 % 自有資金 7 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 自有資金 8 財務(wù)凈現(xiàn)值 16623 ic＝ 10% 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用投資估算 項(xiàng)目計(jì)算期投入總資金估算為 32020 萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 xx 住宅小區(qū)項(xiàng)目 5 萬元，占 %；固定資產(chǎn)投資 萬元，占 %；經(jīng)營成本費(fèi)用 萬元，占 %。 研究范圍 依據(jù)國家有關(guān)法令、法規(guī)、法律、制度、政策、規(guī)程及規(guī)范，對 xx 工程項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)外部 條件、建設(shè)方案、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益等進(jìn)行綜合研究。 8）國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與數(shù)（第二版）》。 xx 住宅小區(qū)項(xiàng)目 3 6）國家現(xiàn)行的有關(guān)政策和法規(guī)。 4）《 x 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》。 2） xx 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案圖。 1990 年 7 月畢業(yè)于湖南省建筑學(xué)校； 1990 年 —1999 年 12 月在 x 第一建筑工程公司任工人、技術(shù)員、項(xiàng)目經(jīng)理、分公司經(jīng)理； 1999 年 12 月 —2020年 5 月任 x 中房開發(fā)有限公司副總經(jīng)理； 2020 年 6 月 —至今任 xxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、總經(jīng)理； 2020 年 —至今年任 x 華天大酒店董事長。 成立日期：二 00 一年六月四日 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級：二級 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書編號：湘 建房 （張）字第 026 號 xx 住宅小區(qū)項(xiàng)目 2 單位簡介： xxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 6 月，通過多年的經(jīng)營發(fā)展，先后開發(fā)了芙蓉綜合樓、百靈新村、南莊花園、金海岸旅游商業(yè)中心，累計(jì)開發(fā)面積 26 萬平方米，已成為 x 市知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，為了充分發(fā)揮公司主營業(yè)務(wù)，堅(jiān)持以盈利為目的，以服務(wù)社會為理念的指導(dǎo)方針，選擇地理位置優(yōu)越、環(huán)境效果較好的地段作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。 xx 住宅小區(qū)項(xiàng)目 1 第一章 總論 項(xiàng)目名稱 xx 住宅小區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)單位 xxx 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) x 市 x 教場路 與 解放路交叉處東南側(cè) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 xxx 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位 概況 項(xiàng)目建設(shè)單位 單位名稱： x 市 xx 地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 單位住所： x 市永定辦事處回龍居委會金海岸 法定代表人：李唯讀 注冊資本： 3015 萬元 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；相關(guān)物業(yè)管理；建筑材料、五金交電、化工產(chǎn)品（不含危險品）、日用百貨 、針棉織品經(jīng)營。 公司董事長李唯讀先生，男， 1967 年 12月 15日出生，湖南湘鄉(xiāng)人，中共黨員，大專文化，工程師，現(xiàn)任 xxx 地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理，占有注冊資本 3015 萬元的 97%。 可行性研究依據(jù)及范圍 研究依據(jù) 1） xx 項(xiàng)目地形圖。 3）《 x 市 總體規(guī)劃（修編）（ 20202020 年）》。 5） x 市政府及主管部門的有關(guān)文件規(guī)定。 7）國家發(fā)展計(jì)劃委員會委托中國國際工程咨詢公司組織編寫的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）。 9）建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)資料。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表 11。 項(xiàng)目收入單價：本項(xiàng)目高層住宅均價按 3200 元 /平方米計(jì)取，可銷售建筑面積 平方米； 商鋪均價按 27000 元 /平方米計(jì)取，可銷售面積 平方米； 地下車庫按 60000 元 /個計(jì)取，可銷售套數(shù)為 665 套。 2）項(xiàng)目建成有利于 發(fā)揮該項(xiàng)目自身優(yōu)勢，改變此地段居住環(huán)境。 4）項(xiàng)目建成后能為 x 市居民提供一個高檔次的 “運(yùn)動型生態(tài)花園 ”住宅小區(qū)。 2）質(zhì)量是項(xiàng)目的生命線，產(chǎn)品是項(xiàng)目的生命力，應(yīng)嚴(yán)格控制好工程的發(fā)包和材料的采購，通過公平競爭、擇優(yōu)選取的招標(biāo)形式 xx 住宅小區(qū)項(xiàng)目 6 選擇施工單位和材料廠商，確保產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。 4）從項(xiàng)目技術(shù)及經(jīng)濟(jì)等多方面分析研究表明，項(xiàng)目投資開發(fā)切實(shí)可行，但由于資金需求量較大，建議有關(guān)部門給予大力支持，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。在全面分析市場、準(zhǔn)確經(jīng)營定位，提高項(xiàng)目管理水平的前提下，項(xiàng)目建成后，有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。增速比全省和去年同期分別快 和 個百分點(diǎn)。對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率 分別為 5 .0%、29 .4%、 %，三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年的 ： ： 調(diào)整為： ： 。 x 市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長點(diǎn)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。特別是現(xiàn)階段，國家針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價漲幅過快等問題出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。為此，我們從分析近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況，對 x 市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進(jìn)行由淺入深的剖析，編制本項(xiàng)目可行性研究報告，以滿足業(yè) xx 住宅小區(qū)項(xiàng)目 8 主的決策需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場保持健康協(xié)調(diào)發(fā)展。從消費(fèi)水 平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費(fèi)水平的提高，無疑也為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 危舊房改造產(chǎn)生被動型住房需求。 外向度擴(kuò)大，需求多樣化。在提升房地產(chǎn)質(zhì)量和人氣的同時，為 x房地產(chǎn)市場 發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機(jī)。 根據(jù)《 x 市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20202020 年）》住房建設(shè)需求情況的預(yù)測： （ 1）根據(jù)人口增長測算。 （ 2）根據(jù)拆遷規(guī)模測算。共計(jì) 55 萬 m2。根據(jù)市場調(diào)查，目前市城區(qū)原居住在房改房中的 12480 戶居民，已有 2149 戶換房，按每戶 70m2計(jì)算，有 15 萬 m2的二手房提供市場。 x市房地產(chǎn)價格分析 x 市的房地產(chǎn)消費(fèi)在全省范圍內(nèi)是相對較高的，低于省會長沙，與常德市 房地產(chǎn)消費(fèi)相當(dāng)，商品房單價 1800 元 / m2至