【正文】 區(qū)（原村委）和濟寧市無線電元件三廠原用地 開發(fā)建設，對于 舊城的改造升級，改善城市面貌、 美化市容，都將發(fā)揮積極的推動作用。在這一總的思想指導下，順應濟寧市大的發(fā)展方向，現(xiàn)在所要建設的濟寧 ***項目恰 8 位于濟寧市的繁華區(qū)域。 二、符合濟寧市城市總體規(guī)劃 濟寧市的發(fā)展越來越迅速，經(jīng)濟規(guī)模也在不斷的增大，在經(jīng)濟規(guī)模增大的前提下，為社會各個產(chǎn)業(yè)的良好和健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。但是，“房屋利用率低，住房面積小”，“小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，附屬設施不完善”的問題在濟寧市區(qū)仍然存在。維護房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，維持一定的投資增長速度、拉動經(jīng)濟增長，改善居民住房條件，已經(jīng)成為國家的重大戰(zhàn)略決策。如控制套 型結(jié)構(gòu)、控制高檔商品房開發(fā)，鼓勵中低價位、中小套型住房開發(fā) ,推行實名購房制度。近年來，國家相繼出臺了一系列擴大內(nèi)需、支持基礎設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)的政策措施，制定了城市住宅建設與房地產(chǎn)開發(fā) 2020 年遠景目標規(guī)劃。該小區(qū)建設規(guī)劃方案由濟寧市規(guī)劃研究院設計，本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的原則，“高標準、高起點、高綠化、高質(zhì)量”的宗旨 ，從前期規(guī)劃入手，扎扎實實地為濟寧市區(qū) 奉獻一座花園式居住區(qū)，為把濟寧市建設成經(jīng)濟強市、文化名市、組群結(jié)構(gòu)大城市做出積極的貢獻。同時，該項目的建設順應了城市建設向高層發(fā)展的趨勢。 由于國家實行嚴格的土地占用管制，建設用地 總量有限，小高層住宅建設勢在必行。該片區(qū)內(nèi)原居民居住條件較差，用地很不規(guī)則，房屋破舊，房屋座落不規(guī)范，且棚戶較多，生活配套設施不全，衛(wèi)生及公共設施缺少，無綠化、休閑等場所，實施改造勢在必行，期待整體規(guī)劃開發(fā)。為改善城 市居民的居住環(huán)境，滿足群眾住房需求，山東 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出建設 ***。雖然濟寧市區(qū)已經(jīng)開發(fā)建成了許多小區(qū)，房價不斷上漲，但是住宅的供需矛盾依然突出，人們購買力的旺盛趨勢依然不減。新開發(fā)的住宅小區(qū)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，不僅改善了人們的居住環(huán)境，也讓濟寧市區(qū)變得越來越美，越來越現(xiàn)代。 ***集團下屬國家一級建筑施工企業(yè) ***建筑公司、三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ***開發(fā)公司、 4 資產(chǎn)逾億元的聊城 ***溫州家具城、建材公司、設備租賃公司、科技公司、物業(yè)公司、門窗公司等單位。 2020 年任山東 ***集團董事長、山東 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。 法定代表人： ***，男， 1959 年生人，中共黨員，大學文化，現(xiàn)任山東 ***集團董事長兼任山東 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、法定代表人。公司現(xiàn)有土地儲備 300余畝。聊城 ***花園小區(qū)總建筑面積 20萬平方米，被評為聊城市明星樓盤。公司自 1995年成立至今，已累計開發(fā)建筑面積50萬平方米。現(xiàn)有高級工程技術管理人員 6人，中級經(jīng)濟、技術人員 15人。 可行性研究的主要內(nèi)容有： （ 1）項目背景及建設的必要性； （ 2）市場需求分析； （ 3）建設地點和建設條件； （ 4）建設規(guī)模和建設內(nèi)容； （ 5）小區(qū)規(guī)劃布局與工程方案； （ 6） 環(huán)境保護和節(jié)能； （ 7）物業(yè)管理； （ 8）項目進度安排； （ 9）投資估算及資金籌措； （ 10）財務分析； （ 11）項目風險分析； （ 12）經(jīng)濟社會效益分析。1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 一、項目名稱 濟寧 ***開發(fā)建設項目 二、項目承辦單位 山東 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三、項目建設地點 濟寧 師專附中南校區(qū)東鄰，太白路路南，天馬家具城西側(cè) 四、可行性研究報告編制單位 第二節(jié) 可行性研究報告依據(jù) 一、國家及省市有關政策、法規(guī)和文件； 二、項目總體規(guī)劃； 三、 《住宅建筑設計規(guī)劃》； 四、 《濟寧市城市總體規(guī)劃》； 五、《城市居住規(guī)劃設計規(guī)范》； 六、濟寧市人民政府關于印發(fā)《濟寧市城市房屋拆遷補償安置標準規(guī)定》的通知； 七、濟寧市各類建 筑取費標準； 八、濟寧市土地分等級及基準地價； 2 九、《 2020年濟寧市年鑒》； 十、《 2020年濟寧市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年鑒》； 十一、項目承辦單位提供的有關設想及基礎資料。 第三節(jié) 可行性研究范圍 開展該項目可行性研究的根本目的，是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 3 第四節(jié) 項目單位基本情況 該項目的法人為山東 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司是以房地開發(fā)、新型建筑材料開發(fā)為主的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，公司注冊資本金 3100萬元人民幣；總資產(chǎn) 3億元。其他人員 10人。其中濟寧 ***花園小區(qū)獲得山東 省節(jié)能示范小區(qū)獎?，F(xiàn)正在開發(fā)建設的濟寧濟鄒花園小區(qū)總建筑面積 5萬平方米，為濟寧市東南片區(qū)舊城改造的亮點。大型商業(yè)地產(chǎn)項目 5萬平方米正在運營之中。 1983 年參加工作， 1985 年任嘉祥萬張建筑公司總經(jīng)理， 1993 年任濟寧 ***新型建材有限公司董事長、總經(jīng)理， 1995 年任濟寧 ***房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司董事長、總經(jīng)理。該同志帶領員工，將資產(chǎn)不足50 萬元的小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)通過二十年的努力創(chuàng)業(yè)，發(fā)展成了資產(chǎn)超過 5 億元的大型集團企業(yè)。 5 第二章 項目背景及建設的必要性 第一節(jié) 項目提出的背景 近幾 年來，隨著住房制度改革和舊城改造步伐的加快，濟寧市個人住房需求明顯增加，居民家庭購房熱情持續(xù)高漲。樓高了、道寬了、天藍了、水清了、草綠了，人們的日子越來越好。隨著居民收入的增加和生活水平的提高，過去單一的小戶型設計已不能滿足居民的居住需求，紛紛要求購買新戶型、舒適性、智能性的小區(qū)住宅。 ***擬建在原建設社區(qū)（原村委）和濟寧市無線電元件三廠原地址。該片區(qū)位于濟寧市最繁華商業(yè)街南側(cè)，生活路南北貫穿整個生活區(qū)，附近有多路公交停靠站點，距汽車站、火車站僅有 500 米，周圍無工廠，無污 6 染，十分適合居住。特別是隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人們生活觀念的變化，小高層住宅越來越受到廣大居民的青睞，目前已經(jīng)有多家團購和散戶在聯(lián)系購房。 ***開發(fā)用地是通過濟寧市國土局以拍賣形式由 ***房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得的土地開發(fā)使用權(quán)，并取得了濟寧市規(guī)劃局批準的項目選址意見。 第二節(jié) 項目建設的必要性 一、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 隨著住房體制改革的深化、福利性分房體制的取消及貨幣購房體制的實行，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了顯著改善。國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控方 7 針，不是緊縮性的調(diào)控，而是緊縮性的調(diào)控和擴張性的調(diào)控并行，且以擴張性的調(diào)控為主。以調(diào)整供應結(jié)構(gòu)為重點，引導和增加中低價位、中小套型普通商品房。 隨著居民購房能力和水平的不斷提高，居民購房十分看重住房質(zhì)量，“規(guī)劃設計是否合理，功能設施是否齊全，物業(yè)管理是否完善”已經(jīng)成為居民買房時最為關心的問題。 從 山東 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)建設的 ***來看，完全符合國家和地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，而且能夠帶動當?shù)鼐用裣M水平的提高，迅速提高居民的生活質(zhì)量。濟寧市的遠景總體規(guī)劃是，使全市成為全省除青島和濟南以外的第三大都市圈之一，成為魯西、魯南經(jīng)濟、政治、文化和物流中心。 在 濟寧市 新的城市規(guī)劃中，規(guī)劃了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設區(qū)域， ***恰在這個規(guī)劃之中。 三、符合居民對新型住房的需求 目前，城市的土地資源正日益減少，在寸土寸金的城區(qū)，小高層住宅與多層住宅相比，在同等建筑面積下可節(jié)約用地30％左右。 小高層是指 7至 9層和 10至 11層的住宅相加在一起的概念。因此，小高層住宅雖然屬高層住宅，但樓層數(shù)較少，且同時具有多層住宅的某些優(yōu)點。 小高層住宅相對于多層住宅具有較高的品質(zhì)。其次，小高層住宅保值空間大，它即可居住，也可用于辦公，商業(yè)價值高，產(chǎn)品設計也較超前，所以升值空間大。四是小 高層住 9 宅在通風、采光上均優(yōu)于多層，小高層在戶型設計上比多層有更大的空間余地。同時，又有較好的戶外景觀效果，自然環(huán)境與社區(qū)景觀相融和。 六是小高層非常有利于土地資源的合理利用。七是城市用地越來越緊張，地價更是節(jié)節(jié)攀高，因此開發(fā)商在通過招標拍賣得到一塊地之后， 更要想辦法“創(chuàng)造空間”、消化成本。八是小高層本身具有高層住宅并帶有電梯的心理期望，而且又無高層建筑的大公攤特點，是眾多消費者競相青睞的原因之一。 10 第三章 市場需求分析 第一節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況 住房是居民的基本生活需求。城市化水平的提高 ，必然帶來城市人口的增加，從而 極大帶動了對房地產(chǎn)的需求，成為促進房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要動力。 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點， 成為吸引內(nèi)需、拉動國民經(jīng)濟 增長 的重要 因素 。 作為不動產(chǎn)， 房地產(chǎn)價值大、資金占用多，保值增值，不僅具有消費價值還具有投資價值。 去年，國家對房價進行調(diào)控，提高銀行貸款利率，增加經(jīng)濟適用房和一般住宅的供應量，限制“炒房”投機行為，房地產(chǎn)市場得到健康發(fā)展。作為 十一五 規(guī)劃的起步年，國家希望繼續(xù)保持適度的國民經(jīng)濟增長規(guī)模和總供給，而需求的擴張將是關鍵。所以國家 2020 年的經(jīng)濟政策中，將鼓勵住房消費作為擴大內(nèi)需的核心內(nèi)容之一。 第二節(jié) 濟寧市房地產(chǎn)市場狀況 濟寧市城區(qū)住宅房 90 年代以前的居多，其結(jié)構(gòu)和功能已不能滿足居民生活發(fā)展的需要，城市居民隨著積蓄和收入的增加，改善居住條件的愿望愈加強烈，對房地產(chǎn)的潛 在消費需求大量增加；住房按揭貸款和住房公積金貸款對購房的有力支持，使房地產(chǎn)的潛在消費需求變?yōu)楝F(xiàn)實需求成為可能。但具有超前意識強、綜合性服務高的住宅建設工程目 12 前還僅僅處于起步階段，它的市場潛力隨著市區(qū)居民的增多，對居住環(huán)境要求改善的呼聲越來越高，再加上經(jīng)濟強市、文化名市和組群結(jié)構(gòu)大城市的規(guī)劃建設，濟寧市城市規(guī)模不斷擴大，必然要求房地產(chǎn)業(yè)快速增長。 人們對戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全、物業(yè)管理較好的樓盤比較看重，或投資、或居住。 房地產(chǎn)在濟寧國民經(jīng)濟中也占有舉足輕重的位置。2020 年各項穩(wěn)定房價的政策實施后，由于拆遷等原因，市區(qū)新開樓盤項目數(shù)量較少，普通商品房供應不足，房地產(chǎn)價格仍有較大幅度的提高。該區(qū)域周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化娛樂、公共服務設 13 施齊全，居住環(huán)境較好，所處地段和區(qū)域位置優(yōu)越。 二是交通優(yōu)勢：該地段兩面臨路，道路四通八達，附近有多班公共汽車?？空荆煌ㄊ直憷?。 四是開發(fā)商優(yōu) 勢：山東 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是濟寧市新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有一支雄厚的技術隊伍，旨在通過住宅產(chǎn)品的開發(fā)建設獲得良好的信譽，樹立企業(yè)的優(yōu)秀品牌和良好形象。 14 第四章 建設條件和建設地點 第一節(jié) 建設條件 一、自然條件 濟寧市區(qū)屬于沖洪積平原。 （ 2）粉土： 層厚 － ，平均厚 米，黃色，可塑，含云母片、蟲孔、貝殼、腐植物，屬中等壓縮性土。 （ 4）粉質(zhì)粘土 層厚 － ，平均厚 米，灰