【正文】 式太陽能。 采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)，新工藝以節(jié)能降耗。 燈具以節(jié)能型為主，達(dá)到節(jié)約電能目的。 第二 節(jié) 節(jié) 能 本項目 擬采取以下節(jié)能措施： 所有設(shè)備一律選用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項目堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把院綠化、道路綠化有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保片區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔，片區(qū)綠化率不低于 %。 （ 3）生活垃圾 本項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集 清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場。 環(huán)保治理措施 本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： （ 1）生活污水 本項目 對生活污水進(jìn)行 生化 處理， 檢測達(dá)標(biāo)循環(huán)使用，實現(xiàn) 生活污水零排放 。 二、 污染源分析及治理措施 15 主要污染源與污染物 本項目屬住宅片區(qū)建設(shè)，其 主要污染源為生活污水、廚房類煙及生活垃圾。 本項目建成投入使用后除產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油類、生活垃圾需采取治理措施外，基本沒有其它污染物排放。 高壓供電：由濟(jì)寧市高新區(qū) 220 千伏變電站提接，雙回路供應(yīng) 天燃?xì)夤?yīng)： 市 天燃?xì)?主干管在項目東側(cè)，由市天燃?xì)夤鹃_通即可 城市供水：項目南北兩側(cè)均有主管道通過，可實現(xiàn)回路供水 市政排水：項目實施雨污分流，雨水接入市政排水管，生活污水處理達(dá)標(biāo)后回 用 閉路及電信：分別由市 電視臺和電信局負(fù)責(zé)小區(qū)接通工作 采暖供應(yīng)：市熱力公司距項目不足 1000 米，可優(yōu)先接入 第 四章 項目環(huán)境影響 及節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境影響 一、 建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀 本項目地點在濟(jì)寧市東城區(qū)、光府河西。隨著市民收入的穩(wěn)步增長 ,中高檔住宅需求正成為今后的發(fā)展趨 14 勢。供水、供電、暖、燃?xì)獾仁姓┙o，根據(jù)市區(qū)相應(yīng)部門提供的資料 ,可滿足項目要求。本項目符合濟(jì)寧市城區(qū)總體規(guī)劃要求。高層住宅是市區(qū)的“別墅”，屬豪華型住宅，戶內(nèi)設(shè)計布局要精細(xì)化。 如意 嘉園 項目高層住宅戶型建議以三室二廳二衛(wèi)戶型為主，也可考慮部分復(fù)式戶型。 高層住宅（一梯兩戶板式小高層或兩梯兩戶高層住宅）分起居室南向和北向兩類。戶型以三室二廳二衛(wèi)戶型為主，多數(shù)客廳宜放在南面，可設(shè)計走入式衣柜，臥室開間不低于 米；面積控制在 130— 180m2/套。 由于目前濟(jì)寧人均居住面積已達(dá) 18 平方米，因此新建戶型面積應(yīng)控制在 90— 150m2/套， 80％以上應(yīng)在 120— 150m2/套。 根據(jù)地區(qū)歷年統(tǒng)計資料氣象顯示： 年平均氣溫 極端最高氣溫 oC 極端最低氣溫 oC 年平均最高氣溫 oC 年平均最低氣溫 oC 冬季采暖室外計算溫度 7 oC 年平均降水量 年最大降水量 全年平均風(fēng)速 最大風(fēng)速 最大凍土深度 450MM 全年主導(dǎo)風(fēng)向東南 冬季主導(dǎo)風(fēng)向西北 夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南 三、 基礎(chǔ)設(shè)施條件 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)實現(xiàn)了“七通”（通上水、通下水、通路、通訊、通 電、通氣、通暖）。 （ 5）濟(jì)寧地區(qū)最大凍結(jié)深度可按兗州的 考慮。 （ 3）勘察期，在鉆深度范圍內(nèi)未見地下水，因此，可不考慮地下水對及鋼結(jié)構(gòu)的腐蝕性。 依據(jù)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB500072021）公式 Pz+Pcz=123Kpafaz=189Kpa 顯然相對軟弱下臥層在強(qiáng)度上能滿足要求。 依據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB50011— 2021），判定本場區(qū)地土類型為中軟場地土，建筑場地類別為Ⅲ類，屬抗震有利地段，建場適宜。 10 （ 2）地基土液化判別及建筑場地類別劃分 依據(jù)《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB50011— 2021）有關(guān)規(guī)定，濟(jì)寧地區(qū)抗震設(shè)防烈度為六度。 第三章 項目建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)條件 一、 地質(zhì)條件 濟(jì)寧市區(qū)地貌屬汶、泗河沖洪積平原。 該項目開發(fā)的 高層 住宅，其污染源很少，只有少量生活污水、 廚房油煙和生活垃圾經(jīng)處理后，對周圍環(huán)境影響極小，完全符合國家居民居住環(huán)保要求。 9 對環(huán)境的影響 為實施濟(jì)寧市“綠亮清”工程，加快城市建設(shè)步伐， 20212021年濟(jì)寧市政府對光府河進(jìn)行了徹底整治綠化，沿河兩岸建成了 公里長的生態(tài)景觀帶。位于山東省南部，轄二區(qū)三市七個縣，為山東省較發(fā)達(dá)的市地之一。市域面積 萬平方公里，其中市區(qū)建成面積 平方公里，總?cè)丝?790 萬。同時，在建筑戶型平面、環(huán)境景觀示范、建筑材料部品選擇、人車分流、物業(yè)信息管理等諸多方面做到均 好性與協(xié)調(diào)性。同時，節(jié)能示范工程是一個形象品牌，是質(zhì)量保證體系的代表，所以項目示范工程的建設(shè)，對濟(jì)寧市其它樓盤的開發(fā)也是一個無形的宣傳和促進(jìn)。濟(jì)寧市目前缺乏一個精品小區(qū)，有諸多潛在消費者希望購買物有所值的住宅。 濟(jì)寧市居民對住宅小區(qū)的品質(zhì)較為看重，高端產(chǎn)品較易受到青睞。 項目按節(jié)能示范工程及國家建設(shè)部 3A 級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，其價值會相應(yīng)提升，售價預(yù)期在 4800 元 /m2以上 ,可使項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 根據(jù)濟(jì)寧市城區(qū)總體規(guī)劃，城區(qū)將向東發(fā)展， 如意 嘉園 項目符合濟(jì)寧城區(qū)總體規(guī)劃要求，通過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和現(xiàn)代化管理，將成為濟(jì)寧市東大門一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、科技含量高的生態(tài)化、園林式、智能化、系統(tǒng)化的高尚住宅小區(qū)。 本項目位于濟(jì)寧市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)與市區(qū)交匯處，屬濟(jì)寧市東拓西跨，南聯(lián)北延規(guī)劃的中心區(qū)域，河湖水系生態(tài)保護(hù)區(qū)的一 部分。 道路規(guī)劃為環(huán)形布局，充分滿足使用及消防的要求。規(guī)劃建筑 11+1 層，建筑高度 38 米；規(guī)劃建筑 17+1 層，建筑高度 56 米 ；規(guī)劃建筑 23 層，建筑高度 71 米；規(guī)劃建筑 27 層，建筑高度 83 米 。 規(guī)劃布局 本規(guī)劃用地范圍內(nèi)規(guī)劃設(shè)計 二十一 座 1127 層住宅樓。 第 四 節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《濟(jì)寧市城市規(guī)劃管理簡明技術(shù)規(guī)定》 市建委、規(guī)劃局意見和其他有關(guān)的法規(guī) 建設(shè)單位的相關(guān)建議 規(guī)劃原則 符合城市總體規(guī)劃的要求 合理利用城市空間和土地，充分考慮投資生產(chǎn)效益和土地使用效益，注重經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益的統(tǒng)一。 本項目以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為目標(biāo)，通過節(jié)能示范工程小區(qū)引領(lǐng)，提高住宅 建設(shè)總體水平。屬住宅商業(yè)開發(fā)項目。 根據(jù)濟(jì)寧市城區(qū)總體規(guī)劃，城區(qū)將向東發(fā)展， 如意 嘉園 項目符合濟(jì)寧城區(qū)總體規(guī)劃要求，通過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和現(xiàn)代化管理，將成為濟(jì)寧 5 市東大門一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、科技 含量高的生態(tài)化、園林式、智能化、系統(tǒng)化的高尚住宅小區(qū)。 近五年來濟(jì)寧市城市居民收入的逐步穩(wěn)定提高，濟(jì)寧市民對4060 萬左右住宅消費有一定的能力， 如意御景灣 項目具有可靠的市場需求。 目前，在房地產(chǎn)市場中，區(qū)位較好，居住環(huán)境較佳的多層住宅平均價 3600 元 /平方米，高層住宅平均價 4800 元 /平方米。本市自然條件良好，礦產(chǎn)資源特別是煤炭儲量豐富，交通發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展?jié)摿薮?，在氣候、水文和?jīng)濟(jì)文化、歷史傳統(tǒng)上兼具南北特點。濟(jì)寧屬溫帶季風(fēng)大陸性氣 候、四季分明、風(fēng)光秀麗。 4 第 二 節(jié) 項目提出的背景 濟(jì)寧地處山東省的西南部，是歷史悠久的文化古城。 項目建設(shè)的地理位置 本項目位于濟(jì)寧市高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū) 與市區(qū)交匯處，屬濟(jì)寧市東拓西跨，南聯(lián)北延規(guī)劃的中心區(qū)域，河湖水系生態(tài)保護(hù)區(qū)的一部分。如意社區(qū)的物業(yè)管理和諧溫馨，多年來一直受到市政府和社會各界的好評。企業(yè)奉行“從嚴(yán)求實、至誠至善”、“如意在德、品質(zhì)相伴”的經(jīng)營理念和文化。 1 目 錄 第一章 總論 項目概況 第一節(jié) 項目概況 項目名稱 項目建設(shè)單位 項目建設(shè)的地理位置 第二節(jié) 提出的背景 第三節(jié) 項目的性質(zhì)和主要特點 第四節(jié) 項目開發(fā)宗旨、開發(fā)規(guī)模、總體構(gòu)想、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二章 項目投資的環(huán)境分析評價 第一節(jié) 項目的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向分析 第二節(jié) 項目的必要性和社會經(jīng)濟(jì)意義 第三節(jié) 項目所在地周圍環(huán)境 第三章 項目建設(shè) 條件 第一節(jié) 基礎(chǔ) 設(shè)施 建設(shè)條件 第二節(jié) 市政條件 第四章 項目環(huán)境影響及節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境影響 第二節(jié) 節(jié)能 第五章 市場供需情況調(diào)查，預(yù)測和分析 第一節(jié) 開發(fā)對象環(huán)境的調(diào)查分析 第二節(jié) 各類商品房及建筑地塊的現(xiàn)狀調(diào)查和市場分析預(yù)測 第三節(jié) 各類商品房的售價和租金 的調(diào)查與預(yù)測 第四節(jié) 務(wù)類商品房市場需求的調(diào)查與預(yù)測 第六章 開發(fā)方案的分析與選擇 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè) 計 方案選擇 第二節(jié) 建筑 設(shè)計 方案分析與選擇 第三節(jié) 市政及出公用服務(wù)設(shè)施布置方案 第七章 開發(fā)項目策劃 2 第一節(jié) 開發(fā)地域和具體地點的分析與選擇 第二節(jié) 開發(fā)內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模的分析與選擇 第三節(jié) 開發(fā)時機(jī)和開發(fā)進(jìn)度的分析與選擇 第四節(jié) 項目融資方式的分析與選擇 第五節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇 第八章 開發(fā)進(jìn)度安排和項目開竣工日期 第九章 物業(yè)管理 第十章 開發(fā)成本及項目投資估算 第一節(jié) 開發(fā)成本估算 第二節(jié) 項目總投資估算 第三節(jié) 各種成本費用計算依據(jù)及計算表（附表） 第四節(jié) 成本分析 第十一章 資源供給 第一節(jié) 資金籌集和使用計劃 第二節(jié) 資金籌措方案分析和多方案比選 第三節(jié) 建 筑材料的需要量，供應(yīng)計劃和采購方式 第四節(jié) 施工力量的組織計劃 第五節(jié) 項目施工期間的動力、用水等供應(yīng) 第六節(jié) 項目竣工使用水、電、氣、交通、通信等的供應(yīng)條件 第十一章 項目財務(wù)評價 第一節(jié) 銷售收入、稅金和利潤預(yù)測 第二節(jié) 項目財務(wù)評估 第三節(jié) 項目不確定性分析 第四節(jié) 項目方案比選 第十二章 項目綜合評價 第一節(jié) 綜合評價的項目費用和效益的劃分和估算 第二節(jié) 綜合盈利能力分析 第三節(jié) 社會影響分析 第十三章 結(jié)論與建議 3 第一章 總論 第一節(jié) 項目概況 項目名稱：濟(jì)寧市如意 嘉園 房地產(chǎn)開發(fā)項目 項目建設(shè)單位：山東如意置業(yè)有限公司 山東如意置業(yè)有限公司 是濟(jì)寧市一家優(yōu)秀的房地 產(chǎn)開發(fā)公司。主要從事優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)及相關(guān)技術(shù)投資活動。公司技術(shù)力量全面、資金運作優(yōu)勢突出，在濟(jì)寧市先后完成多個大型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，其中“冠亞星城”開發(fā)項目被評為濟(jì)寧市唯一的國家康居住宅示范小區(qū)。對于“如意 嘉園 ”項目的開發(fā)建設(shè)，將會進(jìn)行系統(tǒng)化、科學(xué)管理，結(jié)合其得天獨厚的地理環(huán)境優(yōu)勢，力爭把該項目建成高層康居節(jié)能示范項目，達(dá)到國家建設(shè)部 3A 性能標(biāo)準(zhǔn)，成為濟(jì)寧市東大 門一個亮點工程。 東至：光府河景觀帶 西至：擬開發(fā)建設(shè)的如意高檔社區(qū)及魯南質(zhì)監(jiān)中心 北至：光河路雙擁園綠化廣場 及冠亞星城項目 南至：濟(jì)寧市紅星東路 項目三面臨風(fēng)景帶或廣場，地理環(huán)境十分優(yōu)越。市域面積 萬平方公里，其中市區(qū)建成面積 平方公里，總?cè)丝?790 萬。位于山東省南部，轄二區(qū)三市七個縣，為山東省較發(fā)達(dá)的市地之一。 和國內(nèi)大城市相比，濟(jì)寧市房地產(chǎn)開發(fā)處于 穩(wěn)步發(fā)展 階段，特別是 20212021 年，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資額和新開工面積迅速增長，濟(jì)寧市房地產(chǎn)迎來了開發(fā)高潮。 濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濟(jì) 寧市城區(qū)東北部，近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶高新區(qū)，使該區(qū)成為濟(jì)寧城市發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點。 如意 嘉園 項目北臨進(jìn)入濟(jì)寧市區(qū)的主要干道，東鄰水清景美的光府河景觀帶，項目地理位置極佳，開發(fā)潛力較大。 第 三 節(jié) 項目的性質(zhì)和主要特點 本項目自然環(huán)境優(yōu)越，定位開發(fā) 建設(shè) 1127 層 二十一 棟 小高層、高層 住 宅 ， 配套 建地下停車庫一處兼作小區(qū)內(nèi)人防設(shè)施。 項目規(guī)劃建筑設(shè)計由 中國城市建設(shè)研究 院在對北京、上海等多個知名樓盤考察的基礎(chǔ)上進(jìn)行，創(chuàng)作時引入高舒適度的全新居住理念、生態(tài)化的環(huán)境景觀設(shè)計、人性化的建筑布局和人車分流停車系統(tǒng)，建成后將成為濟(jì)寧市東大門一道宏偉亮麗的風(fēng)景線。力爭達(dá)到墻體改革、建筑節(jié)能、智能化配置和裝修一次 (廚、衛(wèi) )到位四項基本要求。 6 滿足社會化生產(chǎn)水平不斷提高的要求，使各項建設(shè)適應(yīng)社會發(fā)展需求。 規(guī)劃 建筑距西側(cè)圍墻 13 米，建筑紅線后退東側(cè)道路紅線 56 米，距北側(cè)用地界限 13 米，至南側(cè)用地界限 11 米。地上總建筑面積202186 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %。 項目規(guī)劃 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃 建設(shè)用地 94883 M2 總建筑面積 253612 M2 地上總建筑 面積 202186 M2 地下總建筑面積 52226 M2 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 停車 位 1343