【正文】 ）消防設施有明顯標志，定期 對消防設施進行巡視、檢查和維護； （ 3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能； （ 4）發(fā)生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。 開 發(fā) 建 設 投 資 估 算 表 單位：萬元 序號 項目 開發(fā)產品成本 固定資產投資 合計 1 土地費用 0 0 0 2 前期工程 費 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程費 20822 5 公共配套設施建設費 6 開發(fā) 間接費 7 管理費用 0 0 0 53 8 財務費用 0 0 0 9 銷售費用 0 0 0 10 開發(fā)期稅費 45 11 其他費用 12 不可預見費 合計 第二節(jié) 項目總投資估算 本項目總投資是指在開發(fā)期內， 即從該項目可行性研究到開發(fā)建設完成期間，投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)經營活動的周轉資 金。 建筑安裝工程費：是指本項目建造高層住宅，地下人防車庫發(fā)生的建筑工程費用，設備采購費用和安裝工程費用。主要包括 :行政管理人員工資，職工福利費，辦公費，差旅費，折舊費，修理費，工會經費，職工教育經費， 勞動保險費，待業(yè)保險費，董事會費，咨詢費，審計費，訴訟費，排污費，綠化費，房地產稅，車船使用稅，土地使用稅，技術轉讓費，技術開發(fā)費，無形資產攤銷，開辦費攤銷，業(yè)務招待費，壞賬損失，存貨盤放，毀損和報廢損失以及其他管理費用。周轉房攤銷和其他費用。 基礎設施建設費：是指本項目建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，小區(qū)道路，路燈，環(huán)衛(wèi)設施等建設費用以及各項設施與市區(qū)設施干線，干管，干道的接口費用。主要包括：土地費用 （暫不列支） 、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。非機動車存車管理制度和管理方案； （ 2）對進入片區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行； （ 3）保證停車有序， 24 小時設專人看管；有發(fā)生緊急情況預案； （ 4）長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。 （ 6）高層住宅由于住戶間的聯系少，對安全防范的要求高。設備正常使用； 道路、甬道、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢； 48 （ 3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井、相關設施無破損； （ 4）負責片區(qū)智能化設施的日常進行維護； （ 5）定期清洗外墻。為適應現代城市生活和社會管理、服務需要，為促進物業(yè)管理企業(yè)服務行為的規(guī)范化、標準化，依據 2021 年 5 月 28 日國務院第 9 次常委會通過，頒布的第 399 號《物業(yè)管理條例》該項目單位制定了《物業(yè)管理服務標準》。 2021 年 6 底完成 21 棟 高層住宅樓主體施工任務。 2021 年 5 月 30 日前完成總平面及單體施工圖設計繪制及審查工作。 本項目用地協議轉讓，現場為閑置凈地，在征地、拆遷、勞動力安置方面無特殊問題，經濟上較為合適。 給水管盡量在污水管上邊。 五、 燃氣供應方案 40 用氣量 以煤氣改天然氣作為氣源，片區(qū)居民氣化率為 100%，按戶均用氣 立方米 /日計算，得片區(qū)用氣平衡表如下： 戶類型 用戶定額 N 立方米 （戶 /日） 用氣戶數 用氣量 N 立方米 /日 居民 354 注：用氣戶數考慮一部分分建 氣源 市煤氣公司紅星東路管道按入該區(qū)。 電信電纜與電力電纜分設道路兩側，可采用水泥管塊式電信管道或用 PVC 排管埋地敷設。 建筑物除配電所需的事故照明外，還設有自備蓄電池的應急誘導燈和疏散照明燈。 本項目為一級負荷用戶。 （四）管網的布置 為了提高片區(qū)供水的安全可靠性，管網的布置采用環(huán)狀與枝狀相結 合的方式。 供水系統根據建筑高度的不同分成 2 個不同的壓力分壓，低壓區(qū)為市政壓力直供區(qū)，高層住宅區(qū)用二次加壓，建筑物內部采用下行上給式供水方式。 建筑物主 體結構砼強度等級：框架及剪力墻砼強度等級為 C3基礎墊層為 C15，其它處皆為 C25，砌體材料強度等級為 MU10，砌筑砂漿地面以下采用 水泥砂漿，地面以上為 混合砂漿，鋼筋采用 HPB235 級和 HRB33 HRB400 級鋼筋。室外坡道為混凝土坡道，散水為 900 寬細石砼散水。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照窗地比滿足規(guī)范要求。 管線 市政設施站所有線路均為地下化，線路采用共同溝形式。 住宅設計 住宅設計努力創(chuàng)造新穎、靈活可變的住宅類型，采取進深適當，空間靈活的可分隔住宅，以滿足不同層次居民的不同需求。 （四）規(guī)劃設計布局方案 總體設計 如意 嘉園 項目 共有 21 棟高層、小高層住宅 。從本地特定的歷史文化特點出發(fā)，遵循可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，提供優(yōu)雅舒適的綠色居住家園，使本項目成為二十一世 紀的住宅典范。綜合考慮住宅片區(qū)所在地區(qū)的氣候、 居住對象、生活習慣、文化習俗，結合周圍環(huán)境，合理布局，創(chuàng)造具有現代化、高起點其舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。 智能化、信息化、封閉式管理 的安全防衛(wèi)，綜合服務的物業(yè)管理，提高片區(qū)技術含量，使之成為濟寧市新型的居民生活區(qū)。性能認定可以使住宅更好的滿足人們現代居住生活行為及現代居住生理的要求，建筑更為安全，耐久，提高了室內、室外的物理和生理環(huán)境質量，同時要求建筑的建造成本 28 和日常使用成本更加經濟合理。住宅性能依次劃分為 1A、 2A、 3A，統稱 A 級住宅。 潛在消費對象 濟寧市 檢察院、法院、 教育、衛(wèi)生、金融、通訊及經濟效益較好的企 事 業(yè)單位。 第四節(jié) 各類商品房市場需求的調查與預測 生活方式 濟寧是中國儒家思想的發(fā)源地，屬典型北方城鎮(zhèn)，人們的生活方式十分傳統，日常工作起居較為固定，家庭仍是人們重要的生活場所。 2021 年全市房地產開發(fā)主要特點： （ 1）投資規(guī)模繼 續(xù)擴大，拉動了全市國民經濟增長。近年來，在市委、市政府的正確領導下，高新區(qū)已成為高新技術產業(yè)門類齊全、基礎設施完善、城市形象優(yōu)美的新城區(qū)。 活性濾料生物濾池 活性濾料生物濾池是一種高效生物反應器，因其技術的先進性和實用性，被國家環(huán)?？偩衷u為 2021 年國家重點環(huán)境保護實用技術，被國家五部委（科學技術部、國家環(huán)保局、對外貿易經濟合作部、國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家稅務總局）評為國家重點新產品。 本工藝所選用的活性濾料生物濾池工藝具有三高一分的特點。 燈具以節(jié)能型為主，達到節(jié)約電能目的。 環(huán)保治理措施 本項目產生的污染物數量不多，對周圍環(huán)境產生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： （ 1）生活污水 本項目 對生活污水進行 生化 處理， 檢測達標循環(huán)使用，實現 生活污水零排放 。隨著市民收入的穩(wěn)步增長 ,中高檔住宅需求正成為今后的發(fā)展趨 14 勢。 如意 嘉園 項目高層住宅戶型建議以三室二廳二衛(wèi)戶型為主，也可考慮部分復式戶型。 根據地區(qū)歷年統計資料氣象顯示： 年平均氣溫 極端最高氣溫 oC 極端最低氣溫 oC 年平均最高氣溫 oC 年平均最低氣溫 oC 冬季采暖室外計算溫度 7 oC 年平均降水量 年最大降水量 全年平均風速 最大風速 最大凍土深度 450MM 全年主導風向東南 冬季主導風向西北 夏季主導風向東南 三、 基礎設施條件 區(qū)域內基礎設施已經實現了“七通”（通上水、通下水、通路、通訊、通 電、通氣、通暖）。 依據《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB50011— 2021），判定本場區(qū)地土類型為中軟場地土，建筑場地類別為Ⅲ類，屬抗震有利地段，建場適宜。 9 對環(huán)境的影響 為實施濟寧市“綠亮清”工程，加快城市建設步伐， 20212021年濟寧市政府對光府河進行了徹底整治綠化，沿河兩岸建成了 公里長的生態(tài)景觀帶。同時，節(jié)能示范工程是一個形象品牌，是質量保證體系的代表，所以項目示范工程的建設，對濟寧市其它樓盤的開發(fā)也是一個無形的宣傳和促進。 根據濟寧市城區(qū)總體規(guī)劃，城區(qū)將向東發(fā)展， 如意 嘉園 項目符合濟寧城區(qū)總體規(guī)劃要求，通過高標準建設和現代化管理，將成為濟寧市東大門一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、科技含量高的生態(tài)化、園林式、智能化、系統化的高尚住宅小區(qū)。 規(guī)劃布局 本規(guī)劃用地范圍內規(guī)劃設計 二十一 座 1127 層住宅樓。 根據濟寧市城區(qū)總體規(guī)劃，城區(qū)將向東發(fā)展， 如意 嘉園 項目符合濟寧城區(qū)總體規(guī)劃要求，通過高標準建設和現代化管理，將成為濟寧 5 市東大門一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、科技 含量高的生態(tài)化、園林式、智能化、系統化的高尚住宅小區(qū)。濟寧屬溫帶季風大陸性氣 候、四季分明、風光秀麗。企業(yè)奉行“從嚴求實、至誠至善”、“如意在德、品質相伴”的經營理念和文化。對于“如意 嘉園 ”項目的開發(fā)建設，將會進行系統化、科學管理，結合其得天獨厚的地理環(huán)境優(yōu)勢，力爭把該項目建成高層康居節(jié)能示范項目，達到國家建設部 3A 性能標準，成為濟寧市東大 門一個亮點工程。 和國內大城市相比，濟寧市房地產開發(fā)處于 穩(wěn)步發(fā)展 階段，特別是 20212021 年，隨著經濟的發(fā)展，投資額和新開工面積迅速增長，濟寧市房地產迎來了開發(fā)高潮。 項目規(guī)劃建筑設計由 中國城市建設研究 院在對北京、上海等多個知名樓盤考察的基礎上進行，創(chuàng)作時引入高舒適度的全新居住理念、生態(tài)化的環(huán)境景觀設計、人性化的建筑布局和人車分流停車系統，建成后將成為濟寧市東大門一道宏偉亮麗的風景線。地上總建筑面積202186 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %。 開發(fā)建設該片區(qū)對舊城改造，綠化、美化濟寧市城區(qū)東部環(huán)境和滿足人們日益增長的居住要求，緩解市區(qū)東部的住房壓力，有著極為 8 重要的意義。 第三 節(jié) 項目 周邊 環(huán)境分析 濟寧地處山東省的西南部，是歷史悠久的文化古城。該項目不僅內部布局合理，而且外觀設計新穎，綠化率達 ％，它的建成必將對濟寧市容市貌的改善起到良好的作用。 結論與建議 （ 1）依據《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GB500072021）第 .條，建議場區(qū)各地基巖土層的承載力特征值 fak取值如下： ③層粘土 fak=120 Kpa ④層粉質粘土 fak=120 Kpa ④ — 1 層粉土 fak=120 Kpa 11 ⑤層粘土 fak=90Kpa ⑥層粉質粘土 fak=100Kpa ⑦層粉質粘土 fak=140Kpa ⑦ — 1 層粉質粘土 fak=130Kpa 層粉質粘土 fak=180Kpa ⑧ — 1 層粉土 fak=160Kpa ⑨層粘土 fak=210Kpa ⑩層粉土 fak=200Kpa （ 11）層粉質粘土 fak=240Kpa （ 12）層粘土 fak=260Kpa （ 2）由于場區(qū)上部土層較薄且在廠區(qū)內不連續(xù)，沒有統一穩(wěn)定的基礎持力層，建議擬建物采用淺基礎，基坑開挖至一定深度后，采用灰土或砂墊層進行人工處理，形成強度較高的人工地 基，基槽開挖后做好驗槽工作。 配電梯住宅：購買配電梯住宅消費者，多數追求住房的舒適性。 根據濟寧市城區(qū)總體規(guī)劃，城區(qū)將向東發(fā)展。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強的自凈能力且周圍無污染企業(yè)。 三、 綠化 綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染。 采暖采用地面輻射式采暖。同時該工藝還具有過濾、截留懸浮顆粒的功能，不需設二沉池。 活性濾料生物濾池的最大特點是使用了一種新型粒狀濾料，在其表面生長有生物膜，污水自下向上流過濾料，池底則提供曝氣，使廢水中的有機物得到吸附、截留與生物分解。 第二節(jié) 濟寧市 各類商品 房地產開發(fā)分析 預測 2021 年，市區(qū)完成房地產開發(fā)投資 億元，施工各類房屋面積 216 萬平方米，同比增長 ％，其中新開工面積 110 萬平方米，同比增長 ％ ，竣工房屋面積 106 萬平方米，同比增長 ％，建成住宅 8567 套，預銷售房屋面積 萬平方米，同比增長 18％。全市房地產施工面積 (包括縣區(qū) )216 萬平方米，比 2021 年增長 ％，新開工面積 110 萬平方米，年增長 ％。 （ 2）隨著城區(qū)居民經濟收入穩(wěn)步提高，部分消費群體住房理念由“滿足式”向“健康型”過渡，呼吸新鮮空氣和安靜的環(huán)境會有一定的傾向性。 高層建設可充分利用土地。得到性能認定標志的住宅則說明是在這一檔次中性能品質優(yōu)良的住宅。 二、設計方案 （一）指導思想 本項目的設計指導思想為：高起點規(guī)劃，高標準建 筑，創(chuàng)造一個具有親和力的共融空間和理想歸宿的家園、特色鮮明的高質量居住區(qū)，為濟寧市居民提供一處能展現 21 世紀城市建設風貌的新型居住片區(qū)。地理位置十分優(yōu)越。人文氣息濃郁的生態(tài)型居住區(qū)。強調創(chuàng)造適合城市環(huán)境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象