【正文】 萬(wàn)元、整體均價(jià) 3200 元 /平方 米估算 : 利用公式：總投資 =總銷售額盈虧平衡點(diǎn)銷售率推算 152195 萬(wàn)元 =794338 平方米 3200 元 /平方米盈虧平衡點(diǎn)銷售率 盈虧平衡點(diǎn)銷售率 =% 即按照整體均價(jià) 3200 元 /平方米銷售，銷售率達(dá)到 %可收回成本。 二 ）主要 規(guī)劃指標(biāo) 作為中高端復(fù)合生態(tài)型物業(yè)，本著高檔次、高品質(zhì)、高配套、高綠化、低密度、低容積率的規(guī)劃基本要求，確定該宗地的主要規(guī)劃指標(biāo)。 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 三．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 、工薪階層等。銷售水平、銷售速度直接影響項(xiàng)目的盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第三部分 、 風(fēng)險(xiǎn) 分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)響水花園投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。 ，按揭的作用。據(jù)房產(chǎn)局分析認(rèn)為，二手房交易的迅速增長(zhǎng)，表明了?？谑凶灾餍宰》啃枨笸?，人們的購(gòu)房觀念更加理性。與此同時(shí)，?？谌械姆课菪麻_工面積也只有５響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 ４萬(wàn)平方米，同比也略有減少。近年來(lái)，省委、省政府提出了“重塑 海南，建設(shè)大特區(qū)”的戰(zhàn)略方針，各行各業(yè)積極響應(yīng)，便捷、快速、高效的政府服務(wù)體系已經(jīng)形成。 5） .主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 6）周邊配套 學(xué)校：省委黨校、海南華僑商業(yè)學(xué)校、瓊山華僑中學(xué)、 海師大附屬中學(xué)及 多所小學(xué) 均近在小區(qū)周邊 ，業(yè)主孩子可就近選擇學(xué)校入學(xué)。、 1） . 交通 小區(qū)周邊已有鳳翔西路、新大洲大道、 海文高速、 濱江 大道、海瑞大道，交通 十分便利， 從小區(qū)到機(jī)場(chǎng)、市區(qū)只需 十分鐘車程。 4) 陽(yáng)光健身工程 小區(qū)內(nèi)設(shè)置完備的健身設(shè) 施，包括游泳池、健身廣場(chǎng)、健身器械等，且小區(qū)內(nèi)道路采用彩色微粗碎石面層，具有足底按摩的健身功能。完美的將江景 建筑 、 園林 城市融為一體，彰顯開發(fā)商超前的理念與智慧，將小區(qū)打造成城市品牌的 魄力 。累計(jì)完成開發(fā)面積近30 萬(wàn)平方米，獲得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 3.《調(diào)查 報(bào)告》參與人 員： 組長(zhǎng)：郭榮 ，董事長(zhǎng)，高級(jí)工程師 副組長(zhǎng)：何輝 ，總裁， 工商管理碩士 成員： 廖大來(lái) ，副總經(jīng)理，總工程師 楊海志，財(cái)務(wù)總監(jiān)， 會(huì)計(jì)師 彭宇偉 ，開發(fā)部經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)師 盧玉慧，人力資源部經(jīng)理，人力資源管理師 編制：何輝、楊海志、彭宇偉、盧玉慧 依據(jù) 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 （ 1）項(xiàng)目用地 批復(fù)文件 （ 2）國(guó)家及?？?市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）?？?市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十 － 五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）海口市 202 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5）?？?市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2021 年） （ 6）海口市 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 遠(yuǎn)景 規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）《海口 市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 （ 9）?？?市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 （ 10）其他有關(guān)依據(jù)資料 決策背景 外部環(huán)境： 海南省今年來(lái)建設(shè)速度日益加快，作 為省會(huì)城市的?？谑型瞥隽恕皟|元打造城市新規(guī)劃”。 善水 房地產(chǎn)開發(fā) ﹙集團(tuán)﹚ 公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng) 造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn) 善水 房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 善水 集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào) 善水 集團(tuán) 股東。 內(nèi)部因素： 善水房地產(chǎn)開發(fā)﹙集團(tuán)﹚ 公司自 2021 年成立以來(lái)，先后開發(fā)了“金都大廈”、“天馳陽(yáng)光度假公寓”、“海南大學(xué)南?？萍荚贰钡软?xiàng)目。以一種體貼的自然生活氛圍為出發(fā)點(diǎn)，將自然式的景觀建設(shè)傳達(dá)到園區(qū)的各個(gè)角落。 3) 全天候游泳池 游泳池設(shè)置非同一般，該游泳池部分室內(nèi)，部分室外，有陰有陽(yáng)，可全天候使用。 9) 景觀營(yíng)造 小區(qū)內(nèi)設(shè)置；；四個(gè)室外空間景觀： ① 主題庭院景觀 ② 文化長(zhǎng)廊及疊石水景景觀 ③ 建筑物圍合空間景觀 ④ 沿規(guī)劃路道路街景 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 10） 建筑風(fēng)格： 以小高層、公寓 、別墅為主，與 小 區(qū)內(nèi)休閑 、 娛樂服務(wù)設(shè)施相結(jié)合，充分展示熱帶海濱城市獨(dú)特的風(fēng)格，給人以美的享受。 4） .六通現(xiàn)狀 本項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)通電、通氣、通水、電信、寬帶、有線電視 主網(wǎng)已形成，只需與相關(guān)部門申請(qǐng)花小部份資金便可接入。 海南受 93 年房產(chǎn)泡沫的影響，房市價(jià)格在全國(guó)省會(huì) 城市特別是濱海城市一直處于低谷。其中住宅施工面積３７７萬(wàn)平方米，同比減少１６．３％。 二手房住房平均銷售價(jià)格 1354元／平方米，同比增長(zhǎng) 20． 14％。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 4800 元。 項(xiàng)目在操作過程中，會(huì)面臨施工監(jiān)督、質(zhì)量控制、銷售、廣告促銷等經(jīng)營(yíng)問題，其中市場(chǎng)推廣尤為重要。 據(jù)此我們有理由相信 ： 我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和獲利能力 。 一） 價(jià)格水平的假定說(shuō)明： 依照投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算、銷售收入計(jì)算、經(jīng)營(yíng)成本假設(shè)等均采用現(xiàn)實(shí)價(jià)格水平，在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 表 5 銷售費(fèi)率的敏感度分析表（單位：萬(wàn)元） 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)銷售費(fèi)用 預(yù)測(cè)銷售費(fèi)用 預(yù)測(cè)銷售費(fèi)用 預(yù)測(cè)銷售費(fèi)用 預(yù)測(cè)銷售費(fèi)用 敏感系數(shù) （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 銷售費(fèi)用 4574 4828 5083 5337 5591 稅前利潤(rùn) 26357 26103 25848 25594 25340 稅后凈利 22404 22188 21971 21755 21539 投資回報(bào)率 % % % % % 4．利率敏感度分析 衡量利率變動(dòng)對(duì)土地資金成本、建設(shè)資金成本、稅前利潤(rùn)、凈利潤(rùn)和投資回報(bào)率的影響程度。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從 前的田野變成了環(huán)境幽雅、全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全、 配套 完善的公共服務(wù)設(shè)施以