【正文】 20 世紀(jì) 90 年代的房地產(chǎn)泡沫對海南的房地產(chǎn)市場還存在一定的負(fù)面影響。由于市場具有盲目性和滯后性特征，行業(yè)高額利潤會導(dǎo)致更多的參與者，增加行業(yè)的競爭程度，降低行業(yè)平均利潤水平。 項目在操作過程中，會面臨施工監(jiān)督、質(zhì)量控制、銷售、廣告促銷等經(jīng)營問題，其中市場推廣尤為重要。 二．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入?？?。 另外知名企業(yè)得到追捧。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 據(jù)此我們有理由相信 ： 我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力和獲利能力 。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。 ：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。 第四部分 、 項目投資分析及 風(fēng)險控制 一 .財務(wù)效益分析的假設(shè)前提和指標(biāo)選取 財務(wù)效益分析是在對不同類型物業(yè)的收支測算基礎(chǔ)上，按項目實際經(jīng)營情況為前提，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行計算的。 一） 價格水平的假定說明： 依照投資項目財務(wù)評價的慣例，在進(jìn)行項目投資估算、銷售收入計算、經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)實價格水平，在整個計算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標(biāo)的影響。 宗 地面積 27764． 74 平方米，容積率 2． 0，開發(fā)建筑面積 56000 平方米 ；響水花園項目可行性研究報告 13 單位 建筑面積宗合 成本 1680 元 /平方米 左右 ，其中 建安成本 1500 元 /平方米 左右，土地成本 189 元 /平方米。 四 ）經(jīng)濟效益估算 預(yù)計 銷 售 均 價 ： 3500 元 /M2 1： 銷 售收入： 本案售價按 3500 元 / M2估算，銷售總額為 3500 元 / M22 4000M2=8400 萬元 。 表 3 總投資敏感度分析表（單位：萬元） 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測成本 預(yù)測成本 預(yù)測成 本 預(yù)測成本 預(yù)測成本 敏感系數(shù) （ 80%） （ 90%） （ 100%） （ 1 10%） （ 1 20%） 總投資 121756 136975 152195 167414 182634 稅前利潤 59287 41068 25848 10629 4591 稅后凈利 50394 34908 21971 9035 4591 投資回報率 % % % % 0% 2．銷售價格敏感度分析 衡量銷售價格的變動對營業(yè)額、稅前利潤、稅后利潤和投資回報率的影響程度。 表 5 銷售費率的敏感度分析表（單位：萬元） 響水花園項目可行性研究報告 15 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測銷售費用 預(yù)測銷售費用 預(yù)測銷售費用 預(yù)測銷售費用 預(yù)測銷售費用 敏感系數(shù) （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 銷售費用 4574 4828 5083 5337 5591 稅前利潤 26357 26103 25848 25594 25340 稅后凈利 22404 22188 21971 21755 21539 投資回報率 % % % % % 4．利率敏感度分析 衡量利率變動對土地資金成本、建設(shè)資金成本、稅前利潤、凈利潤和投資回報率的影響程度。 （ 2）按總投資 152195 萬元、銷售率達(dá) 100%估算 : 利用公式：總投資 =總建筑面積盈虧平衡點均價銷售率 152195 萬元 =794338 平方米盈虧平衡點均價 100% 盈虧平衡點均價 =1916 元 /平方米 響水花園項目可行性研究報告 16 也就是說銷售率達(dá) 100%，均價達(dá) 1916 元 /平方米時可收回全 部成本。 （ 2）按總投資 794338 萬元、銷售率達(dá) 100%估算 : 利用公式：總成本 =總建筑面積盈虧平衡點均價銷售率 234994 萬元 =794338 平方米盈虧平衡點均價 100% 盈虧平衡點均價 =2958 元 /平方米 也就是說銷售率達(dá) 100%，均價達(dá) 2958 元 /平方米時可收回全部成本。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。針對該項目，我們采取 提高選址的速度 ， 科學(xué)、合理安排前期規(guī)劃報建手續(xù)， 采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供 應(yīng)商 簽訂施工材料供應(yīng)合同。 通過市場調(diào)查，盡可能 獲得更 多的投資環(huán)境和投資項目的市場信息，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、 銷售方式 的選擇等等。 良好的項目管理是重要的保證。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大， 開發(fā)商 決定實行 聯(lián)合 開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 2）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與 金葉左岸 的競爭對手較少 * 金葉左岸 小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、 治安、 人文、交通等環(huán)境） 響水花園項目可行性研究報告 18 * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 3）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開 發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 從社會效益來說：由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為 海口市 又一個亮點，為 島外定向 購買人士及 ?？?地區(qū)的人民提供了優(yōu)越的住居環(huán)境，使 他們能夠更好的生活和工作 ，感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處， 感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活， 安居樂業(yè)。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從 前的田野變成了環(huán)境幽雅、全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全、 配套 完善的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將 形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化 ?？?的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 強化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 響水花園項目可行性研究報告 19 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進(jìn)度。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （ 5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作 。 二〇〇七年八月五日