【正文】 規(guī)模的變動對稅前利潤、稅后利潤及投資收益率的影響程度。 表 6 利率敏感度分析 （單位：萬元） 經(jīng)濟指標 預測利率 預測利率 預測利率 預測利率 預測利率 預測利率 預測利率 敏感系數(shù) （ 80%） （ 85%） （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 土地資金成本 18447 19600 20753 21906 23059 24211 25364 建 設資金成本 22134 23517 24901 26284 27668 29051 30434 稅前利潤 35994 33458 30921 28381 25848 23313 20777 稅后凈利 30595 28440 26283 24124 21971 19811 17661 投資回報率 % % % % % % % 六 ）盈虧平衡點分析 （ 1） 按總投資 152195 萬元、整體均價 3200 元 /平方 米估算 : 利用公式：總投資 =總銷售額盈虧平衡點銷售率推算 152195 萬元 =794338 平方米 3200 元 /平方米盈虧平衡點銷售率 盈虧平衡點銷售率 =% 即按照整體均價 3200 元 /平方米銷售，銷售率達到 %可收回成本。 二．投資風險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法 是加快 項目 開發(fā)進展。這樣就能把不確定性降低響水花園項目可行性研究報告 17 到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。 第五部分 、調查 結論與建議 一．推薦方案的總體描述 ?？?的各項建設項目的全面啟動，投資政策再一次放寬。 三．結論與建議 從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求， 基本確定了項目開發(fā)的檔次、目標客戶群體 ， 、市場定位，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎，并且為 海口 的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了 ?？?的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 （ 3）要做精品。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。因此社會效益極為可觀。 二．推薦方案的優(yōu)缺點描述 1）項目擁有較好的投 資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。這樣極可能避免不必要因素的影響。該項目控制風險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。 （ 1） 按總成本 152195 萬元、整體均價 3200 元 /平方米估算 : 利用公式：總成本 =總銷售額盈虧平衡點銷售率推算 234994 萬元 =794338 平方米 3200 元 /平方米盈虧平衡點銷售率 盈虧平衡點銷售率 =% 即按照整體均價 3200 元 /平方米銷售，銷售率達到 %可收回成本。 表 4 銷售價格的敏感度分析表（單位：萬元） 經(jīng)濟指標 預測售價 預測售價 預測售價 預測售價 預測售價 敏感系數(shù) （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 營業(yè)額 228769 241478 254188 266897 279606 稅前利潤 2463 14155 25848 37541 49233 稅后凈利 908 12032 21971 31910 41849 投資回報率 % % % % % 3． 銷售費率敏感度分析 衡量銷售費用率變動對銷售費用、稅前利潤、凈利潤和投資回報率的影響程度。 三 ）投資匡算 根據(jù)項目主要經(jīng)濟技術指標，預計本項目總投資在 億元 左右， 其中土地成本 億元 左右 ， 建設 總成本 億元左右。本章以現(xiàn)金流量為分析基礎，對本項目的整個開發(fā)經(jīng)營過程進行分析，并選取特定的財務指標，進行財務效益評價。所以投資風險小。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同買受人的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于 環(huán)境優(yōu)美的 “南渡江” 畔， 是?？谑姓?guī)劃的發(fā)展軸、生態(tài)軸、景觀軸，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。由于?？谑惺菄H著名的旅游城市、幸福城市，是不可多得的度假、休閑、養(yǎng)老、避寒圣地，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐?？谝誀帄Z市場。現(xiàn)在海南房地產(chǎn)市場正在逐漸步出低 潮，但是出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)過熱的風險仍然存在。 當前我國固定資產(chǎn)領域投資出現(xiàn)過熱的特征，國家對固定資產(chǎn)領域，特別是對房地產(chǎn)領域調控政策的 大量出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)的稅負、盈利水平產(chǎn)生了重要影響，并且這個影響在將來還有加強的趨勢。 內地省會城市房價攀高，濱海城市的房價使一般工薪階層望樓 興嘆。 ，也成為了房市升溫。 。 三．價格預測 據(jù)調查，今 年 ?？谑?還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2021 年 項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 ?？谑?房價繼續(xù)走高。其中商品住房平均銷售價格為 2959． 1 元／平方米，同比增長 9． 9％， 且大盤高品位住宅的銷售上升較快。 與投資規(guī)模緊縮不同，今年以來，?？谏唐贩夸N售形勢依然良好。今年１－５月，?？谌蟹康禺a(chǎn)施工面積只有５２１萬平方米，同比減少１０％。近年來，島外人士選擇海南購房養(yǎng)老、休閑的比例逐年遞增，據(jù)權威部門公布，今年上半年大陸來海南購房群體占全部購房人的 68%。住宅銷售均價為5000 元 /m2左右，公寓樓為 7000 元 / m2左右，別墅 10000 元 / m2左右。 三．問題與建議 考慮到 金葉左岸 建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。 3） . 物業(yè)定位 定位 金葉左岸 為居家、度假、休閑 、 養(yǎng)老的 智能 生態(tài) 型 花園小 區(qū) 。 2） . 生態(tài)環(huán)境 小區(qū)東臨東渡江，內有響水河溪流穿過，江對面是近 400 畝的原始森林公園 。小區(qū)內人車分流，達到安全環(huán)保的健康理念。 6) 主題庭院 小區(qū)內庭院擬用“福、祿、壽”為主題進行主題特色創(chuàng)作，給人以吉祥、如意的現(xiàn)代生活情趣，避免常規(guī)老套的“種草、種花、種樹”的“三種”簡易做法。 響水花園項目可行性研究報告 5 2) 綠色休閑步道 以花架及公寓室內入口走道組成的綠色步道，且與環(huán)狀的區(qū)內步道串聯(lián)，構成區(qū)內的“步行天堂”。 金葉左岸 選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動 ?？谑袨I江 大道交通、休閑、美食、觀光于一體的總體規(guī)劃，并極大