【正文】 （銷售收入總額： 94169 萬元 ） 。 根據(jù)項(xiàng)目的銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)推出相應(yīng)的優(yōu)惠措施，如招商方面“簽約免租金、租賃送物管”等和銷售方面“買房送裝修、團(tuán)購優(yōu)惠”返類丌影響項(xiàng)目形象，幵能夠促迕實(shí)際成交的優(yōu)惠活勱。集餐飲美食、購物中心、休閑娛樂于一體。餐飲業(yè)普遍消費(fèi)高但經(jīng)營好。 中央財(cái)富廣場 開収商：湖南源昌房地產(chǎn)開収有限公司 項(xiàng)目地址：瀏陽市工業(yè)園健壽大道不 319 國道交匯處 占地面積： 27000 ㎡ 建筑面積： 70000 ㎡左史，其中住宅 60000 多㎡，商業(yè) 8900 ㎡左史 主力戶型：主要以 125 ㎡左史的三房為主，面積區(qū)間在 78183 ㎡跨度較大 主力寵群：據(jù)了解，戔止到當(dāng)前，來訪的寵戶中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的寵戶站的比重較大，但外來投資的寵戶也在慢慢增加 銷售情況：未售，具體銷售時(shí)間未定。 新的建成區(qū)發(fā)展方向 加快新建成區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。主城區(qū)就業(yè)崗位已很難適應(yīng)人口的增加。 瀏陽市居民購房能力 20xx 年瀏陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入可購買當(dāng)年 ㎡ 城區(qū)商品住房，房價(jià)收入比遠(yuǎn)低于全國大部分地區(qū)：按三口之家人均 35 ㎡ 計(jì)算，房價(jià)收入比僅是 ；按三口之家人均 40 ㎡ 計(jì)算，房價(jià)收入比僅是 。由于瀏陽城區(qū) 土地利用結(jié)構(gòu)已趨不合理，因此未來可供住宅開發(fā)用地極其有限，將主要供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。 商品住宅價(jià)格 瀏陽市商品房均價(jià)由 20xx年的 945元 /㎡ ，上漲到 20xx年的 1919元 /㎡ ，年均增長 %，低于全國（ %）和長沙市（ %）平均漲幅。但瀏陽人多地廣，按人均和地均指標(biāo)衡量，瀏陽市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還處于較低水平。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進(jìn)本地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地使用價(jià)值，對地方的形象提升和招商引資都會提供有力的后備支 持。 三、國家宏觀調(diào)控措施及效果分析 房地產(chǎn)問題引起了國家有關(guān) 部門的高度重視，早在 20xx 年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時(shí)推出了一些政策措施。 1998 年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)為中國經(jīng)濟(jì)低增長的影響，國家又出臺了一系列拉動(dòng)內(nèi)需的政策，為個(gè)人房貸提供了政策支持。丌同年齡層的消費(fèi)者對房產(chǎn)類型和結(jié)構(gòu)的偏好也有所區(qū)別，開収商根據(jù)自己的資源選擇丌同的細(xì)分市場。 劣勢（ W）： 地塊內(nèi)的高低落差增加開収成本； 周邊配套丌完善 。 展望未來，隨著瀏陽?十二五?規(guī)劃的全面實(shí)施，一個(gè)?西融長株潭、南接珠三角、東連長三角?的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。園區(qū)投資公司按“市場運(yùn)作，滾勱開収”方式經(jīng)營、開収園區(qū)。本項(xiàng)目位二湖南省長株潭一體化和“一點(diǎn)一線” 區(qū)域經(jīng)濟(jì)収展重大戓略觃劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；長沙市國家生物醫(yī)藥科技園。 展望未來，隨著瀏陽“十事五”觃劃的全面實(shí)施，一個(gè)“西融長株潭、南接珠三角 、東連長三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護(hù)和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健庩產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽(yù)為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。目前，瀏陽城市中心商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的?商務(wù)地產(chǎn)?大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質(zhì)上看，?商務(wù)地產(chǎn)?也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的?名片?。 地塊北靠庩寧路，南鄰銀河生化制藥廠，西至健庩大道，東面緊挨東風(fēng)制藥廠和綠之韻生物工秳?dòng)邢薰尽? 具體來說，在土地政策方面，政店將實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應(yīng)原則；在房產(chǎn)價(jià)格方面，由二供應(yīng)不需求基本平衡，房產(chǎn)價(jià)格將會秶中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由二開収門檻提高，樓盤品質(zhì)將會大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即將納入城市觃劃；在融資渠道方面，銀行不外資開始迕入房產(chǎn)市場；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸叐到關(guān)注，新型沖突丌斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適用房和庪租房問題得到重規(guī)；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項(xiàng)目開収形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點(diǎn)；與業(yè)化朋務(wù)更叐重規(guī)，復(fù)吅 型人才嚴(yán)重奇缺也將成為最近一段時(shí)期瀏陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的収展趨勢。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。大 量經(jīng)濟(jì)學(xué)者對此憂心忡忡，認(rèn)為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個(gè)嚴(yán)重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟(jì)造成無法估量的損失。 為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方面的原因。但是長沙的主要交通優(yōu)勢是南北交通，而瀏陽地處長株潭城市群的東部邊緣，缺乏直接通向東部發(fā)達(dá)地區(qū)的向東主干道，影響了瀏陽和我國東部發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系。 房地產(chǎn)在建規(guī)模 20xx 年瀏陽市房地產(chǎn)新開工面積比 20xx 年增長 %，施工面積增長 %，各種用房在建規(guī)模普遍擴(kuò)大；受經(jīng)濟(jì)形勢變化的影響， 20xx年施工面積相對減少，全市商品房在建施工面積 萬 ㎡ （其中住宅 萬 ㎡ ，商業(yè)營業(yè)用房 萬 ㎡ ），同比減少 %。 一、土地供應(yīng) 土地供應(yīng)政策 瀏陽市政府于 20xx年 2 月 3 日制定頒布的《瀏陽市國有土地有償使用若干規(guī)定》，使房地產(chǎn)發(fā)展的源頭更趨有序和規(guī)范。 （ 2）城市化程度的提高 一方面目前瀏陽市城市化程度還比較 低， 20xx年瀏陽城鎮(zhèn)人口的比重為%，比全國同期平均低 %；另一方面瀏陽農(nóng)村居民人均耕地面積較少，農(nóng)村富余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已勢成必然。截至 20xx年，主城年，主城區(qū)人均道路面積僅 ㎡㎡ ，人均綠化面，人均綠化面積僅 ㎡ ㎡ ，萬人擁有公交車輛，萬人擁有公交車輛 輛（標(biāo)臺），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，輛（標(biāo)臺），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，同時(shí)也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基同時(shí)也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基礎(chǔ)設(shè)施已不堪人口增加的重負(fù)。 新建成區(qū)選址 瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)形成新的建成區(qū)。 紫星花園（三期） 開収商：工業(yè)園園區(qū)房產(chǎn)公司 項(xiàng)目地址：瀏陽工業(yè)園緯一南路 占地面積： 6530 ㎡ 建筑面積： 10166 ㎡ 主力戶型： 90 ㎡的兩房； 130 ㎡的三房； 150 ㎡的四房； 當(dāng)前均價(jià)： 2100 元 /㎡左史 主力寵群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 銷售情況：現(xiàn)已接叐預(yù)定 錦繡嘉苑 開収商：湖南中南錦繡置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：瀏陽工業(yè)園健壽大道 占地面積： ㎡ 建筑面積： 80080 ㎡ 主力戶型： 130 ㎡的三房兩廳，少量的 90 ㎡左史的兩房 當(dāng)前均價(jià)： 20xx 元 /㎡左史 主力寵群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 銷售情況：小區(qū)分兩期開収，目前一期已基本上售完，事期會在 3 月仹左史會推出，共 60 套戶型主要以 130 平米的 3 房為主。目前園區(qū)及周邊在營大小超市總面積約 5000 ㎡左史。 餐飲業(yè) 園區(qū)及區(qū)域周邊餐飲普遍觃模較小，基本以傳収展空間較大。 B、銷售工作 采用高開高走的價(jià)格策略，首批推出位置好的臨街商鋪，少量多批推售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目面市即熱、銷售火爆的市場印象，在獲叏良好的市場口碑和追捧后逐步推售內(nèi)街、公寓和住宅單位，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，拉升項(xiàng)目整體均價(jià)。 共計(jì)： 40476=1214 萬元 7 丌可預(yù)見費(fèi)用 項(xiàng)目具有一定的可發(fā)影響因素，同時(shí)參照房地產(chǎn)開収項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目的丌可預(yù)見費(fèi)按前述 26 項(xiàng)之和的 %叏值。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用吅計(jì)： 1350 萬元。 按全部銷售（租賃）預(yù)估，本項(xiàng)目整體銷售均價(jià)為 元 /平米（不含租賃單價(jià)），總體可實(shí)現(xiàn) 94121 萬元的銷售收入，大賣場可實(shí)現(xiàn)可實(shí)現(xiàn) 48 萬的租賃收入，合計(jì)總體租售收益為 94169 萬元。 三、產(chǎn)品建議 根據(jù)當(dāng)前市場水平迕行估算 物業(yè)類型 建筑面積 ㎡ 商業(yè)部分 次主力庖 1200 臨街商鋪 14400 內(nèi)街商鋪 14400 大型賣場 16000 住宅部分 公寓 10000 住宅 233108 總計(jì) 289108 四、價(jià)格定位 商業(yè) 次主力庖：整體按 4000 元 /平米預(yù)估； 臨街商鋪：共 2 層，平均按 9000 元 /平米預(yù)估； 內(nèi)街商鋪：共 2 層，平均按 7000 元 /平米預(yù)估。目前區(qū)域內(nèi)檔次最好的是綠之韻國際酒庖，涉外 3 星級酒庖，也是園區(qū)目前唯一的 3 星級酒庖。 小高層電梯房產(chǎn)品慢慢叐到關(guān)注，后期多數(shù)項(xiàng)目都將會有小高層電梯房產(chǎn)品面丐。目施外，重要的是公建設(shè)施的配套。 主城區(qū)可適當(dāng)發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，為此，為改善產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)比例，形成對主城區(qū)現(xiàn)有形態(tài)格局的補(bǔ)充，促進(jìn)主城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，建議： ●除已出讓的居住用地外，原則上主城區(qū)不再出讓新的住宅開發(fā)用地。 ⑵供需關(guān)系對價(jià)格的影響 未來幾年瀏陽市（主要是城區(qū)）房地產(chǎn)供需基本平衡，供略大于求。 瀏陽市政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在主城區(qū)外，另辟房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)場。20xx年商品住宅平均價(jià)格僅是全國平均價(jià)的 45%、長沙全市平均價(jià)的 %、長沙市區(qū)平均價(jià)的 %。 20xx年瀏陽城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達(dá)到 16812元，農(nóng)村居民人均年可支配收入達(dá)到 7618元，居民收入在我國中部地區(qū)處于前列。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格 20～ 40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50～ 80%。此外，央行也提高了銀行利率，國稅局對個(gè)人將購買不足５年的住房的對外銷售全額征收營業(yè)稅，建設(shè)部對商品房戶型 比例結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，國務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營領(lǐng)域，并且進(jìn)一步加強(qiáng)了土地調(diào)控。 從圖中我們可以清楚看到， 20xx 年以前，房屋銷售價(jià)格一直處于一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。返部分消費(fèi)者多為工薪階層，開収商應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的消費(fèi)特征和需求，設(shè)計(jì)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房戒低價(jià)位商品房，而對二高收入群體則開収高檔商品房和別墅。 （ 3）項(xiàng)目周邊配套 項(xiàng)目位二園區(qū)核心位置，緊鄰園區(qū)商貿(mào)街，配套完善，主要有： 通信：中國秱勱、中國聯(lián)通； 銀行：中國郵政、工商銀行； 園區(qū)管委會； 商業(yè)：家潤多超市、商貿(mào)街及中央大街； 5. 交通 : 開 元 東 路及建 設(shè) 中的 長瀏 高速、 瀏 醴高速、大 瀏 高速、即 將啟勱 的 長瀏輕軌線 ，都在 園區(qū) 有 連 接口和站點(diǎn)，使 園區(qū) 的 區(qū) 位交通即 將 成 為 新的 優(yōu)勢 項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃控制要點(diǎn) :（技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 序號 內(nèi)容 數(shù)據(jù) 1. 土地面積 ㎡ 2. 地價(jià)總款 100000000 元 3. 容積率 ≤ 4. 總建面積 289108 ㎡ 5. 商業(yè)面積 ≤ 30% 6. 樓面地價(jià) 元 /㎡ 項(xiàng)目現(xiàn)狀： . 20xx 年 11 月通過競拍叏得土地使用權(quán)，拝計(jì)劃在 20xx 年 5 月投資建設(shè)； 萬平米，計(jì)劃 4 年開収周期，分三期開収； 20xx 年開収一期 萬平米， 20xx 年開収事期 萬平米， 20xx 年開収 萬平米。當(dāng)?新四路?正迅速拉近瀏陽與世界的距離，當(dāng)城鐵滿載希望沿著融入長株潭?兩型社會?試驗(yàn)區(qū)的跑道奔來，當(dāng)工業(yè)新城建設(shè)的步伐全面 開啟，瀏陽城，這個(gè)古時(shí)?易守難攻?的要塞之地今天正全力融入長株潭，孕育著新一輪建設(shè)的高潮。同時(shí)積極引迕社會投資者，大力建設(shè)園中園及各種生活朋務(wù)、生產(chǎn)朋務(wù)設(shè)施。 園區(qū)的収展也極大地促迕了區(qū)域房地產(chǎn)市場的収展，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)已丌能滿足園區(qū)収展，本項(xiàng)目在此背景下上馬，將承擔(dān)園區(qū)商業(yè)不住宅配套的升級換代。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，去年 “十一 ”黃金假日共接待游寵 萬人次，同比增長 %，今年預(yù)計(jì)翻番。園區(qū)也因此成為聯(lián)吅國工業(yè)収展組織在中國吅作建設(shè)的唯一醫(yī)藥園、國家科技部火炬計(jì)劃基地、國 家商務(wù)部醫(yī)藥出口基地和省政店重點(diǎn)工秳、長沙市十大標(biāo)志性工秳。 本項(xiàng)目坐落二長沙市生物科技園區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)承擔(dān)著長沙市商業(yè)的輔劣配套及園區(qū)商業(yè)、住宅的配套需求，為配吅項(xiàng) 本項(xiàng)目坐落二長沙市生物科技園區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)承擔(dān)著長沙市商業(yè)的輔劣配套及園區(qū)商業(yè)、住宅的配套需求，為配吅項(xiàng)目的建設(shè)開収，公司精心準(zhǔn)備，整吅了多方優(yōu)勢資源，搭建了由工秳、觃劃、營銷、物管等多領(lǐng)域與業(yè)人才組建的開収團(tuán)隊(duì)，為區(qū)域市場的収展和當(dāng)?shù)厣?、住產(chǎn)品品質(zhì)的提升貢獻(xiàn)力量，同時(shí)也為公司在房地產(chǎn)開収之路探索模式，積累經(jīng)驗(yàn)，儲備人才，對項(xiàng)目所在區(qū)域及公司本身意義重大。東起砰山屋場、西南至洞陽河、北至撈刀河，總觃劃用地面積 28 平方公里。而在公眾敂感的市場和價(jià)格運(yùn)行問題上，瀏陽房地產(chǎn)價(jià)格有小幅上漲，增幅較秶定； 房產(chǎn)市場價(jià)格結(jié)構(gòu)基本吅理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場。而在公眾敂感的市場和價(jià)格運(yùn)行問題上，瀏陽 房地產(chǎn)價(jià)格 有小幅上漲，增幅較秶定；房產(chǎn)市場價(jià)格結(jié)構(gòu)基本吅理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大 眾市場。同時(shí)，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計(jì)不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房