【正文】 。引進(jìn)綜合的環(huán)保技術(shù)，盡可能采用節(jié)能及無(wú)污染的材料、設(shè)備，加上河邊綠化帶及修建廣場(chǎng)，營(yíng)造風(fēng)景怡人、生機(jī)盎然的生活居住環(huán)境。 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 （一）產(chǎn)品定位 從項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)策略入手，結(jié)合項(xiàng)目的綜合條件分析，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位在以下幾個(gè)方面重點(diǎn)突出： ■ 品質(zhì) 化社區(qū) ：建造環(huán)保型商住項(xiàng)目的綜合社區(qū)。 （四） 項(xiàng) 目市場(chǎng)威脅分析（ T） 土地新政（增值稅）使產(chǎn)品成本相對(duì)的增加，對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力構(gòu)成潛在的影響； 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 12 國(guó)家近年來(lái)一系列的宏觀調(diào)控，一定程度上將會(huì)縮小宿遷房?jī)r(jià)上升的空間，或帶來(lái)一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。 （二）劣勢(shì)分析（ W） 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 11 開(kāi)發(fā)難度： 首次進(jìn)入宿遷進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，各方面資源相對(duì)較少，籌備及開(kāi)發(fā)工作量大； 地質(zhì)條件 ：本項(xiàng)目地質(zhì)形成約 700 年左右，屬新地，抗震抗災(zāi)能力較差； 拆遷難度 ：本項(xiàng)目地塊內(nèi)有原要求保留的三棟較新建筑、一個(gè)會(huì)堂和一座信息塔，拆遷難度較大； 項(xiàng)目南北沿街面部分地塊已被其他投資者拿去，降 低了本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值； 本案按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件將規(guī)劃設(shè)計(jì)一定比例的小高層（ 萬(wàn)平米），宿遷居民對(duì)高層的抗性較強(qiáng)； 住宅 銷售的主力客戶群 —— 公務(wù)員基本已完成置業(yè)（新區(qū)建設(shè) 7年）； 宿遷城市化進(jìn)程及城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)率緩慢。人民生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經(jīng)濟(jì)條件為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較大的消費(fèi)群體。按照宿遷市政府的規(guī)劃，20xx20xx 年新供應(yīng)商品住宅用地中，宿豫區(qū)為 公頃，宿城區(qū)為 公頃，市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為 公頃 ，市湖濱新城開(kāi)發(fā)區(qū)為 公頃；而盤(pán)活存量商品房住房用地中，宿豫區(qū)為 20 公頃，宿城區(qū)為 40 公頃，市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為 20 公頃。調(diào)控效果的顯現(xiàn)可能要一個(gè)過(guò)度期方能達(dá)到政府的預(yù)期，面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，使得眾多普通老百姓難以實(shí)現(xiàn)改善居住環(huán)境的渴望，市場(chǎng)供給與需求尚存在著巨大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整空間。 第三章 市場(chǎng)分析 一、宏觀分析 從國(guó)內(nèi)大部分城市住房市場(chǎng)來(lái)看，今年的房?jī)r(jià)依然會(huì)延續(xù)20xx 年的增長(zhǎng)勢(shì)頭。新城區(qū)的發(fā)展已成規(guī)模，幾個(gè)現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，本地塊正好在新城區(qū)和老城區(qū)結(jié)合部，路北是馬陵初級(jí)中學(xué)，河?xùn)|即是實(shí)驗(yàn)小學(xué)和馬陵中學(xué)。 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 9 （三）符合城市建設(shè)的需要 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的拆遷壓力，還能通過(guò)組團(tuán)內(nèi)企業(yè)的搬遷，優(yōu) 化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進(jìn)程。個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高，全國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅中個(gè)人購(gòu)房比例已超過(guò) 80%。 本項(xiàng)目的建設(shè)將充分體現(xiàn)宿遷市建設(shè)高起點(diǎn) 、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，既能達(dá)到“普通住宅”的要求，又能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會(huì)提供相當(dāng)數(shù)量物美價(jià)廉的住房。 本項(xiàng)目正是依據(jù)上述背景資料提出。 隨著舊城改造的進(jìn)一步加大，引進(jìn)外資的進(jìn)一步加強(qiáng)，拆遷居民不斷增加，住房需求也將不斷增加，隨著居民生活水平的提高，對(duì)住房的要求也在不斷提高。 20xx 年，也是“十一五規(guī)劃”的開(kāi)局之 年，宿遷市委、市政府國(guó)進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持力度，推出了《關(guān)于實(shí)施中心城市人口五年倍增計(jì)劃的若干政策意見(jiàn)》，給予了“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)”最優(yōu)惠政策，強(qiáng)力推進(jìn)房屋拆遷，加大土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，引導(dǎo)住宅消費(fèi)。” 20xx 年宿遷市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 38 億元，同比增長(zhǎng) 50％，完成開(kāi)發(fā)面積 465萬(wàn)平方米。 開(kāi)發(fā)總面積 ： 51萬(wàn)平方米 住宅面積 ： 商業(yè)用房建筑面積 ： 13 萬(wàn)平方米 公共建筑面積： 5240平方米 建筑密度： 35% 容積率： 二、可行性研究的依據(jù) 原北工院設(shè)計(jì)“舊城改造項(xiàng)目規(guī)劃方案” 國(guó)家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范 集團(tuán)房地產(chǎn)公司相關(guān)人員余文博、廖驍俊在宿遷期間的市調(diào)資料及江蘇三鼎房地產(chǎn)侍衛(wèi)東市調(diào)資料 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 6 宿遷市政府機(jī)構(gòu)有關(guān)部門(mén)提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料 網(wǎng)絡(luò)信息資料及近期同行業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供的信息資料 三、研究范圍及內(nèi)容 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 市場(chǎng)分析 建設(shè)規(guī)模 建筑設(shè)計(jì)方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 物業(yè)管理 投資估算與資金籌措 財(cái)務(wù)效益評(píng)估 不確定性分析 四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表（擬定指標(biāo)） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 1 項(xiàng)目占地面積 萬(wàn)平方米 2 總建筑面積 萬(wàn)平方米 51 3 住宅套數(shù) 套 3772 4 住宅建筑面積 萬(wàn)平方米 5 商業(yè)用房建筑面積 萬(wàn)平方米 13 6 建筑安裝工程費(fèi)用 萬(wàn)元 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 7 7 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 萬(wàn)元 8 建筑容積率 9 開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 萬(wàn)元 10 單位建筑面積平均造價(jià) 元 /平方米 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目提出的背景 自地級(jí)宿遷市成立以來(lái)，至今十年整，在這十年里，宿遷快速的城市建設(shè)，強(qiáng)有力的招商引資力度，吸引著無(wú)數(shù)外來(lái)投資者。 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 5 第一章 總論 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱 鼎城（暫定） . （二）建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于宿遷市古黃河畔，東鄰青年中路，西接楚街商業(yè)街，南依西湖路，北靠洪澤湖路。 主要建議 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十章 結(jié)論與建議 .......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 社會(huì)效益分析 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第九章 效益分析 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 投資使用計(jì)劃 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 總投資估算 ............................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)期的組織與管理； ............ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第七章 項(xiàng)目的組織與管理 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目運(yùn)行中對(duì)環(huán)境的影響以及可能產(chǎn)生的主要污染物及治理措施 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第六章 環(huán)境保護(hù)與安全生產(chǎn) .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 工程建設(shè)規(guī)劃 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 3 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)條件 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目選址的原則和基本思路 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 產(chǎn)品的基本營(yíng)銷策略 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 產(chǎn)品的價(jià)格預(yù)測(cè) .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 本地及周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目承擔(dān)單位（項(xiàng)目法人單位）的基本情況 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二章 項(xiàng)目背景 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 可行性研究報(bào)告的范 圍與依據(jù) ............ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 1 宿遷鼎城房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性分析研究報(bào)告 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 2 目 錄 第一章 總 論 .................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目提要 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 主要的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目的申報(bào) ............................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目擬建區(qū)域（項(xiàng)目區(qū)）的基本情況 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 外地市場(chǎng)供需情況的預(yù)測(cè) .................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性分析 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四章 項(xiàng)目地點(diǎn)的選址 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 場(chǎng)址選擇（附圖） ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第五章 項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì) .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目建設(shè)總體方案 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 主要生產(chǎn)技術(shù)路線 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀分析 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)采取的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及主要安全生產(chǎn)措施 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目籌建時(shí)期的組織與管理 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 勞動(dòng)定員與技術(shù)培訓(xùn)。 第八章 項(xiàng)目總投資和財(cái)務(wù)估算與資金籌措 .. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 資金籌措方式與渠道 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成本與收入估算 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 經(jīng)濟(jì)效益分析 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 生態(tài)效益分析 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 4 可行性研究的結(jié)論 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 附 件 ..............