【正文】 2 目 錄 第一章 總 論 .................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目背景 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 項目承擔單位（項目法人單位）的基本情況 錯誤 !未定義書簽。 產品的價格預測 .................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目選址的原則和基本思路 ................ 錯誤 !未定義書簽。 項目建設的指導思想 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 工程建設規(guī)劃 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目運行中對環(huán)境的影響以及可能產生的主要污染物及治理措施 .................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目運營時期的組織與管理； ............ 錯誤 !未定義書簽。 總投資估算 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 第九章 效益分析 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 第十章 結論與建議 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。 鼎城項目可研報告 5 第一章 總論 一、項目概況 （一）項目名稱 鼎城（暫定） . （二）建設地點 本項目位于宿遷市古黃河畔，東鄰青年中路，西接楚街商業(yè)街，南依西湖路，北靠洪澤湖路?！? 20xx 年宿遷市房地產開發(fā)投資 38 億元，同比增長 50％，完成開發(fā)面積 465萬平方米。 隨著舊城改造的進一步加大，引進外資的進一步加強，拆遷居民不斷增加，住房需求也將不斷增加，隨著居民生活水平的提高，對住房的要求也在不斷提高。 本項目的建設將充分體現(xiàn)宿遷市建設高起點 、高標準、高水平的要求，既能達到“普通住宅”的要求，又能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會提供相當數(shù)量物美價廉的住房。 鼎城項目可研報告 9 （三）符合城市建設的需要 本項目的開發(fā)建設，不僅可以緩解市區(qū)內的拆遷壓力，還能通過組團內企業(yè)的搬遷，優(yōu) 化城區(qū)結構布局，加快城市化進程。 第三章 市場分析 一、宏觀分析 從國內大部分城市住房市場來看，今年的房價依然會延續(xù)20xx 年的增長勢頭。按照宿遷市政府的規(guī)劃，20xx20xx 年新供應商品住宅用地中，宿豫區(qū)為 公頃，宿城區(qū)為 公頃，市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為 公頃 ，市湖濱新城開發(fā)區(qū)為 公頃；而盤活存量商品房住房用地中，宿豫區(qū)為 20 公頃，宿城區(qū)為 40 公頃，市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為 20 公頃。 （二）劣勢分析（ W） 鼎城項目可研報告 11 開發(fā)難度： 首次進入宿遷進行房地產開發(fā)，各方面資源相對較少，籌備及開發(fā)工作量大； 地質條件 ：本項目地質形成約 700 年左右，屬新地，抗震抗災能力較差； 拆遷難度 ：本項目地塊內有原要求保留的三棟較新建筑、一個會堂和一座信息塔，拆遷難度較大； 項目南北沿街面部分地塊已被其他投資者拿去，降 低了本項目的商業(yè)價值； 本案按規(guī)劃設計條件將規(guī)劃設計一定比例的小高層（ 萬平米），宿遷居民對高層的抗性較強； 住宅 銷售的主力客戶群 —— 公務員基本已完成置業(yè)（新區(qū)建設 7年）； 宿遷城市化進程及城鎮(zhèn)人口的增長率緩慢。 四、項目市場定位 （一）產品定位 從項目定位及經(jīng)營策略入手，結合項目的綜合條件分析，本項目產品定位在以下幾個方面重點突出： ■ 品質 化社區(qū) ：建造環(huán)保型商住項目的綜合社區(qū)。 （二）價格定位 定價的依據(jù) 鼎城項目可研報告 13 （ 1）銷售收回投資成本，取得投資收益 企業(yè)的根本經(jīng)營目的是為了實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。 ■ 本項目的價格應使其順利銷售的同時，各戶型能平衡銷售。住宅套數(shù) 3772套。5639?？傮w呈西北高，東南低，最高點海拔高度 ，最低點海拔 。鼎城項目可研報告 15 西距徐州觀音國際機場 60 公里，北離連云港白塔埠機場 100 公里，南至南京祿口國際機場 260 公里，空港優(yōu)勢非常明顯。水體占 ℅ 是城市的突出特色，宿遷市市區(qū)及近郊可分為黃泛沖積平原、崗地和波狀平原、丘陵基巖三個工程地質區(qū)。該區(qū) 30 米以上又可細分為 ： ■ 廢黃河漫灘區(qū)，層厚 米，地基容許承載力 1622 噸 /平方米的亞砂土層； ■ 廢黃河故道區(qū)，埋深 24 米，層厚 5 米左右，地基容許承載力小于 14 噸 /平方米的粉砂層。 17 月，全市累計實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長％，增速仍居全省首位。 17月，全市 50 萬元以上項目累計完成固定資產投資 億元，同比增長 %。其中一般預算收入 億元，增長 %，增速較上半年分別提高 和 個百分點。 4． 對外經(jīng)濟發(fā)展加速。 17 月，全市城市居民人均可支配收入 4625 元，同比增長%。 排水 該項目統(tǒng)一規(guī)劃雨、污水處理管網(wǎng)。每戶均在起居、主臥室各設置電視插口一個。 三、項目選址方案 本項目位于宿遷市新老城區(qū)交接，古黃河以西。生活、交通條件方便，是理想的居民住宅建設地點。 三、總體規(guī)劃方案 ■ 在符合設計規(guī)劃條件的基礎上，充分利用周邊商業(yè)環(huán)境的氛圍，借市烘托本項目的商業(yè)規(guī)劃設計方案。 （三）室內外裝飾 目前住宅的二次裝修已成為社會的一股龐大潮流和時尚。 內裝飾： 內墻普通抹灰，住戶可根據(jù)愛好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛(wèi)生間墻面貼面磚。 綜合所述，本項目總用水量為 1742立方米 /日 （二）給水設計 項目設計年用水量為 1742立方米 /日 365 日 = 萬立方米，給水水源由市自來水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設，埋深 米，管徑 100毫米。 雨水 本項目的雨水沿小區(qū)主次干道路下敷設的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。 一、主要污染源及污染物 本項目為住宅樓和商業(yè)房建設，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。 加強住宅區(qū)的物業(yè)管理 住宅區(qū)設立 物業(yè)管理機構，以加強物業(yè)管理，由專人負責區(qū)內的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護和安全保衛(wèi)工作。 三、環(huán)境影響評價 本項目主要是住宅樓建設，污染物排放量較少，且采取相應的處理措施，完全可以達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產生污染。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。 第八章 施工進度安 排 一、項目計劃安排 項目批復后，盡快著手進行拆遷及前期準備工作。（具體實施進度略） 第九章 物業(yè)管理機構 ■ 城市物業(yè)管理機構，是近幾年在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅居鼎城項目可研報告 25 住提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。其服務內容主要包括： ★ 對物業(yè)日常事物的管理，包括對小區(qū)道路、綠化、治安、衛(wèi)生、及消防等進行日常綜合管理。 ■ 住戶檔案管理。 ■ 委員會還可根據(jù)小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務，力圖鼎城項目可研報告 26 營造一個干凈優(yōu)雅的家居環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會到舒適安全的家的感覺。 宿遷市人民政府宿發(fā) [20xx]12 《關于加快市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的實施意見》及宿發(fā) [20xx]31《關于加快市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的補充意見》等優(yōu)惠政策。 三、投資估算 成 本估算 鼎城項目可研報告 27 總成本表 編碼 工程項目（費用）名稱 造價或費用 (萬元 ) 1 開發(fā)建設成本 一、土地費用 二、斟察、設計和前期費 三、建筑安裝工程費 四、（小區(qū)）配套建設費 五、管理費 六、稅費 七、不可預見費 利息 2 經(jīng)營資金 3 運營費用 4 修理費用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 其它經(jīng)營成本 7 項目總投資 開發(fā)產品成本 經(jīng)營成本 成本計算明細表 編碼 工程項目（費用）名稱 計量單位 工程量 單價或費率 造價或費用(萬元 ) 樓面造價(元 /M2) 百分比(%) 1. 一、土地費用 0 0 % 111 征地費（拍賣價） 項 1 304000000 600 % 按同地段地價 112 土地契稅 元、 % 304000000 3 18 % 地價 3% 113 土地登記公證費 筆 1 106400 % 分段收費 ‰ 、 2‰ 、 1‰ 、 ‰ 、 ‰ 2. 二、斟察、設計和前期費 0 0 % 211 地形圖測繪費 平方米 253335 % 按土地面積 元 /平方米 212 總體 規(guī)劃設計費（定點費） 平方米 253335 2 1 % 土地面積 2 元 /平方米 221 地質勘察費 點 300 300 % 300 元 /點 222 建筑設計費 平方米 506669 10 10 % 按 10 元 /平方米（建筑面積） 231 城市市政建設配套費 平方米 505000 75 % 按 75 元 /平方米（建筑面積） 241 規(guī)劃管理費 平方米 506669 1 1 % 1 元 /平方米 261 放線費 項 60 % 元 /項 鼎城項目可研報告 28 2131 監(jiān)理費 元、‰ 26437455 2 % 按土建工程造價的 2‰計算 2141 預結算審計費 元、‰ 26437455 3 % 按土建工程造價的 3‰計算 2151 消防配套費 平方米 505000 3 % 按 3 元 /平方米計算（非營業(yè)公共配套免） 2161 施工合同鑒證費 元、‰ 26437455 1 % 按土建工程造價的 1‰計算 2171 噪音費 月 48 1100 % 1100 元 /月 2191 避雷安裝檢測費 支 60 55 % 檢測避雷針 55 元 /支 2201 防洪堤工程建設管理費 平方米 505000 3 % 按竣工面積 3 元 /平方米計算 2221 防空地下室易地建設費 平方米 2400 48 % 按 2%總建面 2400 元 /平方米計算 2241 工地管理費 項 60 5000 % 按 5000 元 /項 2262 墻改費（民用） 平方米 506669 8 8 % 民用建筑 8 元 /平方米 2271 建筑方案評審費 平方米 506669 % 元 /平方米 2291 白蟻預防費 平方米 506669 2 2 % 按 2 元 /平方米 (建筑面積 ) 3. 三、建筑安裝工程費 0 0 % 311 樁工程 平方米 505000 50 % 按概算造價 313 土建工程 平方米 505000