【導(dǎo)讀】可行性研究報(bào)告的范圍與依據(jù)............錯(cuò)誤!項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性................錯(cuò)誤!項(xiàng)目承擔(dān)單位的基本情況錯(cuò)誤!本地及周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查................錯(cuò)誤!產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性分析錯(cuò)誤!項(xiàng)目設(shè)計(jì)采取的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及主要安全生產(chǎn)措施錯(cuò)誤!項(xiàng)目籌建時(shí)期的組織與管理................錯(cuò)誤!勞動(dòng)定員與技術(shù)培訓(xùn)。第八章項(xiàng)目總投資和財(cái)務(wù)估算與資金籌措..錯(cuò)誤!湖路，北靠洪澤湖路。該項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍283475㎡，居住總戶數(shù)3772戶。

　　

【正文】 稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 資產(chǎn)負(fù)債表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 資產(chǎn) 流動(dòng)資金 應(yīng)收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 36 短期借款 借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 第十一章 效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）銷(xiāo)售收入估算 本項(xiàng)目住宅建筑面積 萬(wàn)平方米，商業(yè)用房建筑面積 萬(wàn)平方米。銷(xiāo)售價(jià)格參照項(xiàng)目所在地周邊目前的平均房產(chǎn) 價(jià)格，遵循謹(jǐn)慎原則 ,分四個(gè)價(jià)格檔次進(jìn)行銷(xiāo)售預(yù)測(cè)， 住宅房平均價(jià)格 2200 元 /平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 6000元 /平方米。以此測(cè)算銷(xiāo)售收入： 住宅（總面積 454500㎡） （ 1） 454500㎡ 1980元 /㎡＝ 89991萬(wàn)元 117766萬(wàn)元 （ 2） 454500㎡ 2180元 /㎡＝ 99081萬(wàn)元 128371萬(wàn)元 （ 3） 454500㎡ 2280 元 /㎡＝ 103626 萬(wàn)元 134936 萬(wàn)元 （ 4） 454500 ㎡ 2360 元 /㎡＝ 107262 萬(wàn)元 140087萬(wàn)元 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 37 商業(yè)用房（總面積 50500㎡） （ 1） 50500㎡ 5500元 /㎡＝ 27775萬(wàn)元 （ 2） 50500㎡ 5800元 /㎡＝ 29290萬(wàn)元 （ 3） 50500㎡ 6200元 /㎡＝ 31310萬(wàn)元 （ 4） 50500㎡ 6500元 /㎡＝ 32825萬(wàn)元 2 項(xiàng)中的（ 1）（ 2）（ 3）（ 4）加在一起247。 4 得出可行性平均價(jià)銷(xiāo)售收入為 130290 萬(wàn)元，最高銷(xiāo)售收入為 140087 萬(wàn)元，最低銷(xiāo)售收入為 117766萬(wàn)元。 （二）營(yíng)業(yè)稅及附加估算 根據(jù)有關(guān)稅法，本項(xiàng)目出售住宅應(yīng) 按銷(xiāo)售收入的 5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 7%交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 3%交納教育附加稅，印花稅、房產(chǎn)交易費(fèi) (暫不計(jì)算 )，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加共計(jì) 萬(wàn)元；最高交納 ；最少交納 。 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 % % 45% % 1 銷(xiāo)售收入 2 經(jīng)營(yíng)稅金及稅金 附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 （三）銷(xiāo)售利潤(rùn)估算 銷(xiāo)售利潤(rùn)為銷(xiāo)售收入減營(yíng)業(yè)稅及附加再減項(xiàng)目投資額，經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 38 銷(xiāo)售利潤(rùn)平均為 42933萬(wàn)元，最高為 52730萬(wàn)元，最低 為 30409萬(wàn)元。 （四）投資凈利潤(rùn)率和投資利潤(rùn)率 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)量單位 基本方案 備注 1 土地拍賣(mài)價(jià)款 萬(wàn)元 30400 土地拍賣(mài)單價(jià) 元 /M2 1200 土地拍賣(mài)單價(jià) 萬(wàn)元 /畝 80 土地拍賣(mài)價(jià)款占比例 % 2 項(xiàng)目總成本 萬(wàn)元 87357 3 資金籌措 萬(wàn)元 87357 資本金 萬(wàn)元 30575 借款 萬(wàn)元 20xx0 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 36782 4 經(jīng)營(yíng)總收入 萬(wàn)元 130290 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 130290 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 42933 6 所得稅 萬(wàn)元 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 8 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 1000000 10 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬(wàn)元 22964 11 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬(wàn)元 23773 12 全投資回收期 年 13 資本金回收期 年 14 投資利潤(rùn)率 % 15 資本金利潤(rùn)率 % 16 投資凈利潤(rùn)率 % 二、社會(huì)效益分析 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅的多樣化，可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來(lái)越高。如何滿足人們對(duì)提高居住質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都在探索和實(shí)施。 本項(xiàng)目的建成，按照高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性：規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上要適應(yīng)可持鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 39 續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性；充分推廣使用各種新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)科學(xué)性；在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理等方面都具有明顯的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)示范性，達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。以人性化為設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，汲取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，并融入宿遷地域文化及地形特色，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能化，營(yíng)造一個(gè)度假式生活的高品質(zhì)住宅區(qū)，為宿遷市展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用。從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)本市及周?chē)貐^(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。 另外，隨著項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動(dòng)周?chē)貐^(qū)商業(yè)及餐飲、娛樂(lè)、商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，直接、間接地為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此具有良好的社會(huì)效益。 第十二章 不確定性分析 一、盈虧平 衡點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使房產(chǎn)價(jià)格短時(shí)期內(nèi)造成一些波動(dòng)，我們?nèi)∑骄涤?jì)算的收入為 130290 萬(wàn)元，項(xiàng)目投資總額為 87357 萬(wàn)元，盈虧平衡點(diǎn)為 87357/130290*100%=%，即當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到 %時(shí)，盈虧達(dá)到平衡點(diǎn)。 二、敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素為建安費(fèi)用和價(jià)格水平。因而，敏感性分析針對(duì)項(xiàng)目稅后全部投資的內(nèi)部收益率，計(jì)算銷(xiāo)售價(jià)格鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 40 上下波動(dòng) 5%、 10%、 20%和建設(shè)投資上下波動(dòng) 5%、 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。見(jiàn)敏感性分析表。 售 價(jià) 變 動(dòng) 20% 10% 5% 0 5% 10% 20% 建 設(shè) 投 資變動(dòng) 20% % % % % % % % 10% % % % % % % % 5% % % % % % % % 0 % % % % % % % 5% % % % % % % % 10% % % % % % % % 20% % % % % % % % 從表中可以看出： 當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格不變，建設(shè)投資成本增加 20%時(shí)，利潤(rùn)率為 %，項(xiàng)目可行。 當(dāng)建設(shè)投資成本不變，售價(jià)降低 20%時(shí)，利潤(rùn)率為 %，項(xiàng)目可行。 項(xiàng) 目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 三、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型及防范措施 成本風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家近年來(lái)一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，相對(duì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物資的價(jià)格也，但可能會(huì)因?yàn)闆Q策和管理等人為錯(cuò)誤而導(dǎo)致成本上升，換句話說(shuō)，就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)。因此要避免主觀錯(cuò)誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時(shí)，可以跟建筑商簽訂固定總價(jià)承包合同，讓其分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 41 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：指由市場(chǎng)供求變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介市場(chǎng)、同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。如果建好的房子賣(mài)不出去，這不但是本項(xiàng)目的問(wèn)題，還會(huì)涉及到公司以后的發(fā)展，所以本項(xiàng)目一定要回避各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率是通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)比較得出的，其在市場(chǎng)上降低的可能性不大，而升值潛力大，實(shí)現(xiàn)性比較高。 其它風(fēng)險(xiǎn)：政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等從宿遷政府對(duì)房地產(chǎn)大力扶持的情況看對(duì)本公司不會(huì)造成大的影響。 （二）風(fēng)險(xiǎn)控制 工期：首先要用科學(xué)的方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮正常雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán) 境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。 投資決策：上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查上下足功夫，在全面詳盡的市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上做出決策。各部門(mén)密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 42 第十三章 結(jié)論與建議 一、評(píng)估結(jié)論 通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境效益的分析可知，本項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景很好。隨著項(xiàng)目 所處地點(diǎn)的交通、市政及配套設(shè)施不斷完善，本地段的升值潛力不可小覷。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。 盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率在 ％左右（小于 70％），說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度不高。從敏感性分析看出，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力在合理的水平內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想。但是本開(kāi)發(fā)方案是在預(yù)計(jì)地價(jià) 30400 萬(wàn)元即 80 萬(wàn) /畝時(shí)所作，如果地價(jià)相對(duì)越低，其成本越低，利潤(rùn)就越高，風(fēng)險(xiǎn)程度也就相對(duì)越低。 如果條件允許，還應(yīng)隨時(shí)修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，力爭(zhēng)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì) 效益。 二、有關(guān)說(shuō)明與建議 項(xiàng)目各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的（假設(shè)地價(jià)為 30400 萬(wàn)元時(shí)）； 售價(jià)將是利潤(rùn)最敏感的因素之一。要密切注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以抓住有利時(shí)機(jī)，以增加銷(xiāo)售利潤(rùn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。 附 1：銷(xiāo)售收入各期百分比 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 43 銷(xiāo)售收入各期百分比 比例合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 備注 住宅 100% 20% 30% 40% 10% 商鋪 100% 5% 20% 60% 15% 合計(jì) % % 45% % 成本、投資等在各建設(shè)期百分 比略 附 2：圖形說(shuō)明 附 3：土地費(fèi)用多方案（每畝地價(jià) 60 萬(wàn) 100 萬(wàn)）經(jīng)濟(jì)分析表 四、研究結(jié)論 該項(xiàng)目占地 380畝，總建筑面積 。 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元。其中，企業(yè)自籌 （項(xiàng)目資本金 ，預(yù)售收入 萬(wàn)元）， 銀行貸款 20xx0萬(wàn)元。 項(xiàng)目完成后平均可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 130290 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為 %，投資凈利潤(rùn)率為 %。 項(xiàng)目住宅部分將向社會(huì)提供約 3000 套優(yōu)質(zhì)商品住房，將為客戶展示出一 個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動(dòng)本市及周?chē)貐^(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展，滿足當(dāng)?shù)厝嗣褡》啃枨蟆? 項(xiàng)目商業(yè)部分可向市場(chǎng)提供近 5 萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)面積，對(duì)于健全區(qū)域商業(yè)配套、活躍區(qū)域商業(yè)氣氛、帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展起到積極作用。 項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。 鼎城項(xiàng)目可研報(bào)告 44 綜合賣(mài)點(diǎn)分析 休閑：河邊綠化帶休閑廣場(chǎng)； 生活：大潤(rùn)發(fā)、蘇果等大型超市近在咫尺； 戶型結(jié)構(gòu)合理，順應(yīng)市場(chǎng)需求； 戶