小高層房地產(chǎn)項(xiàng)目可研-資料下載頁
2025-06-30 16:37本頁面
【正文】 單價(運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十四部分 建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)評價一、稅金計算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算表。二、損益表與靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為出售為主的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目方案可行。第十五部分 不確定性分析不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)全部銷售率為60%時，項(xiàng)目全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)(BEP)的銷售率≤70%時，項(xiàng)目風(fēng)險較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)(BEP)的銷售率為60%，可見其風(fēng)險程度較低。（根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價風(fēng)險率）（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以全部銷售的風(fēng)險較大，但住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付。另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位出售風(fēng)險程度降低。二、敏感性分析（1）售價、建安工程費(fèi)的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。（2）售價、建安工程費(fèi)的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。（3）售價、建安工程費(fèi)的變動對投資利潤率的影響。三、決策樹概率分析為更精確地預(yù)測本項(xiàng)目全部銷售風(fēng)險程度，下面用決策樹來進(jìn)行計算(1)經(jīng)計算，E（NPV）（數(shù)學(xué)期望值）(2)風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差(3)凈現(xiàn)值變異系數(shù)四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險類型及防范措施（二）風(fēng)險控制第十六部分 國民經(jīng)濟(jì)評價一、社會效益評價（一）項(xiàng)目對社會發(fā)展的適應(yīng)性市內(nèi)行政單位大量東移促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。同時，這些部門職工無房戶較多，在政府下文停止單位集資建房的條件下，對商品房有較大需求。（二）目前對人和社會影響為達(dá)到上述的目標(biāo)，本項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。第十七部分 銀行貸款支撐條件一、貸款綜合評價指標(biāo)必需要通過四個指標(biāo)的嚴(yán)格審查：客戶評價、項(xiàng)目評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價。項(xiàng)目能否順利通過貸款的支撐條件如下：（一）項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商———公司的資信指標(biāo) （二）項(xiàng)目項(xiàng)目貸款評估情況 （三）項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式評價 二、 項(xiàng)目貸款綜合評價 金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項(xiàng)目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評價。三、項(xiàng)目貸款評價結(jié)果綜合結(jié)論顯示表明：銀行可以完全發(fā)放貸款第十八部分 可行性研究報告結(jié)論及建議一、評估結(jié)論通過上述對該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項(xiàng)目的社會效益與市場前景是很好的。同時從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目住宅銷售部分盈虧平衡點(diǎn)的銷售率在65%左右（小于70%），說明其風(fēng)險程度較低，從敏感性分析看出，本項(xiàng)目全部銷售部分的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價比較理想，力爭提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。二、結(jié)論的建議及說明本報告本著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測后得出的。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對報告的有關(guān)問題進(jìn)一步提出建議及說明，并提出若干建議第十九部分 可行性研究報告相關(guān)附表一、工程計劃橫道圖二、開發(fā)成本估算表 （單位：萬元）三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表四、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 （單位：萬元）五、投資計劃與資金籌措估算表 （單位：萬元）六、資金來源與運(yùn)用表 （單位：萬元）七、損益及利潤分配表 （單位：萬元）八、現(xiàn)金流量表（全部投資） （單位：萬元）九、借款償還期測算表 （單位：萬元）十、敏感性分析表附件28 / 2
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