房地產(chǎn)公司可研報告-資料下載頁
2025-07-20 00:49本頁面
【正文】 6市政配套工程7竣工驗(yàn)收8銷售第6章 投資估算、資本金及資金籌措。一部分由項目法人注冊資本金構(gòu)成（總額4000萬元），剩余部分由項目法人通過自籌解決，自籌資金一部分由上級母公司－南京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款，另一部分由銀行貸款構(gòu)成。，本項目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費(fèi)用。 投資估算編制依據(jù)。，應(yīng)計繳的有關(guān)稅、費(fèi)。，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素。 工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè)。、道路、圍墻、大門及綠化等。 建設(shè)投資估算表一級編碼二級編碼單位數(shù)量 單價 （元/m2 ）合計 （萬元）01土地費(fèi)用101土地出讓金m2 1, 31, 102拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 103拆遷許可證 104土地契稅 1, 105辦理土地證的其他費(fèi)用 合計 1, 32, 02前期工程費(fèi)201土地七通一平 202勘察、設(shè)計費(fèi)m2 203工程招標(biāo)費(fèi) 204放線測繪費(fèi) 205圖紙審查費(fèi) 206質(zhì)監(jiān)費(fèi) 207工程監(jiān)理費(fèi)m2 208報建規(guī)費(fèi)m2 4, 209其它m2 合計 7, 03建安費(fèi)用301樁基工程費(fèi)m2 4, 302地下室工程m2 2, 8, 303土方工程費(fèi)m3 304土建、安裝工程費(fèi)m2 1, 44, 305公共裝飾(簡裝) 8, 306公共裝飾(精裝) 307外墻工程費(fèi)m2 3, 308電氣工程費(fèi) 309設(shè)備安裝費(fèi) 4, 310供熱工程費(fèi) 2, 311燃?xì)夤こ藤M(fèi) 312給排水工程費(fèi) 1, 313消防工程費(fèi) 合計 1, 80, 04基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)401室外供電工程費(fèi)m2 5, 402室外給水工程費(fèi)m2 403燃?xì)夤こ藤M(fèi)m2 404電信、電視、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)m2 405室外排水、排污工程m2 406室外景觀工程m2 407其他m2 合計 9, 05其他費(fèi)用501漲價預(yù)備費(fèi) 502不可預(yù)見費(fèi) 2, 503物業(yè)前期管理費(fèi) 合計 3, 成本小計 2, 133, 06銷售費(fèi)用601售樓處、樣板房建設(shè)費(fèi) 602銷售傭金及廣告費(fèi) 4, 603房屋面積測量費(fèi) 604產(chǎn)權(quán)交易費(fèi) 605其它 合計 5, 07管理費(fèi)用701開發(fā)間接費(fèi) 2, 合計 2, 08財務(wù)費(fèi)用801利息支出 5, 合計 5, 總計 3, 146, 根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度安排，用款計劃見下表：序號項目 年份2007 2008 2009 2010 2011 2012 合計1 2 3 4 5 6 一、期初現(xiàn)金余額 2, 3, 20, 41, 二、本期現(xiàn)金流入30, 20, 44, 68, 68, 56, 287, 主營業(yè)務(wù)收入 34, 68, 68, 56, 227, 資本金投入30, 30, 銀行貸款 20, 10, 30, 三、本期現(xiàn)金支出27, 22, 41, 51, 47, 54, 243, 1投資支出26, 20, 33, 26, 13, 13, 133, 2經(jīng)營稅金及附加 2, 4, 4, 3, 15, 3銷售費(fèi)用 1, 1, 1, 1, 5, 4管理費(fèi)用 2, 5企業(yè)所得稅 1, 6, 7, 5, 21, 6歸還股東投資 30, 30, 7歸還銀行貸款 10, 20, 30, 8支付銀行貸款利息 1, 2, 1, 5, 四、本期凈現(xiàn)金流量2, (2,)2, 17, 20, 2, 43, 五、期末累計現(xiàn)金流2, 3, 20, 41, 43, 第7章 財務(wù)效益分析 項目損益表及投資回報率日 期2007年2008年2009年2010年2011年2012年合計項目名稱1 2 3 4 5 6 一、主營業(yè)務(wù)收入 34, 68, 68, 56, 227, 減：主營業(yè)務(wù)成本 20, 40, 40, 33, 133, 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2, 4, 4, 3, 15, 營業(yè)費(fèi)用 1, 1, 1, 1, 5, 管理費(fèi)用 2, 財務(wù)費(fèi)用 1, 2, 1, 5, 二、利潤總額（123）()(2,)8, 20, 21, 17, 65, 減：所得稅 1, 6, 7, 5, 21, 四、銷售毛利潤率 %五、銷售凈利潤率 %六、總投資回報率 % % 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%) 靜態(tài)投資回收期4年(含建設(shè)期)從建設(shè)投資、售房價格等二因素對項目進(jìn)行敏感性分析(詳見－敏感性分析表)，在建設(shè)投資增加、銷售價格降低的情況下項目財務(wù)內(nèi)部收益率受到較少影響，表明項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。財務(wù)敏感性分析計算表變動變化率財務(wù)變化率因素凈現(xiàn)值(NPV)凈利潤凈現(xiàn)值(NPV)凈利潤一般工程費(fèi)用5%() %%5% %%銷售收入5% %%5%() %%利率5% 5% 估算0 % 基準(zhǔn)值 第8章 結(jié)論與建議本項目地處，基地周圍配套條件較完善，環(huán)境質(zhì)量較好，交通方便，是較為理想的投資居住地區(qū)。項目建設(shè)符合淮安市發(fā)展規(guī)劃，項目建成后對進(jìn)一步繁榮清河區(qū)的經(jīng)濟(jì)，同時也為會展工程提供相應(yīng)的配套，本項目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，是十分必要的。 經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資為萬元，全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為％，投資回收期為4年(含建設(shè)期)，項目在財務(wù)上是可行的。 建議 建議在建設(shè)過程中，根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。 建議結(jié)合周邊已有的樓盤開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)和了解到的客戶需求信息，以優(yōu)質(zhì)來取信于客戶，爭取較高的銷售率和銷售收入。同時需采取積極的促銷手段，保證銷售計劃的實(shí)現(xiàn)和建設(shè)資金滾動投入的需要?；窗瞂X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年7月
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