【正文】 筑國(guó)際會(huì)展中心的風(fēng)格，從而形成相得益彰的效果，提升住宅項(xiàng)目的品味和價(jià)值，并使項(xiàng)目上市后即產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力，形成購(gòu)買(mǎi)熱潮。規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容為高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街及相關(guān)配套設(shè)施?；乇眲t是城市道路翔宇大道，南側(cè)是XX路，西側(cè)與XX路接壤。項(xiàng)目概況淮安XXXX項(xiàng)目基地位于淮安市水渡口中心商務(wù)區(qū)的核心地帶。2007年月日經(jīng)淮安市管理局批準(zhǔn)取得暫定二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。（涉及許可經(jīng)營(yíng)的憑許可證經(jīng)營(yíng)）?；窗瞂X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與淮安市土地管理局簽訂了“淮安市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”；根據(jù)規(guī)劃。為加快淮安市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善地區(qū)環(huán)境，配合淮安市的城市整體規(guī)劃，淮安xxXxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬對(duì)位于淮安市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)XX以北、XX以東地塊地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā),在大學(xué)城建立一個(gè)集商業(yè)、休閑、美食和居住于一體的高檔社區(qū)，以填補(bǔ)大學(xué)城地區(qū)商業(yè)空白。 結(jié)論與建議 財(cái)務(wù)效益分析第9章 投資估算、資本金與資金籌措第8章 工程建設(shè)進(jìn)度第7章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理第6章 建設(shè)方案第5章 市場(chǎng)分析第4章 項(xiàng)目建設(shè)必要性第3章 項(xiàng)目概況第2章 前 言第1章房地產(chǎn)公司可研報(bào)告類(lèi)別:我的文章 評(píng)論(0) 瀏覽(527) 20081106 12:15 標(biāo)簽：房地產(chǎn)報(bào)告 目 錄 前 言2008年6月，淮安XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以邀請(qǐng)招標(biāo)方式取得了項(xiàng)目土地使用權(quán)，淮安市區(qū)人民政府以號(hào)文核發(fā)了“丘地塊國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的通知”。為控制項(xiàng)目投資效益和風(fēng)險(xiǎn)，編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第１章 項(xiàng)目概況項(xiàng)目法人概況項(xiàng)目法人：淮安XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“XX城房產(chǎn)”）注冊(cè)資本：伍佰萬(wàn)美元住 所：淮安市清河新區(qū)西XXX號(hào)工業(yè)新區(qū)管委會(huì)法定代表人：XXXX企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司（臺(tái)港澳與境內(nèi)合資）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，自有房屋租賃以及相關(guān)配套服務(wù)和物業(yè)管理。XX房產(chǎn)是由南京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和中國(guó)香港XX集團(tuán)公司共同投資，于2006年12月12日經(jīng)淮安市工商行政管理局批準(zhǔn)設(shè)立的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。處于缽池山公園和里運(yùn)河城市景觀中帶中，與會(huì)展中心緊鄰，是建設(shè)住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地。一條東西向的規(guī)劃道路將基地一分為二用地平整，交通便利。本項(xiàng)目擬按高層建造。另外，XX房產(chǎn)項(xiàng)目將在沿里運(yùn)河一帶打造特色主題商業(yè)街，并在沿街邊建造商業(yè)區(qū)，從而服務(wù)全區(qū)，輻射全市。 建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)工期暫定為 年，計(jì)劃年 年底竣工。項(xiàng)目所需建設(shè)資金全部由項(xiàng)目法人自籌。項(xiàng)目建設(shè)全部資金由項(xiàng)目法人通過(guò)自籌及銀行貸款解決。第2章 市場(chǎng)分析、淮安土地市場(chǎng)現(xiàn)狀2003年土地市場(chǎng)招標(biāo)拍賣(mài)進(jìn)入規(guī)范階段，價(jià)格較之前有較大提高，全市平均出讓價(jià)格45萬(wàn)/畝；2004年隨市場(chǎng)發(fā)展及長(zhǎng)三角影響，上漲到均價(jià)65萬(wàn)/畝，2005年受新政影響土地市場(chǎng)也進(jìn)入冷潮期，價(jià)格跌回均價(jià)60萬(wàn)/畝；2005年淮安市區(qū)成交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地34宗，；2006年19月淮安市區(qū)共成交土地50宗，合同價(jià)款220,375萬(wàn)元，平均價(jià)格67萬(wàn)/畝。大面積地塊流標(biāo)率偏高，從2005年的上市成交情況看，共流標(biāo)11塊計(jì)1019畝土地。2001年以前主要以老城區(qū)改造項(xiàng)目為主，2003年隨著土地價(jià)格的提高，房?jī)r(jià)上漲近1000元/ m2，樓市規(guī)模初步形成。“十五”時(shí)期，淮安市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與竣工面積同步增長(zhǎng)。而2006年一季度,%，%。、樓市價(jià)格分析淮安市2005年全市銷(xiāo)售面積122萬(wàn)m2，全市商品住房銷(xiāo)售均價(jià)1693元/ m2，%，市區(qū)商品住房銷(xiāo)售均價(jià)2487元/ m2，%；2006年第一季度全市商品住房均價(jià)2003元/ m2，%，其中市區(qū)商品住房均價(jià)為2511元/m2，%?；窗彩猩唐纷》?jī)r(jià)格主要由成本決定，完全由市場(chǎng)供求關(guān)系決定而產(chǎn)生的價(jià)格虛高較小，價(jià)格沒(méi)有大起大落現(xiàn)象，漲幅趨于平穩(wěn)，基本與地價(jià)相呼應(yīng)。當(dāng)日住宅成交套數(shù)33套，當(dāng)日住宅成交均價(jià)2442元/ m2，從淮安網(wǎng)上樓市2006年度（110月中旬）全市納入網(wǎng)上銷(xiāo)售項(xiàng)目前十名統(tǒng)計(jì)表可以看出，前十名銷(xiāo)售面積累計(jì)為252,062m2，銷(xiāo)售套數(shù)2,252套，銷(xiāo)售金額67,222萬(wàn)元，平均銷(xiāo)售均價(jià)2666元/m2，市場(chǎng)容量及承接力有一定的局限性。南側(cè)一路之隔為“XX花城”，45萬(wàn)m2多層住宅社區(qū)，2004年土地出讓?zhuān)瑑r(jià)格不超過(guò)65萬(wàn)/畝，目前銷(xiāo)售均價(jià)2500元/m2，一期七幢多層200余套房屋已售完。土地出讓價(jià)格為100萬(wàn)/畝，出讓時(shí)間為2006年2月，一期項(xiàng)目已開(kāi)工，17萬(wàn)m2分兩步上市，首期700套房源，已在十一國(guó)慶期間排隊(duì)拿號(hào)。 西側(cè)地塊為“XXXX天城”小區(qū)，擬拆遷后開(kāi)發(fā)。占地424畝，將建成超過(guò)60萬(wàn)平米高檔樓盤(pán)，也將是本案未來(lái)最有可比性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。根據(jù)淮安市最新總體規(guī)劃，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)廠房將統(tǒng)一外遷至東側(cè)新園區(qū)，原廠房可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)基于上述市場(chǎng)容量及價(jià)格走勢(shì)分析，本案地塊房屋均價(jià)暫估3900元/m2，商業(yè)用房暫估15000元/m2，至少需五年時(shí)間消化，中間變數(shù)及成本增加不可估算?！笆晃濉逼陂g，淮安全社會(huì)固定資產(chǎn)投資將達(dá)3000億元。人均國(guó)民生產(chǎn)總值1378美元，財(cái)政收入75億元?！　』窗惨?guī)劃5年內(nèi)中心城市人口突破100萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到250萬(wàn)，城市化水平達(dá)到45％，城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)9350元；10年內(nèi)，中心城市人口達(dá)到110萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到140平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到300萬(wàn)，城市化水平達(dá)到55％以上。由于本項(xiàng)目位于中央商務(wù)區(qū)，西靠里運(yùn)河，北鄰國(guó)際會(huì)展中心和博物館，緊靠繁華市區(qū)，因而擁有地理位置上的巨大優(yōu)越性，加之宏偉的大社區(qū)規(guī)劃，一定是未來(lái)淮安的高檔居住區(qū)，并使具購(gòu)買(mǎi)力的購(gòu)房者趨之若騖。由于本項(xiàng)目位于淮安中央商務(wù)區(qū)之文化展示區(qū)，緊靠未來(lái)的淮安地標(biāo)—國(guó)際會(huì)展中心，東鄰里運(yùn)河風(fēng)光帶，隨著該區(qū)域的大規(guī)模建設(shè)和發(fā)展，周邊環(huán)境的巨大變化，地價(jià)的升值將蘊(yùn)藏著較大的空間，從而在一定程度上推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。目前該地塊土地先期拆遷已基本完成。因淮安市區(qū)目前僅85萬(wàn)人口，10年增長(zhǎng)到110萬(wàn)人，購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的潛在業(yè)主三分之二應(yīng)該在市區(qū)，故市場(chǎng)容量是一個(gè)比較大的瓶頸。，從而體現(xiàn)政策的多變性、無(wú)法預(yù)見(jiàn)性和較差的延續(xù)性。另外，建筑材料及建筑市場(chǎng)人力成本在未來(lái)存在上漲的可能性，進(jìn)而增加建造成本，也削減了本項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)的預(yù)期。同時(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控在進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)中，出臺(tái)任何一項(xiàng)舉措都將對(duì)本案開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售產(chǎn)生巨大影響，國(guó)家貸款利率的進(jìn)一步上調(diào)，將會(huì)對(duì)本案成本增加造成直接影響。第3章 建設(shè)方案總用地面積：；總建筑面積：451397平方米；地上建筑面積：408959平方米；地下建筑面積：42438平方米；住宅面積：344706平方米；商業(yè)面積：60003平方米；會(huì)所面積：2000平方米；幼兒園面積： 1600平方米；其他：650平方米；容積率：；建筑密度：%；綠地率：40%；戶(hù)數(shù)：2805戶(hù)；停車(chē)位：1482個(gè)；其中，地上296個(gè)，地下1186個(gè)。在總平面設(shè)計(jì)中，充分尊重基地和城市環(huán)境的關(guān)系。同時(shí)，總體布局采用圍合狀的總體布置，通過(guò)規(guī)整的高層住宅布局和曲線(xiàn)的高層住宅布局相結(jié)合，圍合形態(tài)不斷變化，形成環(huán)環(huán)相扣的內(nèi)園空間，使本小區(qū)成為里運(yùn)河沿岸的一處景觀?；匚鞅眰?cè)為會(huì)展中心，會(huì)展中心是淮安市的標(biāo)志性建筑，為增強(qiáng)會(huì)展中心與里運(yùn)河的對(duì)話(huà)，在兩者間設(shè)計(jì)視覺(jué)走廊，使會(huì)展中心與里運(yùn)河之間形成良好的對(duì)景關(guān)系，同時(shí)也使小區(qū)的景觀與城市的景觀融為一體。整體布局南低北高，建筑單體面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。展現(xiàn)自由的空間形態(tài)。小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國(guó)古典園林的手法，“小中見(jiàn)大，步移景異”空間有收有放，入口處適當(dāng)放大，成為小區(qū)的“玄關(guān)”。、道路交通小區(qū)交通以環(huán)狀道路為主，出入口設(shè)在規(guī)劃道路上和圩北路上，減少對(duì)城市干道的影響。在高層住宅部分，充分利用地下空間，采用全地下室停車(chē)。，空間布局緊湊合理，以明確清晰的流線(xiàn)確保生活私密和減少行為干擾。住宅頂層設(shè)計(jì)為躍層房型，利用屋頂平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，既增加屋頂使用率，同時(shí)豐富建筑天際線(xiàn)。典雅、簡(jiǎn)潔的形態(tài)，新穎別致，氣度非凡。b. 基本雪壓：。d．抗震設(shè)防類(lèi)別：丙類(lèi)。填充墻按按小型混凝土空心砌塊的荷重計(jì)算，容重15 kN/m3。 地下室頂板（室內(nèi)部分為住宅） kN/m2（11） 地面車(chē)道（雙向板） kN/m2（13） 屋頂花園 kN/m2（15） 不上人屋面 kN/m2：50年：二級(jí) 該項(xiàng)目位于江蘇省淮安市，毗鄰建造中的會(huì)展中心，南面為古運(yùn)河。本工程建筑結(jié)構(gòu)的地震作用和抗震措施按照抗震設(shè)防烈度6度設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。b. 1~2層的會(huì)所、幼兒園、商業(yè)擬采用采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu)。本工程18~33層高層住宅基礎(chǔ)擬采用樁+獨(dú)立承臺(tái)+筏板（用于防水）基礎(chǔ)，樁擬采用鉆孔灌注樁或高強(qiáng)PHC管樁。地下車(chē)庫(kù)由于單柱荷載較大，擬采用鉆孔灌注樁或高強(qiáng)PHC管樁。b. 鋼筋HRB400級(jí)： fy=360N/mm2，主要用于上部結(jié)構(gòu)的梁、板、