【導讀】中國最大的管理資源中心。第一部分項目總論。第三部分項目市場投資環(huán)境和市場研究。第四部分項目選址及建設條件。第七部分項目定位及項目評估。六、項目方案評價結論。第十部分開發(fā)企業(yè)的組織及結構。第十二部分投資估算及資金籌措計劃。第十三部分銷售及經營收入測算。（一）根據本市“本項目”市場調研報告制定價格體系（平。本市本項目項目位于本市城東區(qū)，項目規(guī)劃經本市規(guī)劃國土局批。準，用地功能為商住及配套設施。項目的可行性研究工作由項目開發(fā)商：本公司獨立承擔并享有最終。源局等相關政府部門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項目項目”可行性。內容指標內容指標

　　

【正文】 從建設經營期第三年開始計算。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 26 頁 第十三部分 銷售及經營收入測算 一、住宅銷售單價的確定 (一 ) 根據本市“本項目”市場調研報告制定價格體系（平均價格） （二）建議銷售測算單價 (運用最低估算標準 ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設項目的財務評價 一、稅金計算 （一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算表。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 本項目以上三個靜態(tài)評價指標與房地產同行業(yè)相應指標比較，可以接受，故項目可行。 三、現金流量表 與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經濟效益。由于本項目為出售為主的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有： 財務內部收益率（ FIRR）、財務凈現值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標 。 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來 源的 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 26 頁 資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目方案可行。 第十五部分 不確定性分析 不確定因素主要來自以下幾個方面： 建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率 等 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點分析 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當全部銷售率為 60%時，項目全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點 (BEP)的銷售率 ≤ 70%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點 (BEP)的銷售率為 60%，可見其風險程 度較低。（根據房地產經濟評價風險率） （二）結論 本項目之所以全部銷售的風險較大，但住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。另一方面 ,在項目建設成本分攤上 ,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位出售風險程度降低。 二、敏感性分析 （ 1）售價、建安工程費的變動對財務凈現值的影響。 （ 2）售價、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響。 （ 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤 率的影響。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 26 頁 三、決策樹概率分析 為更精確地預測本項目全部銷售風險程度，下面用決策樹來進行計算 (1)經計算， E（ NPV）（數學期望值） (2)風險標準偏差 (3)凈現值變異系數 四、風險規(guī)避和控制措施 （一）風險類型及防范措施 （二）風險控制 第十六部分 國民經濟評價 一、社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應性 市內行政單位大量東移促進房地產業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質。同時，這些部門職工無房戶較多，在政府下文停止單位集資建房的條件下，對商品房有較大需求。 （二）目前對人和社會影響 為達到上述 的目標，本項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、貸款綜合評價指標 必需要通過四個指標的嚴格審查： 客戶評價、項目評估、擔保方式 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 26 頁 評價和貸款綜合評價。 項目能否順利通過貸款的支撐條件如下： （一 ） 項目項目開發(fā)商 ——— 公司的資信指標 （二）項目 項目貸款評估 情況 （三）項目 貸款擔保方式評價 二、 項目 貸款綜合評價 金融機構考察完 開發(fā)商的資信狀況和房地產開發(fā)項目以后，還要結合對企業(yè)和項目考察的結果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。 三、項目貸款評價結果 綜合結論顯示表明： 銀行可以 完全 發(fā)放貸款 第十八部分 可行性研究報告結論及建議 一、評估結論 通過上述對該項目的經濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設項目的社會效益與市場前景是很好的。同時從項目的經濟效益評價指標顯示可知，其具有行業(yè)基準收益率的內部收益率。雖然評估結果表明項目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項目住宅銷售部分盈虧平衡點 的銷售率在 65%左右（小于 70%），說明其風險程度較低，從敏感性分析看出，本項目全部銷售部分的抗風險能力較強，整個項目的經濟評價比較理想，力爭提高項目的經濟效益。 二、結論的建議及說明 本報告本著謹慎與負責的態(tài)度，在現有資料基礎上進行調查、估算、 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 26 頁 分析及預測后得出的。統(tǒng)分結合有關專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認為，有必要對報告的有關問題進一步提出建議及說明，并提出若干建議 第十九部分 可行性研究報告相關附表 一、工程計劃橫道圖 二、 開發(fā)成本估算表 （單位：萬 元） 三、全部銷售收入分期比例預測表 四、 銷售收入與經營稅金及附加估算表 （單位：萬元） 五、 投資計劃與資金籌措估算表 （單位：萬元） 六、 資金來源與運用表 （單位：萬元） 七、 損益及利潤分配表 （單位：萬元） 八、 現金流量表（全部投資） （單位：萬元） 九、 借款償還期測算表 （單位：萬元 ） 十、敏感性分析表 附件