【正文】 西路5號地塊項目抗風險能力較強第十三部分 國民經濟評價一、項目社會效益評價3 v39。（1）項目對社會發(fā)展的適應性適合城市韻味，促進城市發(fā)展。洋江路5號地塊項目的建成是經濟效益、社會效益的雙贏。促進了紹興城市發(fā)展的基礎力量，拉動了城市的經濟增長。帶動紹興經濟發(fā)展的社會效益。項目建設能夠帶動城市的區(qū)域經濟增長，配套設施的開發(fā)建設就會給一個城市發(fā)展帶來無窮的動力。 滿足紹興市民的住宅品質需要，是社會安定的基礎保障。 項目節(jié)能設計的社會效益。項目節(jié)能設計利國利民。實行住宅項目節(jié)能設計,空調能耗也會大幅減小。全面執(zhí)行建筑節(jié)能設計標準,改善室內的環(huán)境，生存質量提高，使人的疾病發(fā)生率大幅度下降。全民素質、環(huán)境生態(tài)等方面的社會效益。項目節(jié)能設計使能耗降低,整個資源環(huán)境得到改善,搞好建筑節(jié)能就等于增加煤炭產量、等于建設電站、也為治理環(huán)境污染、為居民身體健康提供了保證?！　〈龠M相關先進建筑、經濟技術行業(yè)的發(fā)展。對工程建設項目的要求越來越高,這就要求在開發(fā)項目的同時要利用最新的材料、技術,并且不斷創(chuàng)新,促進新思想、新技術的發(fā)展,帶動相關行業(yè)的發(fā)展。 （2）目前對人和社會影響項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織環(huán)境和交通體系，完善布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。二、項目環(huán)境效益評價 本項目開發(fā)及其周邊的市政配套建設，道路和綠化的改造，為紹興居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎設施的文明高尚小區(qū)，進一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。該項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。第十四部分 可行性研究報告結論及建議一、評估結論：建設條件：本項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設條件具備。經濟效益：經濟效益較好。社會效益：本項目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質，具有明顯的社會效益。環(huán)境效益：同時，本項目及其周邊配套設施的規(guī)劃建設以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。可行性研究結論：項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術實力、工程經驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風險能力，且從技術方面看亦充分具備可行性。可行性研究結論是：本項目可行。二、結論的建議及說明海星置業(yè)本著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎上進行調查、估算、分析及預測后得出的。統(tǒng)分結合有關專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認為，有必要對報告的有關問題進一步提出建議及說明，并提出若干建議。十五部分 項目風險及防范建議一、項目主要問題的解決辦法和建議項目主要問題：本項目前期投入資金較大，持續(xù)時間較長；周邊區(qū)域同質化高檔樓盤較多，有一定的競爭壓力。解決辦法和建議：加快項目建設進度，爭取提前預售；在產品設計過程中強化差異性和與區(qū)域協(xié)調性，并同時采取相應的差異化營銷策略。二、項目風險市場風險 該風險的存在與建議按上述。建筑本體風險該項目目前尚未進行場地平整，如果商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項目“爛尾”，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項目存在一定建筑本體風險。行業(yè)風險房地產業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導致行業(yè)的市場風險程度高，特別是在我國加入WTO后，國外的房地產業(yè)投資商會以多種方式和渠道介入中國的房地產開發(fā)行業(yè)，加劇市場競爭。4. 財務風險本項目采用自有資金、銀行貸款、銷售回款籌集資金的方式進行開發(fā)，所面臨的財務風險主要是資金供應鏈的問題。三、防范建議加快建設進度，搶占市場先機；加強項目自身品質，優(yōu)化規(guī)劃設計方案，提高市場競爭力，擴大營造客戶層面，提高銷售速度；加強開發(fā)商自身品牌建設，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位；可通過以下措施減少項目的財務風險：①資金供應的充實度：首先要保證開發(fā)資金的充足。②資金供應的持續(xù)性：本項目資金供應將隨著開發(fā)進度的不斷推進而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。③加快資金回籠④應多渠道、多方式加快銷售進度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。務求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。第十六部分 可行性研究報告相關附表一、工程計劃橫道圖二、開發(fā)成本估算表 （單位：萬元）三、全部銷售收入分期比例預測表一、洋江西路5號地塊項目計劃橫道圖 年/月節(jié)點項目前期準備樁基工程地下室30%預售主體工程（含幕墻）場外工程驗收竣工資金支出(萬)13000018001300050000500002000026750注：開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間為項目開發(fā)周期的起始日二、開發(fā)成本估算表項目名稱工程量單價金額備注（萬元）一土地費用1071201土地出讓金1040002土地稅契1040003﹪3120二前期費用28051地址勘測費總建筑面積1002項目方案及施工圖設計費建安工程費﹪22323項目場地平整費土地面積2434臨時施工用水、電估305地塊苗木補償及遷移200三項目建安工程費892711建安工程318825280089271不包括精裝修四基礎配套設施57471永久性供水、電工程總建筑面積80元/㎡17512小區(qū)道路及排水系統(tǒng)道路150元/㎡365廣場面積3區(qū)內園林綠化工程綠化面積350元/㎡27754小區(qū)智能安防系統(tǒng)建筑面積2040元/㎡856五房屋建設各項收費56971防雷審圖費總建筑面積2元/㎡642防雷技術服務費總建筑面積㎡513人防咨詢費人防面積5元/㎡204人防審圖費人防面積5元/㎡205人防易地建設費易地建筑面積2500元/㎡自建不收費6人防工程質監(jiān)費人防面積5元/㎡207工程招投標活動費估108招標代理費建安工程費％899項目審圖費總建筑面積2元/㎡6410散裝水泥專項資金511新型墻體材料專項資金總建筑面積10元/㎡31912項目工程監(jiān)理費建安工程費12％133913規(guī)劃定點放樣費幢2500元/幢414規(guī)劃公示牌費10000元/塊315樁基工程檢測費建筑面積15元/㎡15016白蟻防治費建筑面積㎡4817房地產交易手續(xù)費建筑面積3元/㎡9618初始登記費（住宅）套80元/套7項目名稱工程量單價金額備注萬元19初始登記費（營業(yè)房）本420土地證工本費本13大證1200/本小證120/本21工程質量監(jiān)督費建筑面積㎡4522工程質量監(jiān)督費（場外工程）場外工程價％123排污水入網費建筑面積㎡30024環(huán)評費建筑面積㎡5725城市建筑垃圾處理費建筑面積㎡143自建不收費26排污井管及化糞池移交建筑面積8元/㎡25527環(huán)境檢測費建筑面積㎡4828施工圖設計文件審查費建筑面積3229高教費建筑面積10元/㎡31930土地測繪費畝80元/畝23180M以上高樓地震監(jiān)測1525萬元/單個項目2532消防驗收測試費建筑面積1元/㎡3233電信建筑面積68元/㎡22334有線電視安裝費建筑面積10元/㎡31935水源補償費5萬/畝9536室外消防直供水建設費511萬/小區(qū)1037煤氣3500元/戶31538房屋門牌制作安裝費50元/戶539地名預繳牌號費200元/每只1840電梯檢測費5000元/臺2441室內空氣檢測1200元/點暫不計42規(guī)劃驗收測繪費建筑面積㎡3843國土復核驗收測量費建筑面積㎡2944房管測繪費建筑面積㎡3545商品房網上銷售系統(tǒng)維護費5000元年346商品房簽證手續(xù)費建筑面積3元/㎡9647產權證制作費建筑面積7848物業(yè)管理開辦費建筑面積8元/㎡25549業(yè)主委員會成立建筑面積1元/㎡3250建筑面積核算建筑面積㎡1651工程檔案整理、服務費建筑面積2元/㎡6452土地登記費1收120元每超500㎡加收4053綠化移交綠化面積4元/㎡12854移交街道社區(qū)管理費總建筑面積2元/㎡64項目名稱工程量單價金額備注萬元55建設工程土方運輸（渣土辦）費建筑面積㎡14356土地復核勘測費200000元/幅2057消防設備、電器檢測費建筑面積3858氣檢費建筑面積2元/㎡6459消防培訓費20000元/一個項目260城市基礎設施配套費出讓及拍賣土地免交六銷售及各類附加稅677351營業(yè)稅3908565%19543銷售收入2水利基金390856%391銷售收入3土地增值稅39085620000預交普通住在1%非普通住宅4印花稅（產權轉讓）390856%1955印花稅（建筑安裝）合同價*30%%336企業(yè)所得稅銷售收入*15%25%252287城建稅營業(yè)稅附加稅7%13688教育附加稅營業(yè)稅附加稅3%5869地方教育費附加營業(yè)稅附加稅2%391七項目管理、銷售、財務費349971項目開發(fā)管理【(一）至（五）總額】3%6319（二）+(三）+（四）2銷售代理費銷售價1%39093銷售推廣費銷售價1%39094財務費202715融資費用貸款利息額3%590八不可預見費1500九項目開發(fā)總成本314872三、全部銷售收入分期比例預測表單位：（萬元）序號指標名稱計算公式金額銷售比例1住宅171680㎡*17000元/㎡291856%2商業(yè)45000㎡*14000元/㎡63000%3地下車位1800只*20萬元/只36000%4合計390856100%注：總建筑面積（地上）218825㎡，實際銷售面積為216680㎡。地下室總面積為100000㎡，實際銷售面積約81000㎡（1800只車位）