【導(dǎo)讀】從上海的腹地走向了發(fā)展的前沿。根據(jù)上海市“十一五”規(guī)劃將南匯。確定為四大經(jīng)濟(jì)發(fā)展板塊中大浦東板塊的重要組成部分。發(fā)展的核心陣地。導(dǎo)入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提倡良好的社會(huì)基礎(chǔ)。隨著洋山深水港的建設(shè)及跨海大橋的通車，周康地區(qū)將成。為市區(qū)至蘆潮港的必經(jīng)之路，是南匯的入口和對(duì)外展示窗口。塊為周浦老鎮(zhèn)21#地塊項(xiàng)目。西與閔行區(qū)接壤，北與浦東新。區(qū)毗鄰，西南與奉賢區(qū)交界，東南兩側(cè)瀕臨東海，海岸線長(zhǎng)45公里。中戶籍人口萬(wàn)人，外來(lái)人口萬(wàn)人。人民生活水平逐年提高，城鎮(zhèn)。職工人均年平均工資從18186元增加到27834元，年均增長(zhǎng)%；城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活水平顯著提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯變化。居民人均居住面積平方米。南匯“十一五”規(guī)劃，堅(jiān)持“北聯(lián)浦東、南拓臨港”的發(fā)展方針，內(nèi)將新建二級(jí)以上道路22條，總長(zhǎng)250公里，估算總投資195億元。根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，浦東鐵路以“東線”方案為實(shí)施方案，城產(chǎn)業(yè)區(qū)及臨港新城，該條線路計(jì)劃在20xx年前建設(shè)完成。

　　

【正文】 住宅部分：電視電纜直接由市有線電視網(wǎng)引來(lái) ， 本工程電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用寬帶雙向信號(hào)傳輸技術(shù) 。 三 、 CCTV 安保監(jiān)控系統(tǒng) 住宅部分：小區(qū)入口及周邊設(shè)有攝像機(jī)和紅外光束報(bào)警器。在電梯轎箱內(nèi)、車庫(kù)出入 口等地設(shè)有 CCD 攝像機(jī)監(jiān)控上述地區(qū)，部分位置設(shè)置可變焦距帶云臺(tái)的攝像機(jī)。 小區(qū)入口處設(shè)有小區(qū)管理室，住宅入口分別設(shè)有門口機(jī)，每一住 戶設(shè)有對(duì)講機(jī)及緊急呼叫求助裝置，各門口機(jī)與小區(qū)管理室聯(lián)網(wǎng)。 住宅的底層、二層和頂層設(shè)置防盜報(bào)警控制器，并在陽(yáng)臺(tái)、窗等部位預(yù)留入侵探測(cè)器接口，報(bào)警信號(hào)接至小區(qū)管理室 (是否設(shè)置由甲方確定 )。 四 、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 根據(jù)消防規(guī)范要求，本工程的地下車庫(kù)、沿街商場(chǎng)均按二級(jí)保護(hù) 37 對(duì)象設(shè)防，消防控制中心設(shè)在物業(yè)管理用房；酒店按一級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)防，消防控制中心設(shè)在一層。 在地下 車庫(kù)和廚房考慮設(shè)置溫感探測(cè)器，在客房、健身房、餐廳、郵局和銀行等地設(shè)感煙探測(cè)器，另外在樓梯口及交通要道口設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕及火災(zāi)警鈴。 六、住宅每戶設(shè)置信息配線箱一只 ，電視、通信、安全防范等管線均通過(guò)信息配線箱引出。 38 第 五 部分 項(xiàng)目 銷售策略及銷售 定價(jià) 一、 項(xiàng)目銷售策略 本項(xiàng)目一期為住宅加底商的綜合性物業(yè)，其中住宅物業(yè) 部分為回遷用房，部分出售；底商為出售型物業(yè)。 周浦鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較大，綠地東上海為今年初開盤的超級(jí)大盤，且美林小城、中邦等等后續(xù)推量，使得住宅市場(chǎng)壓力較大。同時(shí)考慮到項(xiàng)目一期有部分回 遷安置，使得社區(qū)整體形象感較差，住宅銷售利空因素較多。 而從商業(yè)物業(yè)形式來(lái)看， 小上海旅游文化城、小上海休閑廣場(chǎng)、美林休閑廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目銷售接近尾聲， 且上述商業(yè)項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)，商業(yè)氛圍初步形成，人氣聚集量大， 鎮(zhèn)中心黃金區(qū)域 可售型 的商業(yè) 物業(yè)較少 ， 同時(shí) 商業(yè)物業(yè)銷售成功在一定程度上可以拉升住宅物業(yè)的 銷售 價(jià)格。 因此建議本項(xiàng)目先期推入商業(yè)物業(yè)， 然后適時(shí)推住宅物業(yè)。 項(xiàng)目 具體推入 市場(chǎng)的 時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度確定。 39 二、 銷售定價(jià) 鑒于項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃建議，結(jié)合目前區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的價(jià)格定位分析，并考慮了區(qū)域市場(chǎng) 的整體走勢(shì)對(duì)項(xiàng)目上市時(shí)的價(jià)格影響。在此基礎(chǔ)之上，我司給出本案的價(jià)格定位，如下采用市場(chǎng)比較法 推算 本項(xiàng)目 一期 的 銷售均價(jià) 。 住宅 本項(xiàng)目 一期 住宅定價(jià)主要參照綠地東上海、美林小城。 項(xiàng)目名稱 綠地東上海 美林小城 本項(xiàng)目 地 段 8 8 10 交通環(huán)境 8 8 10 品 牌 11 10 10 周邊配套 7 8 10 項(xiàng)目規(guī)模 12 11 10 整體規(guī)劃 10 8 10 景觀設(shè)計(jì) 10 7 10 房型面積 10 9 10 社區(qū)配套 10 7 10 物業(yè)管理 10 9 10 加權(quán) 指數(shù) 96 85 100 項(xiàng)目的均價(jià)評(píng)估由以下幾步算出： 比較系數(shù)＝項(xiàng)目評(píng)估得分 / 比較項(xiàng)目評(píng)估得分 可調(diào)均價(jià)＝每個(gè)比較項(xiàng)目的比較系數(shù) * 比較項(xiàng)目均價(jià) 項(xiàng)目評(píng)估均價(jià)＝每個(gè)比較項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和 / 比較項(xiàng)目個(gè)數(shù) 40 樓盤名稱 均價(jià) (元 /㎡ ) 加權(quán)指數(shù) 比較系數(shù) 可調(diào)均價(jià) 評(píng)估均價(jià) 綠地東上海 6606 96 6883 —— 美林小城 5643 85 6636 —— 本項(xiàng)目 —— 100 —— —— 6760 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的綜合比較， 考慮項(xiàng)目的建設(shè)期，其上市時(shí)間約 在08年，房?jī)r(jià)伴隨一定的自然增長(zhǎng)率（按 5%的增 張 計(jì)算），預(yù)計(jì)其未來(lái)銷售 均價(jià)定為 7100 元 /平方米左右 。 商業(yè) 本項(xiàng)目 一期 商業(yè)定價(jià)主要參照小上海商業(yè)廣場(chǎng)、美林商業(yè)休閑廣場(chǎng)。 項(xiàng)目名稱 小上海商業(yè)廣場(chǎng) 美林商業(yè)廣場(chǎng) 本項(xiàng)目 地 段 10 8 10 人 氣 11 8 10 主 力 店 9 10 10 業(yè)態(tài)定位 10 8 10 商業(yè)氛圍 9 8 10 項(xiàng)目規(guī)模 9 9 10 建筑形態(tài) 11 10 10 房型面積 9 9 10 設(shè)施配套 8 8 10 物業(yè)管理 9 9 10 加權(quán)指數(shù) 95 87 100 41 項(xiàng)目的均價(jià)評(píng)估由以下幾步算出： 比較系數(shù)＝項(xiàng)目評(píng)估得分 / 比較項(xiàng)目評(píng)估得分 可調(diào)均價(jià)＝每個(gè)比較項(xiàng)目的比較系數(shù) * 比較項(xiàng)目均價(jià) 項(xiàng)目評(píng)估均價(jià)＝每個(gè)比較項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和 / 比較項(xiàng)目個(gè)數(shù) 樓盤名稱 均價(jià) (元 /㎡ ) 加權(quán)指數(shù) 比較系數(shù) 可調(diào)均價(jià) 評(píng)估均價(jià) 小上海 商業(yè)廣場(chǎng) 16800 95 17690 —— 美林商 業(yè)廣場(chǎng) 120xx 87 13800 —— 本項(xiàng)目 —— 100 —— —— 15745 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的綜合比較， 考慮項(xiàng)目的建設(shè)期，其上市時(shí)間約在08年，房?jī)r(jià)伴隨一定的自然增長(zhǎng)率（按 7%的 增長(zhǎng) 計(jì)算），預(yù)計(jì)其未來(lái)銷售均價(jià)定為 16850 元 /平方米左右 。 42 第 六 部分 項(xiàng)目投資分析 一、 項(xiàng)目一期基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 規(guī)劃用地面積 22202 ㎡ 總建筑面積 52200 ㎡ 地上總建筑面積 48900 ㎡ 其中 住宅建筑面積 32580 ㎡ 其中 多層建筑 15995 ㎡ 高層建筑 16585 ㎡ 商業(yè)建筑面積 15490 ㎡ 自行車庫(kù)面積 830 ㎡ 地下停車庫(kù)及地下輔助設(shè)施 3337 ㎡ 新建住宅戶數(shù) 447 ㎡ 容積率 / 建筑密度 % 綠地率 29 % 機(jī)動(dòng)車停車位 224 輛 其中 地面停車 45 輛 地下停車（采用雙層機(jī)械停車） 179 輛 自行車停車 492 輛 二、項(xiàng)目建設(shè)期 項(xiàng)目將于 20xx 年 9 月份動(dòng)工，預(yù)計(jì) 20xx 年 年底 竣 工。 43 三、 項(xiàng)目 投資分析 （一）直接成本 開發(fā)成本 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 01 土地契稅 250 02 大配套 1350 03 附屬設(shè)施配套 1200 04 小區(qū)內(nèi)配套 1400 05 規(guī)劃設(shè)計(jì)、質(zhì)量監(jiān)督 700 06 房屋維修基金 350 合計(jì) 5250 動(dòng)拆遷成本 安置費(fèi)用、外購(gòu)房等 10000 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 建筑面積 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 01 住宅 多層建安費(fèi) 1300 元 /㎡ 建筑面積 15800 2054 02 住宅 高層建安費(fèi) 1600 元 /㎡ 建筑面積 16000 2560 03 公建配套 建安費(fèi) 1600 元 /㎡ 建筑面積 19000 3040 04 地下車庫(kù)等 3500 元 /㎡ 建筑面積 5500 1925 合計(jì) 9600 其他及 不可預(yù)見費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 01 其他及 不可預(yù)見費(fèi) % 36 費(fèi)用之和 1350 44 （二）開發(fā)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 約 900 萬(wàn)元 貸款利息（ 2 年期 億元貸款） 約 1500 萬(wàn)元 （三）總成本匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬(wàn)元） 合計(jì) 1 直接 成本 26200 萬(wàn)元 （ 1） 開發(fā) 成本 5250 （ 2） 動(dòng)拆遷成本 10000 （ 3） 建筑安裝工程費(fèi) 9600 （ 4） 不可預(yù)見費(fèi)用 1350 2 開發(fā)費(fèi)用 2400 萬(wàn)元 （ 1） 銷售費(fèi)用 900 （ 2） 銀行利息 1500 共計(jì) 28600 萬(wàn)元 （四）銷售收入預(yù)測(cè)表 銷售收入 分類 可 銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平米） 銷售收入（萬(wàn)元） 住宅 12782 7100 9075 商業(yè) 19000 16850 320xx 合計(jì) 41090 萬(wàn) 元 45 營(yíng)業(yè)稅（總銷金額的 %） 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 01 營(yíng)業(yè)稅 % 總銷金額 2670 （五）投資利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 =銷售收入 — 營(yíng)業(yè)稅 — 總費(fèi)用 =41090－ 2670－ 28600 =9820 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資額 =9820/28600 =34% （六）資金籌措 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投入成本約為 億元，開發(fā)商自有資金在 35%以上，則： 自籌資金：約 億元 銀行貸款：約 億元 合計(jì)： 億元 46 第 七 部分 結(jié)論 20xx年世博盛會(huì)帶動(dòng)的世博經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；大浦東的規(guī)劃建設(shè)；“兩港新城”的建設(shè)；市場(chǎng)剛性需求的釋放；房地產(chǎn)大環(huán)境的回暖等眾多利多因素，為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)超強(qiáng)的市場(chǎng)機(jī)遇。 本項(xiàng)目地塊位于周浦鎮(zhèn)中心區(qū)的位置，是周浦鎮(zhèn)僅有的核心地段， 是 商家 的 必爭(zhēng)寶地。 且 項(xiàng)目選擇在此時(shí)段開發(fā) ，無(wú)論上海市房地產(chǎn)大環(huán)境還是周浦鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)小環(huán)境均處于市場(chǎng)回暖階段，市場(chǎng)剛性需求釋放，房?jī)r(jià)一路看漲。在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，秉承“以人為本”，從市場(chǎng)實(shí)際需求出發(fā)，即滿足現(xiàn)階段客戶需求，又能做適當(dāng)超前設(shè)計(jì)，引領(lǐng)市場(chǎng)需求。 本項(xiàng)目的開發(fā)占據(jù)天時(shí)、地利 、人和，項(xiàng)目一期開發(fā)投資 回報(bào)率可達(dá) 34% ， 因此 信誠(chéng)麗都苑項(xiàng)目是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)率高的理想投資項(xiàng)目。 上海 海若 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 00七年五月