【正文】 支，二是預(yù)售資金，三是從國內(nèi)商業(yè)銀行取得信貸資金。 由項目業(yè)主提供自有資金25000萬元 由項目業(yè)主向國內(nèi)商業(yè)銀行申請信貸資金。項目在開發(fā)初期必須支付大部分土地成本、前期費用以及較高的建安成本，在項目開工第二季度開始預(yù)售，項目通過銷售的利潤償還貸款資金。項目貸款商業(yè)銀行貸款籌資額：1735萬，第二季度償還。 通過建設(shè)過程預(yù)售房屋資金解決一部分工程投資資金，具體融資方案參見附件：卓越卓越?江畔人家項目投資進度計劃及籌資表。 從融資結(jié)構(gòu)看，%，%，%。 從投資計劃表中可以看出，出去自由資金外，預(yù)售資金所占比例很大，應(yīng)采取有效的營銷策略，盡快回收資金。同時國家相關(guān)部門建議取消預(yù)售制度，短期看該政策出臺執(zhí)行的可能性不大，同時項目屬于短平快項目，建設(shè)期短，預(yù)售資金的籌集問題不大。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 項目經(jīng)濟效益分析6 項目經(jīng)濟效益分析《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》；、所得稅等相關(guān)稅收法規(guī)；。 ，靜態(tài)分析為輔，定量分析與定性分析相結(jié)合的原則。 根據(jù)前面部分對本項目的市場調(diào)查和客觀分析，參照當(dāng)前沙坪壩地區(qū)位置和檔次與本項目相當(dāng)?shù)耐愋蜆潜P價格水平，以及同類樓盤的銷售與經(jīng)營形勢，同時為了盡快回收資金，本報告就項目的各種物業(yè)(商業(yè)、住宅、地下車庫)經(jīng)營價格的取值為：住宅一期套內(nèi)面積計均價6531元/平方米起，商業(yè)裙樓建面價格13475元/平方米；住宅二期套內(nèi)面積計均價6944元/平方米起，商業(yè)裙樓建面價格14273元/平方米，地下車庫隨二期一起發(fā)售。 按照建設(shè)期預(yù)售一部分，建成銷售完畢的經(jīng)營方式，因為本項目的目標(biāo)顧客相對集中以及定價策略，項目推貨壓力不大，銷售周期按市場比較和預(yù)測，按照2年內(nèi)銷售完畢計算。 按照人民銀行公布的現(xiàn)行中長期(13年期)貸款利率值，考慮其它融資成本，取年利率為7％，%。 根據(jù)國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)稅稅率5％，%，%的綜合稅率進行營業(yè)稅金及其附加估算，企業(yè)所得稅稅率25％。 根據(jù)對預(yù)售情況的估計，在第一年中期建設(shè)進度可以滿足了預(yù)售的法定條件。其相應(yīng)的估算結(jié)果見附件：卓越卓越?江畔人家項目銷售收入測算表。 為簡化分析，本次評價未考慮公用設(shè)施及配套基礎(chǔ)設(shè)施的自營收入。 開發(fā)成本包含土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、建安工程費、公建配套建設(shè)費、規(guī)費。 成本計算見附件：卓越卓越?江畔人家項目成本估算表。 管理費用按照管理人員的數(shù)量、項目組織機構(gòu)及實施方案綜合確定，%考慮管理費用。 。 各年度銷售費用包含銷售人員工資、獎金、銷售攤銷、契稅以及銷售廣告費用，％計取，銷售費用總計2,。 其他費用在這里指的是基本預(yù)備費與漲價預(yù)備費。 其他費用=基本預(yù)備費＋漲價預(yù)備費=。 各季度度利息總計=，計算詳見附件：卓越卓越?江畔人家項目貸款償還表。 稅金主要指的是營業(yè)稅及附加稅。 各季度度稅金總計=銷售收入*%=，計算見附件：卓越卓越?江畔人家項目項目銷售回款表。 總成本與費用為以上六項之和，總成本與費用=。 根據(jù)借款償還計算，(含建設(shè)期)。 從中可知，在整個計算期內(nèi)，本項目內(nèi)部收益率計算為IRR＝％％，財務(wù)凈現(xiàn)值＝0,因此項目是可行的。序號項目主要經(jīng)濟指標(biāo)單位　數(shù) 量　備 注1項目總投資萬元 　工程費用萬元 　工程建設(shè)其他費用萬元 　預(yù)備費萬元 　建設(shè)期利息萬元　2稅后內(nèi)部收益率（季度）　%　3稅后現(xiàn)金流凈現(xiàn)值萬元￥3,　4平均投資利稅率　%　5平均投資利潤率　%　6投資回收期年 含建設(shè)期　7貸款償還期年含建設(shè)期　項目主要面臨的風(fēng)險主要包含以下幾方面：（1）加息風(fēng)險 未來一段時期內(nèi)，國家宏觀調(diào)控可能會進一步增加利率，導(dǎo)致項目融資成本提高，%，對銀行資金的依賴不大，而且項目建設(shè)期較短，加息影響不大。（2）取消預(yù)售風(fēng)險 目前國家一些部門建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，但是制度推出的可能性不大，即使推出，時間也應(yīng)該比較晚，項目建設(shè)期較短，在建設(shè)期內(nèi)，該風(fēng)險因素影響不大。 對本項目進行了敏感性分析，選用總投資及銷售價格作為變動參數(shù)，對項目的抗風(fēng)險能力進行了評價。經(jīng)計算，項目對銷售價格的變化最為敏感，當(dāng)銷售價格下降10％時，％，％，％；當(dāng)銷售價格上升10％時，％，％，大大提高。此外，住宅空置率對項目收益影響也較大。可見，項目的抗風(fēng)險能力較強。 各因素對項目投資回報的影響如附件：單因素財務(wù)敏感性分析表。 盈虧平衡分析是分析項目風(fēng)險與安全性關(guān)系的重要指標(biāo)，本項目以產(chǎn)品銷售率率表示的盈虧平衡計算結(jié)果表明：％時，項目就可保本，超過上述數(shù)據(jù)后項目就開始盈利，產(chǎn)量越高則盈利越大。本項目的盈虧平衡分析詳見項目盈虧平衡分析圖。項目盈虧平衡分析圖0100002000030000400005000060000700000%100%房屋銷售率銷售收入和成本總成本固定成本盈虧平衡點BEP盈利區(qū)虧損區(qū)%銷售收入（一）從上面的分析計算可知，項目內(nèi)部收益率比基準(zhǔn)收益率高，項目具有較強的盈利能力，在財務(wù)上是可行的。（二）本項目資金來源與運用的安排是平衡的，符合要求。(含建設(shè)期)，但是項目可利用于還款的現(xiàn)金流量表明項目具有較強的項目清償能力。（三）項目開工后注意加強工期控制，盡快達(dá)到預(yù)售條件，保證后續(xù)現(xiàn)金流入充足。綜合上述分析，項目財務(wù)效果可行，值得實施。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 研究結(jié)論和建議7 研究結(jié)論和建議 從以上分析研究中可以看出，當(dāng)前，重慶及沙坪壩區(qū)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長，居民購買力進一步增強，投資環(huán)境良好。隨著沙坪壩區(qū)交通、教育等各項事業(yè)的發(fā)展，沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加火熱，升值空間也將進一步拓展。卓越江畔人家項目選址合理，符合沙坪壩區(qū)城市規(guī)劃的總體要求，具有較好的投資市場和經(jīng)營條件。基于對項目的地理位置分析、市場環(huán)境分析、財務(wù)分析，可以得出如下總體結(jié)論： 該項目的投資具有較好的基礎(chǔ)條件，各項財務(wù)指標(biāo)良好，具有良好的投資潛力。該項目是可行的，建議實施該項目。但是，項目本身也有較多的制約條件和風(fēng)險因素，需要項目各方的協(xié)調(diào)配合，充分利用各種可能的優(yōu)惠條件，謹(jǐn)慎實施。本著利益最大化原則，為了使本項目的開發(fā)能獲得更好的社會效益和經(jīng)濟效益，現(xiàn)對項目提出如下建議： 規(guī)劃設(shè)計方面，可以考慮依勢對場地進行園林式設(shè)計，合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的建筑物、道路、景觀布局，提高土地的利用效率，同時注意住房朝向和防噪；戶型的規(guī)劃設(shè)計建議以中小戶型為主，力爭向目標(biāo)客戶群推出符合其口味的產(chǎn)品，從而贏得競爭優(yōu)勢；此外，規(guī)劃設(shè)計時要注意項目小區(qū)與外界交通干道的接口問題。 銷售方面，由于項目總建筑面積達(dá)到20萬平方米，在開發(fā)時必須考慮分期開發(fā)，銷售時候注意銷售控制。建議首期推出的建筑面積在5萬平米左右（大約530戶）左右，然后依次逐步推出。 施工組織方面，要妥善解決項目施工期間的交通組織問題，盡量減小交通對施工組織的影響。積極與有關(guān)部門溝通，爭取在站西路通車后開通一入口供施工車輛出入。（與其它方案相比，如架設(shè)鐵橋，這一方案在成本上擁有較大優(yōu)勢）。項目背靠重師學(xué)生宿舍，應(yīng)盡量減少夜間施工，減少不必要的麻煩。 項目宣傳方面，需加大項目宣傳力度，特別是要充分利用高品質(zhì)濱江樓盤的稀少性，打造一兩個項目亮點以吸引消費者的眼球。 項目的建設(shè)與銷售，該項目的投資對項目的預(yù)售收入依賴性較大。建議對一期的銷售加大投入，盡快達(dá)到預(yù)售條件。采用多種營銷手段促進銷售進度，加快資金回籠。否則如果資金鏈出現(xiàn)問題，將給整個項目的實施和銷售帶來嚴(yán)重影響；項目建設(shè)進度將直接影響到銷售推廣，需隨時確保項目的實施進度，以期將樓盤如期甚至提前推出和銷售。 妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門，水電氣，郵電通訊，交通，網(wǎng)絡(luò)，電視等各相關(guān)組織部門之間的關(guān)系，特別是項目區(qū)與周邊交通要道的連接問題，為項目的順利實施提供保障。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 附表附 表附表1：主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項 目單 位數(shù) 量備 注1用地面積 ㎡25585　 其中：凈用地面積㎡%2總建筑面積㎡ %居住建筑面積㎡ %架空層面積㎡ %配套公建面積㎡ % 其中：商業(yè)㎡ % 居委會、物管㎡ % 社區(qū)活動中心、社區(qū)診所㎡ %公廁㎡ %地下建筑面積㎡35　3建筑密度%30　4綠化率% 容積率計算扣除地下建筑面積5容積率:1756　6居住戶數(shù)戶24197居住人數(shù)人239地面45個8車位數(shù)個25585　序號項目主要經(jīng)濟指標(biāo)單位　數(shù) 量　備 注1項目總投資萬元 　工程費用萬元 　工程建設(shè)其他費用萬元 　預(yù)備費萬元 　建設(shè)期利息萬元　2稅后內(nèi)部收益率（季度）　%　3稅后現(xiàn)金流凈現(xiàn)值萬元￥3,　4平均投資利稅率　%　5平均投資利潤率　%　6投資回收期年 含建設(shè)期　7貸款償還期年含建設(shè)期　主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表（分期）一 期序號項 目單 位數(shù) 量備 注1用地面積 ㎡　 其中：凈用地面積㎡ %2總建筑面積㎡ %居住建筑面積㎡ %架空層面積㎡ %配套公建面積㎡ % 其中：商業(yè)㎡ % 居委會、物管㎡ % 社區(qū)活動中心、社區(qū)診所㎡ %公廁㎡ %地下建筑面積㎡35　3建筑密度%30　4綠化率% 容積率計算扣除地下建筑面積5容積率:1404　6居住戶數(shù)戶12947居住人數(shù)人144地面25個8車位數(shù)個　二 期序號項 目單 位數(shù) 量備 注1用地面積 ㎡　 其中：凈用地面積㎡ %2總建筑面積㎡ %居住建筑面積㎡ %架空層面積㎡ %配套公建面積㎡ % 其中：商業(yè)㎡ % 居委會、物管㎡ % 社區(qū)活動中心、社區(qū)診所㎡ %公廁㎡ %地下建筑面積㎡35　3建筑密度%30　4綠化率% 容積率計算扣除地下建筑面積5容積率:1352　6居住戶數(shù)戶11257居住人數(shù)人96地面20個8車位數(shù)個　重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 附表附表2：重大C區(qū)項目總投資估算表 一期（單位:萬元） 序號