【導(dǎo)讀】風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理效率，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要任務(wù)。所以必須對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別和分析，才能有效地防范這些風(fēng)險(xiǎn)。受政策的影響等特點(diǎn)，很有可能形成投資的周期性、重疊性、累積性風(fēng)險(xiǎn)。2020以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲，引發(fā)了大量業(yè)內(nèi)人士對(duì)其過(guò)熱的甚至泡沫化的憂慮，部?；怙L(fēng)險(xiǎn)的能力，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　

【正文】 現(xiàn)的可能性作出估計(jì)，于是由有關(guān)專家對(duì)事件的概率作出一個(gè)合理的估計(jì)，這就是主觀概率。主觀概率是估計(jì)者根據(jù)合理的判斷和當(dāng)時(shí)能搜集到的有限信息以及過(guò)去長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行估計(jì)的結(jié)果。 主、客觀概率的使用方法完全一樣，主觀概率在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中的應(yīng)用近年來(lái)已日益引起人們的重視。對(duì)于大型房地產(chǎn)頂目，由于缺乏歷史資料的借鑒，經(jīng)常利用主觀概率估計(jì)的方法對(duì)辨識(shí)出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)。另 外，對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，由于該項(xiàng)目的特征可以通過(guò)它的投入產(chǎn)出流反映出來(lái)，因而各種風(fēng)險(xiǎn)因素的直接作用后果將使得項(xiàng)目在各個(gè)時(shí)期的投入產(chǎn)出流發(fā)生變化，當(dāng)實(shí)際投入產(chǎn)出流系列與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏差時(shí)，將最終導(dǎo)致投入產(chǎn)出的偏差。因此，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段的主要任務(wù)，就是在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)影響的基礎(chǔ)對(duì)隨機(jī)投入、產(chǎn)出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)流之間的各種關(guān)系進(jìn)行研究。 二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)預(yù)期目標(biāo)的影響，提出應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以供決策參考。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分析的核心所在。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法很多，大致 可分為兩類：第一類屬于規(guī)范的決策方法，它能給出方案選擇的規(guī)則并選出最佳方案：第二類方法只是用來(lái)檢驗(yàn)各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)指標(biāo)的影響，而不進(jìn)行方案的選擇?，F(xiàn)行的各種項(xiàng)目評(píng)價(jià)規(guī)范所采用的方法均屬于后一類，而廣為應(yīng)用的是依據(jù)統(tǒng)計(jì)量的方法，先計(jì)算出目標(biāo)概率統(tǒng)計(jì)量，再根據(jù)這些統(tǒng)計(jì)量并參考其他管理技術(shù)評(píng)價(jià)的方法得出最后結(jié)論。常用的統(tǒng)計(jì)量包括均值、方差、變異系數(shù)等。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致投資效果變化明顯的因素，對(duì)投資者的作用一般表現(xiàn)在下列三個(gè)方面 : （ 1）依據(jù)作用。風(fēng)險(xiǎn)分析可為房地產(chǎn)投資者提供可靠的依據(jù)。通過(guò) 風(fēng)險(xiǎn)分析，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬或風(fēng)險(xiǎn)損失，可減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，作出合適的決策，以提高決策的科學(xué)性。 （ 2）防范作用。分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，可掌握風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資活動(dòng)及其結(jié)果的影響程度，了解風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源及發(fā)展趨勢(shì)，以便預(yù)先制定出避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)的方案或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施，使投資者的投資能帶來(lái)真正盈利。 13 （ 3） 激勵(lì)作用。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)越大，希望獲得的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬也越大。通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，使投資者了解在一定風(fēng)險(xiǎn)程度范圍內(nèi)可獲得的最大風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，以激勵(lì)投資者冒風(fēng)險(xiǎn)的決心。充分有效的風(fēng)險(xiǎn)分析將能大大提高決 策的可靠性和正確性，從而將決策失誤和損失的可能性降到最低 。 三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的目的就是測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利潤(rùn)的影響。考慮到在實(shí)際應(yīng)用中的簡(jiǎn)便易行，我認(rèn)為可采用盈虧平衡法、敏感性分析法。 （一） 盈虧平衡分析法 盈虧平衡分析法是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種不確定分析方法。它的方法即是找出擬建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的盈虧界限，確定合理的開(kāi)發(fā)建筑面積，了解承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。根據(jù)建筑成本及銷售量之間是否呈線形關(guān)系，盈虧平衡分析又可進(jìn)一步分為線形 盈虧平衡分析和非線形盈虧平衡分線性盈虧平衡分析方法的成立是以許多的約束條件為前提的，了解這些約束條件，對(duì)于正確使用此方法有很大幫助。運(yùn)用該方法的約束條件有 : ① 開(kāi)發(fā)量與銷售量相等，即開(kāi)發(fā)的建筑面積全能銷售出去。 ② 在分析的銷量范圍內(nèi)，固定費(fèi)用不發(fā)生變化。 ③ 可變費(fèi)用與建筑面積成正比。 ④ 銷售收入與建筑面積呈線性關(guān)系，平均單價(jià)不變。 例如：線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析的基本公式如下： 年?duì)I業(yè)收入方程： R=P Q 年總成本費(fèi)用方程： C=F+V Q+T Q 年利潤(rùn)方程： B=RC=(PVT)QF 式中 R年總營(yíng)業(yè)收入； P單位產(chǎn)品銷售價(jià)格； Q項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力或年產(chǎn)量； C年總成本費(fèi)用； F年總成本中的固定成本； V單位產(chǎn)品變動(dòng)成本； T單位產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加； B年利潤(rùn)。 當(dāng)盈虧平衡時(shí)， B=0，則： 年產(chǎn)量的盈虧平衡點(diǎn)： BEPq= TVP F?? 當(dāng)采用含增值稅價(jià)格時(shí)，式中分母還應(yīng)扣除增值稅。 營(yíng)業(yè)收入的盈虧平衡點(diǎn)： BEPR =P（ TVP F?? ） 14 盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)能力利用率： BEPY=QBEPq=QTVP F *)( ?? 經(jīng)營(yíng)安全率： BEPS=1BEPY 平衡點(diǎn)的生產(chǎn)能力利用率一般不應(yīng)大于 75%；經(jīng)營(yíng)安全率一般不應(yīng)小于 25%。 產(chǎn)品銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)： BEPP=QF+V+T 單位產(chǎn)品變動(dòng)成本的盈虧平衡點(diǎn)： BEPV=PTQF 以上分析如圖上圖所示。 例 .某工業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案年產(chǎn)量為 12萬(wàn) t，已知每噸產(chǎn)品的銷售價(jià)格為 675元，每噸產(chǎn)品繳付的營(yíng)業(yè)稅金及附加（含增值稅）為 165元，單位可變成本為 250元，年總固定成本費(fèi)用為 1500萬(wàn)元，試求用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)、盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)能力利用率、盈虧平衡點(diǎn)的售價(jià)。 【解】 R=675 Q C=1500+(250+165) Q BEP(產(chǎn)量） =1500247。 (675250165)=(萬(wàn) t) BEP(生產(chǎn)能力利用率 )=247。 12 100%=% BEP(產(chǎn)品售價(jià) )=1500247。 12+250+165=540(元 /t) 盈虧平衡分析是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析的方法之一。因?yàn)檫@時(shí)一方面需要對(duì)項(xiàng)目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價(jià)、成本等做出估計(jì)，而另一方面某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如總投資、收益率等還不易確定。因此，用盈虧平衡法粗略地對(duì)高度敏感的銷售量、成本、利潤(rùn)等因素進(jìn)行分析，會(huì)有助于了解項(xiàng)目可能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的程度 .它的缺點(diǎn)是，它建立在生產(chǎn)量等于銷售量的基礎(chǔ)上，即產(chǎn)品能全部銷售完而無(wú)積壓。此外它用的一些 數(shù)據(jù)是往年項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)。由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，所以用盈虧平衡分析法很難得出一個(gè)全面而又準(zhǔn)確的結(jié)論。但由于它計(jì)算簡(jiǎn)單，可直接對(duì)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素即盈利性進(jìn)行分析，因此方法仍然被廣泛地運(yùn)用于風(fēng)險(xiǎn)分析中。 （二） 敏感性分析法 敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的某些不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)因此受到的影響程度，進(jìn)而從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種分析方法。 一般敏感性分析可按一下步驟進(jìn)行： （ 1）選定需要分析的不確定因素。主要有：產(chǎn)品產(chǎn)量（生產(chǎn)負(fù)荷）、產(chǎn)品銷售 、主要資源價(jià)格（原材料、燃料或動(dòng)力）、可變成本、固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期貸款利率及外匯率等。 （ 2）確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。衡量建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)多，有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。 （ 3）計(jì)算不確定因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值。一般就所選定的不確定因素 ，設(shè)若干級(jí)變動(dòng)幅度（通常用變化率表示）。然后計(jì)算與每級(jí)變動(dòng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)值，建立一一對(duì)應(yīng)的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析標(biāo)的形式表示。 （ 4）計(jì)算敏感度系數(shù)并對(duì)敏感因素進(jìn)行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數(shù)值有較 小的變動(dòng)就能使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)出現(xiàn)較顯著改變的因素。敏感度系數(shù)的計(jì)算公式為： β =Δ A/Δ F 式中 β 評(píng)價(jià)指標(biāo) A對(duì)于不確定因素 F的敏感度系數(shù)； Δ A不確定因素 F發(fā)生Δ F變化率時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo) A的相應(yīng)變化率（ %）； Δ F不確定因素 F的變化率（ %）。 15 （ 5） 計(jì)算變動(dòng)因素的臨界點(diǎn)。臨界點(diǎn)是指項(xiàng)目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過(guò)極限，項(xiàng)目的效益指標(biāo)不可行。例如當(dāng)建設(shè)投資上升到某值時(shí)，內(nèi)部收益率將剛好等于基準(zhǔn)收益率，此點(diǎn)成為建設(shè)投資上升的臨界點(diǎn)。臨界點(diǎn)可用臨界點(diǎn)百分比或者臨界值分別表示，其 含義是某一變量的變化達(dá)到一定的百分比或者一定數(shù)值時(shí)，項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)將從可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚小? 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，如經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值或經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等所做的敏感性分析叫經(jīng)濟(jì)敏感性分析。而根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)目標(biāo)所做的敏感性分析叫做財(cái)務(wù)敏感性分析。 三項(xiàng)預(yù)測(cè)值的基本思路是，對(duì)技術(shù)方案的各種參數(shù)分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值（估計(jì)值），即悲觀的預(yù)測(cè)值 P，最可能的預(yù)測(cè)值 M，樂(lè)觀的預(yù)測(cè)值 O。根據(jù)這三種預(yù)測(cè)值即可對(duì)技術(shù)方案進(jìn)行敏感性分析并作出評(píng)價(jià)。 例 .某企業(yè)準(zhǔn)備購(gòu)置新設(shè)備，投資、壽命等數(shù)據(jù)如下表所示，試就使用壽命、年支出和年?duì)I業(yè)收入三項(xiàng)因素按最有 利、很可能和很不利三種情況，進(jìn)行凈現(xiàn)值敏感性分析， ic=8% 數(shù)據(jù)表 單位：萬(wàn)元 因素變化 因素 總投資 使用壽命 年?duì)I業(yè)收入 年支出 最有利（ O） 15 18 11 2 很可能（ M） 15 10 7 最不利（ P） 15 8 5 【解】 計(jì)算過(guò)程如下表所示。 在表中最大的 NPV是 。即壽命、營(yíng)業(yè)收入、年支出均處于最有利狀態(tài)時(shí) NPV=（ 112）（ P/A， 8%， 18） 15=9 =（萬(wàn)元） 在表中最小的 NPV是 ，即壽命在 O狀態(tài)，營(yíng)業(yè)收入和年支出在 P狀態(tài)時(shí) NPV=（ ）（ P/A， 8%， 18） 15= =（萬(wàn)元） 三項(xiàng)預(yù)測(cè)值敏感性分析 單位（萬(wàn)元） 凈現(xiàn)值 年銷 售收入 年支出 O M P 壽命 O M P O M P O M P O M P 敏感性分析在一定程度上就各種不確定因素的變動(dòng)對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響作了定量描述。這有助于決策者了解方案的風(fēng)險(xiǎn)情況，有助于確定在決策過(guò)程中及各種方案實(shí)施過(guò)程中需要重點(diǎn)研究與控制的因素。 房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等，對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度。敏感性分析可以使決策者了解不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性，還可 以啟發(fā)投資分析人員對(duì)那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。 （ 三） 概率分析法 概率分析又稱風(fēng)險(xiǎn)分析，是利用概率來(lái)研究和預(yù)測(cè)不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響的一種定量分析方法。房地產(chǎn)投資分析中的概率分析就是根據(jù)不確定因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動(dòng)，分析確定這種變動(dòng)的概率分布和它們的期望值以及標(biāo)準(zhǔn)偏差，進(jìn)而為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)的一種分析方法。它的特點(diǎn)是在進(jìn)行方案比較和評(píng)價(jià)時(shí)，不僅僅對(duì)方案的數(shù)學(xué)期望和方差進(jìn)行計(jì)算和分析，而且也計(jì)算和分析方案失敗的風(fēng)險(xiǎn)程度。這是一種對(duì)房地產(chǎn)投 資獲取某一投資效益的可靠性直接測(cè)定的方法。運(yùn)用概率方法依次確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在各種不確定因素的影響下，可能出現(xiàn)情況概率分布的期望值、標(biāo)準(zhǔn)偏差等指標(biāo)，從而計(jì)算出較為精確的可靠值。 雖然敏感性分析可以用來(lái)研究各種不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，但其中不確定因素變 16 化程度的假設(shè)有很大的主觀成分，事實(shí)上究竟會(huì)不會(huì)發(fā)生這種程度的變化，仍然是非常無(wú)把握的，為了能進(jìn)一步把握不確定因素變化的程度，或?yàn)榱溯^準(zhǔn)確地把握項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的變化情況，就有必要進(jìn)行概率分析。概率分析的方法很多 ,這些方法大多是以項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指 標(biāo)為基礎(chǔ)的，這里主要介紹常用的決策樹(shù)法。 決策樹(shù)法是直觀運(yùn)用概率分析的一種圖解方法。它主要是用于對(duì)各個(gè)投資方案的狀態(tài)、概率的收益進(jìn)行比選，為決策者選擇最優(yōu)方案提供依據(jù)。決策樹(shù)法特別適用于多階段決策分析。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法的比較與障礙因素分析 頭腦風(fēng)暴法一般適合于問(wèn)題簡(jiǎn)單、目標(biāo)明確的情況。運(yùn)用頭腦風(fēng)暴法進(jìn)行有關(guān)風(fēng)險(xiǎn) 識(shí)別的討論時(shí)，可以排除折衷方案，與會(huì)成員對(duì)所討論問(wèn)題趨于集中，通過(guò)客觀、連續(xù) 的分析，效果將更加突出，能找到一組切實(shí)可行的方案。其缺點(diǎn)是腦風(fēng)暴法實(shí)施的成本 （時(shí)間、費(fèi)用等）是很高的 ，另外，頭腦風(fēng)暴法要求參與者有較好的素質(zhì)。 德?tīng)柗品ǖ淖畲髢?yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)明直觀、操作容易。實(shí)踐證明德?tīng)柗品紡V益，取各家 之長(zhǎng)，避各家之短，準(zhǔn)確性高，其預(yù)測(cè)結(jié)果、可信度比較令人滿意，這種方法的實(shí)際應(yīng) 用率較高。德?tīng)柗品ǖ闹饕秉c(diǎn)是過(guò)程比較復(fù)雜、花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)。 篩選 — 檢測(cè) — 診斷技術(shù)應(yīng)用花費(fèi)的時(shí)間和精力非常多，過(guò)程很復(fù)雜，而且，技術(shù)應(yīng) 用的過(guò)程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能性。 總之，每一種識(shí)別方法兼容優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，在充分認(rèn)識(shí)其缺點(diǎn)的基礎(chǔ)上，才能準(zhǔn)確地 劃分出其應(yīng)用領(lǐng)域。一個(gè)識(shí)別項(xiàng)目，本身是個(gè)復(fù)雜 過(guò)程，而且在一個(gè)小的階段過(guò)程中 還可能涉及許多不同的方面。所以，在實(shí)際應(yīng)用中，根據(jù)各階段特征，各種識(shí)別方法合 理結(jié)合，顯得相