【導讀】風險，降低風險損失，提高房地產(chǎn)投資風險管理效率，已成為當前房地產(chǎn)投資風險管理的重要任務。所以必須對房地產(chǎn)投資風險因素進行識別和分析，才能有效地防范這些風險。受政策的影響等特點，很有可能形成投資的周期性、重疊性、累積性風險。2020以來，我國房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲，引發(fā)了大量業(yè)內(nèi)人士對其過熱的甚至泡沫化的憂慮，部?；怙L險的能力，降低風險損失，提高企業(yè)的市場競爭力。

　　

【正文】 現(xiàn)的可能性作出估計，于是由有關(guān)專家對事件的概率作出一個合理的估計，這就是主觀概率。主觀概率是估計者根據(jù)合理的判斷和當時能搜集到的有限信息以及過去長期的經(jīng)驗所進行估計的結(jié)果。 主、客觀概率的使用方法完全一樣，主觀概率在風險估計中的應用近年來已日益引起人們的重視。對于大型房地產(chǎn)頂目，由于缺乏歷史資料的借鑒，經(jīng)常利用主觀概率估計的方法對辨識出的風險進行估計。另 外，對大型房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟風險分析時，由于該項目的特征可以通過它的投入產(chǎn)出流反映出來，因而各種風險因素的直接作用后果將使得項目在各個時期的投入產(chǎn)出流發(fā)生變化，當實際投入產(chǎn)出流系列與預測值發(fā)生偏差時，將最終導致投入產(chǎn)出的偏差。因此，在風險估計階段的主要任務，就是在綜合考慮主要風險影響的基礎(chǔ)對隨機投入、產(chǎn)出流的概率分布進行估計，并對各個流之間的各種關(guān)系進行研究。 二、 房地產(chǎn)項目投資風險評價 評價風險對預期目標的影響，提出應采取的相應措施，以供決策參考。風險評價是整個風險分析的核心所在。風險評價的方法很多，大致 可分為兩類：第一類屬于規(guī)范的決策方法，它能給出方案選擇的規(guī)則并選出最佳方案：第二類方法只是用來檢驗各種風險因素對指標的影響，而不進行方案的選擇?，F(xiàn)行的各種項目評價規(guī)范所采用的方法均屬于后一類，而廣為應用的是依據(jù)統(tǒng)計量的方法，先計算出目標概率統(tǒng)計量，再根據(jù)這些統(tǒng)計量并參考其他管理技術(shù)評價的方法得出最后結(jié)論。常用的統(tǒng)計量包括均值、方差、變異系數(shù)等。 認識房地產(chǎn)投資的風險，明確導致投資效果變化明顯的因素，對投資者的作用一般表現(xiàn)在下列三個方面 : （ 1）依據(jù)作用。風險分析可為房地產(chǎn)投資者提供可靠的依據(jù)。通過 風險分析，確定風險報酬或風險損失，可減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風險的能力，作出合適的決策，以提高決策的科學性。 （ 2）防范作用。分析房地產(chǎn)投資風險，可掌握風險對投資活動及其結(jié)果的影響程度，了解風險的來源及發(fā)展趨勢，以便預先制定出避開風險的方案或減少風險損失的防范措施，使投資者的投資能帶來真正盈利。 13 （ 3） 激勵作用。房地產(chǎn)投資的風險越大，希望獲得的風險報酬也越大。通過對風險的分析，使投資者了解在一定風險程度范圍內(nèi)可獲得的最大風險報酬，以激勵投資者冒風險的決心。充分有效的風險分析將能大大提高決 策的可靠性和正確性，從而將決策失誤和損失的可能性降到最低 。 三、房地產(chǎn)投資風險評估的方法 房地產(chǎn)投資風險評估的目的就是測定項目的風險對利潤的影響?？紤]到在實際應用中的簡便易行，我認為可采用盈虧平衡法、敏感性分析法。 （一） 盈虧平衡分析法 盈虧平衡分析法是通過盈虧平衡點分析開發(fā)項目對市場需求變化適應能力的一種不確定分析方法。它的方法即是找出擬建開發(fā)項目建成后的盈虧界限，確定合理的開發(fā)建筑面積，了解承擔風險的能力。根據(jù)建筑成本及銷售量之間是否呈線形關(guān)系，盈虧平衡分析又可進一步分為線形 盈虧平衡分析和非線形盈虧平衡分線性盈虧平衡分析方法的成立是以許多的約束條件為前提的，了解這些約束條件，對于正確使用此方法有很大幫助。運用該方法的約束條件有 : ① 開發(fā)量與銷售量相等，即開發(fā)的建筑面積全能銷售出去。 ② 在分析的銷量范圍內(nèi)，固定費用不發(fā)生變化。 ③ 可變費用與建筑面積成正比。 ④ 銷售收入與建筑面積呈線性關(guān)系，平均單價不變。 例如：線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析的基本公式如下： 年營業(yè)收入方程： R=P Q 年總成本費用方程： C=F+V Q+T Q 年利潤方程： B=RC=(PVT)QF 式中 R年總營業(yè)收入； P單位產(chǎn)品銷售價格； Q項目設(shè)計生產(chǎn)能力或年產(chǎn)量； C年總成本費用； F年總成本中的固定成本； V單位產(chǎn)品變動成本； T單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加； B年利潤。 當盈虧平衡時， B=0，則： 年產(chǎn)量的盈虧平衡點： BEPq= TVP F?? 當采用含增值稅價格時，式中分母還應扣除增值稅。 營業(yè)收入的盈虧平衡點： BEPR =P（ TVP F?? ） 14 盈虧平衡點的生產(chǎn)能力利用率： BEPY=QBEPq=QTVP F *)( ?? 經(jīng)營安全率： BEPS=1BEPY 平衡點的生產(chǎn)能力利用率一般不應大于 75%；經(jīng)營安全率一般不應小于 25%。 產(chǎn)品銷售價格的盈虧平衡點： BEPP=QF+V+T 單位產(chǎn)品變動成本的盈虧平衡點： BEPV=PTQF 以上分析如圖上圖所示。 例 .某工業(yè)項目設(shè)計方案年產(chǎn)量為 12萬 t，已知每噸產(chǎn)品的銷售價格為 675元，每噸產(chǎn)品繳付的營業(yè)稅金及附加（含增值稅）為 165元，單位可變成本為 250元，年總固定成本費用為 1500萬元，試求用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點、盈虧平衡點的生產(chǎn)能力利用率、盈虧平衡點的售價。 【解】 R=675 Q C=1500+(250+165) Q BEP(產(chǎn)量） =1500247。 (675250165)=(萬 t) BEP(生產(chǎn)能力利用率 )=247。 12 100%=% BEP(產(chǎn)品售價 )=1500247。 12+250+165=540(元 /t) 盈虧平衡分析是對開發(fā)項目進行不確定性分析的方法之一。因為這時一方面需要對項目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價、成本等做出估計，而另一方面某些經(jīng)濟數(shù)據(jù)如總投資、收益率等還不易確定。因此，用盈虧平衡法粗略地對高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進行分析，會有助于了解項目可能承擔風險的程度 .它的缺點是，它建立在生產(chǎn)量等于銷售量的基礎(chǔ)上，即產(chǎn)品能全部銷售完而無積壓。此外它用的一些 數(shù)據(jù)是往年項目的歷史數(shù)據(jù)。由于房地產(chǎn)投資項目是一個長期的過程，所以用盈虧平衡分析法很難得出一個全面而又準確的結(jié)論。但由于它計算簡單，可直接對項目的關(guān)鍵因素即盈利性進行分析，因此方法仍然被廣泛地運用于風險分析中。 （二） 敏感性分析法 敏感性分析是通過分析、預測房地產(chǎn)投資項目的某些不確定性因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟評價指標因此受到的影響程度，進而從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種分析方法。 一般敏感性分析可按一下步驟進行： （ 1）選定需要分析的不確定因素。主要有：產(chǎn)品產(chǎn)量（生產(chǎn)負荷）、產(chǎn)品銷售 、主要資源價格（原材料、燃料或動力）、可變成本、固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期貸款利率及外匯率等。 （ 2）確定進行敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。衡量建設(shè)項目經(jīng)濟效果的指標多，有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。 （ 3）計算不確定因素變動引起的評價指標的變動值。一般就所選定的不確定因素 ，設(shè)若干級變動幅度（通常用變化率表示）。然后計算與每級變動相應的經(jīng)濟評價指標值，建立一一對應的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析標的形式表示。 （ 4）計算敏感度系數(shù)并對敏感因素進行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數(shù)值有較 小的變動就能使項目經(jīng)濟評價指標出現(xiàn)較顯著改變的因素。敏感度系數(shù)的計算公式為： β =Δ A/Δ F 式中 β 評價指標 A對于不確定因素 F的敏感度系數(shù)； Δ A不確定因素 F發(fā)生Δ F變化率時，評價指標 A的相應變化率（ %）； Δ F不確定因素 F的變化率（ %）。 15 （ 5） 計算變動因素的臨界點。臨界點是指項目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過極限，項目的效益指標不可行。例如當建設(shè)投資上升到某值時，內(nèi)部收益率將剛好等于基準收益率，此點成為建設(shè)投資上升的臨界點。臨界點可用臨界點百分比或者臨界值分別表示，其 含義是某一變量的變化達到一定的百分比或者一定數(shù)值時，項目的評價指標將從可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚小? 根據(jù)項目經(jīng)濟目標，如經(jīng)濟凈現(xiàn)值或經(jīng)濟內(nèi)部收益率等所做的敏感性分析叫經(jīng)濟敏感性分析。而根據(jù)項目財務目標所做的敏感性分析叫做財務敏感性分析。 三項預測值的基本思路是，對技術(shù)方案的各種參數(shù)分別給出三個預測值（估計值），即悲觀的預測值 P，最可能的預測值 M，樂觀的預測值 O。根據(jù)這三種預測值即可對技術(shù)方案進行敏感性分析并作出評價。 例 .某企業(yè)準備購置新設(shè)備，投資、壽命等數(shù)據(jù)如下表所示，試就使用壽命、年支出和年營業(yè)收入三項因素按最有 利、很可能和很不利三種情況，進行凈現(xiàn)值敏感性分析， ic=8% 數(shù)據(jù)表 單位：萬元 因素變化 因素 總投資 使用壽命 年營業(yè)收入 年支出 最有利（ O） 15 18 11 2 很可能（ M） 15 10 7 最不利（ P） 15 8 5 【解】 計算過程如下表所示。 在表中最大的 NPV是 。即壽命、營業(yè)收入、年支出均處于最有利狀態(tài)時 NPV=（ 112）（ P/A， 8%， 18） 15=9 =（萬元） 在表中最小的 NPV是 ，即壽命在 O狀態(tài)，營業(yè)收入和年支出在 P狀態(tài)時 NPV=（ ）（ P/A， 8%， 18） 15= =（萬元） 三項預測值敏感性分析 單位（萬元） 凈現(xiàn)值 年銷 售收入 年支出 O M P 壽命 O M P O M P O M P O M P 敏感性分析在一定程度上就各種不確定因素的變動對方案經(jīng)濟效果的影響作了定量描述。這有助于決策者了解方案的風險情況，有助于確定在決策過程中及各種方案實施過程中需要重點研究與控制的因素。 房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是分析和預測項目經(jīng)濟效果的主要指標，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等，對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感程度。敏感性分析可以使決策者了解不確定性因素對經(jīng)濟分析指標的影響，從而提高決策的準確性，還可 以啟發(fā)投資分析人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預測的準確性。 （ 三） 概率分析法 概率分析又稱風險分析，是利用概率來研究和預測不確定因素和風險因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響的一種定量分析方法。房地產(chǎn)投資分析中的概率分析就是根據(jù)不確定因素在一定范圍內(nèi)的隨機變動，分析確定這種變動的概率分布和它們的期望值以及標準偏差，進而為項目的決策提供依據(jù)的一種分析方法。它的特點是在進行方案比較和評價時，不僅僅對方案的數(shù)學期望和方差進行計算和分析，而且也計算和分析方案失敗的風險程度。這是一種對房地產(chǎn)投 資獲取某一投資效益的可靠性直接測定的方法。運用概率方法依次確定項目的經(jīng)濟指標在各種不確定因素的影響下，可能出現(xiàn)情況概率分布的期望值、標準偏差等指標，從而計算出較為精確的可靠值。 雖然敏感性分析可以用來研究各種不確定因素的變化對項目經(jīng)濟效益的影響，但其中不確定因素變 16 化程度的假設(shè)有很大的主觀成分，事實上究竟會不會發(fā)生這種程度的變化，仍然是非常無把握的，為了能進一步把握不確定因素變化的程度，或為了較準確地把握項目經(jīng)濟效益的變化情況，就有必要進行概率分析。概率分析的方法很多 ,這些方法大多是以項目經(jīng)濟評價指 標為基礎(chǔ)的，這里主要介紹常用的決策樹法。 決策樹法是直觀運用概率分析的一種圖解方法。它主要是用于對各個投資方案的狀態(tài)、概率的收益進行比選，為決策者選擇最優(yōu)方案提供依據(jù)。決策樹法特別適用于多階段決策分析。 風險識別方法的比較與障礙因素分析 頭腦風暴法一般適合于問題簡單、目標明確的情況。運用頭腦風暴法進行有關(guān)風險 識別的討論時，可以排除折衷方案，與會成員對所討論問題趨于集中，通過客觀、連續(xù) 的分析，效果將更加突出，能找到一組切實可行的方案。其缺點是腦風暴法實施的成本 （時間、費用等）是很高的 ，另外，頭腦風暴法要求參與者有較好的素質(zhì)。 德爾菲法的最大優(yōu)點是簡明直觀、操作容易。實踐證明德爾菲法集思廣益，取各家 之長，避各家之短，準確性高，其預測結(jié)果、可信度比較令人滿意，這種方法的實際應 用率較高。德爾菲法的主要缺點是過程比較復雜、花費時間較長。 篩選 — 檢測 — 診斷技術(shù)應用花費的時間和精力非常多，過程很復雜，而且，技術(shù)應 用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能性。 總之，每一種識別方法兼容優(yōu)點和缺點，在充分認識其缺點的基礎(chǔ)上，才能準確地 劃分出其應用領(lǐng)域。一個識別項目，本身是個復雜 過程，而且在一個小的階段過程中 還可能涉及許多不同的方面。所以，在實際應用中，根據(jù)各階段特征，各種識別方法合 理結(jié)合，顯得相