房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險分析與研究-資料下載頁
2025-06-27 14:30本頁面
【正文】 體向投資主體多元化方向發(fā)展。2012年房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)保持回升，自2012年9月國房景氣指數(shù)回升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已回升個百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，10比上年名義增長%（扣除價格因素實(shí)際增長%），增速比111月份回落個百分點(diǎn)，比2011年回落個百分點(diǎn)。2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長%。商品房銷售額64456億元，增長10%。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)看，2012年房地產(chǎn)行業(yè)符合我們的判斷，我們認(rèn)為12年不悲不喜，13年增長仍穩(wěn)定。分析2． 景氣指數(shù)底部回升明顯,12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為，比上月回落點(diǎn)。如我們四季度國房景氣指數(shù)繼續(xù)保持上升的趨勢預(yù)期，自2012年9月國房景氣指數(shù)回升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已回升個百分點(diǎn)。圖11國房景氣指數(shù)在底部起穩(wěn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)中有升，增速保持回升。房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，2012年如我們預(yù)期全年房地產(chǎn)市場“不喜不悲”，預(yù)計(jì)13年房地產(chǎn)開發(fā)投保持平穩(wěn)。11圖12近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比由于房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的作用及國家宏觀經(jīng)濟(jì)條件對房地產(chǎn)投資的限制認(rèn)識房地產(chǎn)的未來表現(xiàn)對房地產(chǎn)投資有十分重要的作用，對我國房地產(chǎn)投資者決策提供宏觀的殘開。經(jīng)濟(jì)的高速增長必然要求并帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速增長；有效需求旺盛；城市化進(jìn)程不斷加快，住宅建設(shè)是持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；外商房地產(chǎn)投資持續(xù)增加，房地產(chǎn)品質(zhì)不斷提高；房地產(chǎn)企業(yè)重組加快，競爭力提高；金融業(yè)、保險業(yè)逐漸國際化，房地產(chǎn)金融環(huán)境改善；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和轎車加個降低，城市居民獲得更多實(shí)在感；政府職能轉(zhuǎn)換，市場環(huán)境更為完善?？傊覈康禺a(chǎn)業(yè)有前些年打下的基礎(chǔ)，有多項(xiàng)政策的鋪墊；上有中央“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人們安居樂業(yè)”的決心，下有百姓改善住房條件的強(qiáng)烈愿望和買房即換購住房的積極性。我國加入WTO，給房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇?？梢灶A(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場會持續(xù)發(fā)展。但是也應(yīng)該看到，雖然近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，但目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題，有些區(qū)塊泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)存在潛在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險。當(dāng)前我國房地產(chǎn)出現(xiàn)投資持續(xù)超高增長、消費(fèi)持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高等“五高”病癥，并據(jù)此得出結(jié)論，目前中國房地產(chǎn)存在區(qū)域性過熱現(xiàn)象。這些區(qū)塊的房地產(chǎn)投資風(fēng)險已經(jīng)現(xiàn)象出來了。在一些區(qū)域房地產(chǎn)泡沫所造成的消極作用也逐漸顯現(xiàn)。首先，住房消費(fèi)增長過快占用了過多的消費(fèi)購買力，從而抑制其他消費(fèi)需求；其次，住房消費(fèi)增長過度波動，會增加處于調(diào)整期的我國經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反應(yīng)，使投資者和消費(fèi)者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹可能會對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)造成沖擊。這些過熱現(xiàn)12象一般具有以下特征：（1）投資高，投資的持續(xù)超高增長，且呈現(xiàn)逐年過快的趨勢；（2）銷售額高，商品房銷售已連續(xù)3年增幅達(dá)到30%左右，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)已出現(xiàn)過熱現(xiàn)象；（3）房價高，不僅房價高，而且房價年增長率達(dá)到兩位數(shù)以上；（4）投資比重高，房地產(chǎn)投資所占比重超過25%以上；（5）房價收入高，房價收入比明顯偏高，全國的平均水平約為京，居民的年收入以房價比僅為1：。自20世紀(jì)80年代以來，由泡沫經(jīng)濟(jì)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)已成為人們心頭揮之不去的夢魔。綜觀世界各國泡沫經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，我們可以發(fā)現(xiàn)：股票和房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，經(jīng)濟(jì)過熱是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的溫床，而銀行信貸非理性擴(kuò)張對泡沫經(jīng)濟(jì)具有推波助瀾的作用。房地產(chǎn)之所以能成為泡沫的載體，這主要是由它的資產(chǎn)物理特征、經(jīng)濟(jì)特征和市場環(huán)境決定，突出表現(xiàn)為：（1）資源稀缺、供給彈性?。唬?）信號不對稱（3）逆選擇和道德風(fēng)險（4）政府干預(yù)失誤從以上對現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的分析可以看出，隨著房地產(chǎn)業(yè)的告訴發(fā)展，房地產(chǎn)投資風(fēng)險也相應(yīng)產(chǎn)生，這使得在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時，決策者應(yīng)該更充分的考慮風(fēng)險的因素，做出合理的決策。由于房地產(chǎn)企業(yè)不大不強(qiáng)并且房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資，組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這也是造成房地產(chǎn)投資風(fēng)險復(fù)雜性的重要原因。本文將從房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素識別角度出發(fā)通過簡歷房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策評價體系討論房地產(chǎn)投資風(fēng)險的一些基本問題，最為我們探討房地產(chǎn)投資風(fēng)險以防范的切入點(diǎn)。5結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)具有高度風(fēng)險性，如何對房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中的風(fēng)險進(jìn)行有效管理，以達(dá)到良好的投資效果，是一個十分有意義的課題。本文從闡述房地產(chǎn)投資風(fēng)險種類及如何有效的規(guī)避風(fēng)險入手，對風(fēng)險管理進(jìn)行了13較深入的研究，并對于整個房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理過程有了一個較為全面的認(rèn)識。參考文獻(xiàn)[1]李啟明、李心丹等，房地產(chǎn)投資風(fēng)險與決策，南京：東南大學(xué)出版社，1997[2]陳佑啟、朱振興、貢森，房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法，北京：中經(jīng)濟(jì)出版社，1993[3]劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)，北京：北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社，1993[4]李劍鋒，企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險決策，北京：冶金工業(yè)出版社，1996[5]吳德夫，國際房地產(chǎn)投資分析與物業(yè)管理，北京：中國建筑工業(yè)出版社，1996[6]周誠，中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)，北京：中國計(jì)劃出版社，1996[7]朱曉鷗．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險分析．天津：天津大學(xué)，2005[8]胥碧華．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險分析與評估研究．四川：成都理工大學(xué)，2006[9]王林．房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析方法研究．湖北：武漢理工大學(xué)．2003[10]王偉，張錦波．房地產(chǎn)投資．四／ml：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出敝社．2004[11]豐雷，俞明軒．房地產(chǎn)投資分析．北京；中國人民大學(xué)出版社。2002[12]丁蕓，譚善勇．房地產(chǎn)投資分析與決策．北京：中國建筑工業(yè)出版社．200514致謝本論文在導(dǎo)師畢升老師的悉心指導(dǎo)下得以完成。導(dǎo)師以淵博的知識、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)作風(fēng)和高度的責(zé)任感，在教我做學(xué)問的同時，更教我做人，使我受益匪淺。在此學(xué)位論文完成之際，謹(jǐn)向我的導(dǎo)師致以最誠摯的謝意。在課題的研究過程中，得到了同窗同學(xué)的大力支持，在此表示衷心的感謝。由于本人知識有限和資料的局限，可能有不到位的地方，還請老師諒解。在此再次表示衷心的感謝！最后，感謝論文評審委員會的老師們百忙之中對本論文的認(rèn)真指正！15
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