【正文】 資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率沒有統(tǒng)一的合理范圍，主要取決于項目或企業(yè)的盈利水平、銀行貸款利率、各行業(yè)特點等。一般企業(yè)在40%—60%，而一些資金密集型行業(yè)的企業(yè)如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在70%—80%。 在分析時要結(jié)合資金利潤率等指標(biāo)，如自有資金利潤率上升，且大于銀行貸款利率時，說明負(fù)債經(jīng)營、一定程度地提高資產(chǎn)負(fù)債率是有利的。反之，則不利?；脽羝?7第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)②流動比率 計算公式：流動比率=流動資產(chǎn)247。流動負(fù)債100% 該指標(biāo)主要反映流動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動負(fù)債的能力，流動比率越高，說明項目償還債務(wù)能力越強。 傳統(tǒng)觀念認(rèn)為流動比率為2左右比較合理，但是現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等）。幻燈片68第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)③速動比率 計算公式：速動比率=速動資產(chǎn)247。流動負(fù)債100%，其中速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)－存貨 由于一般存貨的變現(xiàn)能力較差，因此扣除了存貨后計算的速動比率更能準(zhǔn)確反映項目的短期償債能力。 一般認(rèn)為速動比率為1左右較安全，但是現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電、制藥、家電等）流動比率一般只有90%左右，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一比率可能在65%左右?；脽羝?9第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo) （8）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強。幻燈片70第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的計算 動態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標(biāo)。常用的動態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。（1）財務(wù)凈現(xiàn)值①凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和?；脽羝?1第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo) 一般首先確定每年的凈現(xiàn)金流量，等于當(dāng)年現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。然后按照基準(zhǔn)收益率對每年的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，再把現(xiàn)值求和，即得到項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）式中：NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第年的現(xiàn)金流入量； COt：第年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項目計算期。凈現(xiàn)值可以通過財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。幻燈片72②關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解A、關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用 在各項目之間進(jìn)行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。B、關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報率來確定。 項目分析評價人員在確定財務(wù)基準(zhǔn)收益率時，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個國家的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能力的預(yù)期；項目風(fēng)險的大??；項目的壽命期長短等。幻燈片73第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的計算（1）財務(wù)凈現(xiàn)值（例題）③關(guān)于計算期 對開發(fā)項目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項目或置業(yè)后出租的項目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獲取收益直到項目轉(zhuǎn)售或項目的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間，有時也叫持有期或經(jīng)營期。 從計算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應(yīng)該是指項目在經(jīng)濟上的可用時間而非耐用年限?；脽羝?4動態(tài)指標(biāo)的計算（1）財務(wù)凈現(xiàn)值（例題）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng)NPV＞0 時，表明投資項目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng)NPV＝0時，表明投資項目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng)NPV＜0時，表明投資項目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有NPV≥0時，投資項目在財務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮?；脽羝?5第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)的計算（2）財務(wù)內(nèi)部收益率（例題） 內(nèi)部收益率是指項目經(jīng)濟壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率。 實際上如果折現(xiàn)率等于內(nèi)部收益率，則凈現(xiàn)值FNPV等于零。 FNPV= =0 只要滿足上式的折現(xiàn)率就是內(nèi)部收益率。實際運用中，一般采用試算法。幻燈片76第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率的試算法的步驟：（例題） 首先假定一個折現(xiàn)率i1，求出項目的凈現(xiàn)值NPV1； 若NPV1＞0，則重新設(shè)定一個折現(xiàn)率i2 ，設(shè)i2＞ i1，重新計算項目的凈現(xiàn)值NPV2；若NPV1＜0，則重新設(shè)定一個折現(xiàn)率i2，設(shè)i2＜ i1，重新計算項目的凈現(xiàn)值NPV2。 重復(fù)第（2）步，經(jīng)過反復(fù)試算，直至有兩個折現(xiàn)率，剛好使得NPV一個為正，一個為負(fù)，并且兩個折現(xiàn)率相差1%。 若設(shè)NPV1＞0， NPV2＜0，按下式插值法求得內(nèi)部收益率。幻燈片77第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)插值法求得內(nèi)部收益率：FNPVNPV函數(shù)曲線近似FIRRFNPV1i2ii1FNPV2幻燈片78第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)的計算（2）財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率的評價原則： 若FIRR≥i（同期貸款利率），則項目盈利或盈虧平衡；反之，則虧損。 若FIRR≥ic（同期本行業(yè)的基準(zhǔn)收益率），則項目盈利超出或相當(dāng)于行業(yè)平均收益水平；反之，項目盈利低于行業(yè)平均收益水平。 當(dāng)要進(jìn)行互斥方案的評價時，除了按以上原則判斷每個項目的盈利水平以外，還要進(jìn)行方案間的FIRR比較，選擇FIRR最大的方案為投資方案?；脽羝?9第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)的計算（2）財務(wù)內(nèi)部收益率 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)FIRR≥ic時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進(jìn)一步研究。因為是否能被接受，還有賴于投資者對風(fēng)險的估計和其它投資機會的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款的實際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。幻燈片80第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)的計算（2）財務(wù)內(nèi)部收益率 一般房地產(chǎn)投資項目可計算兩類財務(wù)內(nèi)部收益率，即全部投資內(nèi)部收益率和資本金（自有資金）內(nèi)部收益率。 內(nèi)部收益率可能存在的在投資利率問題、多重根問題。見教材P263268?；脽羝?1第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)的計算（3）動態(tài)投資回收期（例題） 動態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項目從投資開始到以凈收益補償投資額為止所經(jīng)歷的時間?；颈磉_(dá)式為： 式中：N為動態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細(xì)計算公式為： 動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1）＋（上期累計現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值247。本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值）幻燈片82第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)的計算（3）動態(tài)投資回收期（例題） 在項目財務(wù)評價中，計算出的動態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項目在財務(wù)上就是可以考慮接受的。 動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項目?；脽羝?3第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)五、房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用見教材P243258某市高新科技園內(nèi)項目投資分析。六、基本報表填列與相應(yīng)指標(biāo)的計算案例分析見教材P258262某寫字樓項目的案例分析。76 / 76