某某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資價(jià)值分析-資料下載頁(yè)
2025-06-27 10:39本頁(yè)面
【正文】 迅速向成熟市場(chǎng)靠攏，發(fā)展空間極大。目前正是介入的最佳時(shí)期； 項(xiàng)目地塊獨(dú)立完整,規(guī)模較大,生態(tài)環(huán)境較好,地理位置優(yōu)越，原生景觀優(yōu)美，具備較好的基礎(chǔ)開發(fā)條件，是開發(fā)建設(shè)高檔樓盤的絕佳場(chǎng)所。 項(xiàng)目地塊地價(jià)較低，當(dāng)?shù)赝两?、安裝等開發(fā)成本也處于較低水平，經(jīng)測(cè)算后，項(xiàng)目利潤(rùn)空間極大。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 由于要墊資建設(shè)市政道路，項(xiàng)目前期需要投入較多資金，可能會(huì)在某一時(shí)段出現(xiàn)資金瓶頸，影響項(xiàng)目進(jìn)度。 項(xiàng)目地塊所處地段的市政、道路交通等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施目前還不夠完善。 地塊所在區(qū)域生活配套設(shè)施相對(duì)缺乏，對(duì)項(xiàng)目本身的配套工程提出了較高的要求。 項(xiàng)目規(guī)模大,開發(fā)周期較長(zhǎng)，可能增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。 項(xiàng)目地質(zhì)條件相對(duì)復(fù)雜，給規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑施工帶來(lái)許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)。（三）影響項(xiàng)目的其他重要因素分析政府政策因素政府對(duì)土地總體規(guī)劃和年度計(jì)劃的調(diào)控因素 政府供應(yīng)土地的質(zhì)與量，直接控制基本建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。特別是由于我國(guó)國(guó)有土地由政府壟斷出讓，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展更具有直接明顯的影響。城市規(guī)劃的影響 城市規(guī)劃建設(shè)十分重視統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。政府在批租土地時(shí)還會(huì)附帶一些約束條件，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，必須十分重視城市規(guī)劃的限制因素。稅收的影響 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。稅收調(diào)節(jié)方法時(shí)效性強(qiáng)、突變的特點(diǎn)明顯，應(yīng)引起高度重視。金融杠桿作用 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，政府通過(guò)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期性變化，本項(xiàng)目應(yīng)注意掌握和預(yù)測(cè)金融市場(chǎng)的變化規(guī)律。住房政策的影響只有市場(chǎng)與非市場(chǎng)相結(jié)合，才是解決住房問(wèn)題的有效途徑。項(xiàng)目應(yīng)注意加強(qiáng)與政府的溝通，隨時(shí)了解政府住房政策的最新動(dòng)向。環(huán)境因素項(xiàng)目的自然條件 擬開發(fā)土地的地形、地貌、水文地質(zhì)條件等，對(duì)于大型項(xiàng)目顯得尤其重要。城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 開發(fā)商需要研究項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)之間應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，因?yàn)檫@些設(shè)施越來(lái)越復(fù)雜，建造費(fèi)用也越來(lái)越多，應(yīng)聘請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行分析。 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)價(jià)格下降。應(yīng)當(dāng)把握現(xiàn)時(shí)和將來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)作出準(zhǔn)確的判斷。財(cái)政金融狀況影響 政府為控制過(guò)快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，可采取緊縮貨幣、提高利率的措施，控制投資增長(zhǎng)。這些措施必然要影響到房地產(chǎn)的供給與需求，反之亦然。財(cái)政金融狀況是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的重要窗口。工資水平及物價(jià)變動(dòng)的影響 市場(chǎng)物價(jià)與工資相對(duì)水平形成實(shí)際購(gòu)買力，影響房地產(chǎn)的價(jià)格。工業(yè)商業(yè)發(fā)展的影響 工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生城市，并帶動(dòng)城市的發(fā)展。工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，吸引許多人流向城市，也提高了社會(huì)購(gòu)買力，從而增加了房地產(chǎn)的需求。但當(dāng)工業(yè)走向下坡時(shí)，人們又開始離開，又使商業(yè)和其它行業(yè)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格下降。存在的其他限制因素 該項(xiàng)目具有投資大、收益高的特點(diǎn)，從項(xiàng)目的籌劃、立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工，到交付使用、管理收費(fèi)等，操作環(huán)節(jié)多、難度大，項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)；房屋質(zhì)量主要取決于施工質(zhì)量，建設(shè)企業(yè)不能對(duì)施工質(zhì)量直接控制，這些都可能成為最終影響項(xiàng)目收益的限制性因素。（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目由企業(yè)投資開發(fā)，其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下方面：企業(yè)自身原因。主要指信遠(yuǎn)集團(tuán)首次以控股方的身份進(jìn)入湖南市場(chǎng)，對(duì)各面情況不太熟悉，如公共關(guān)系、招商組識(shí)等，可能對(duì)項(xiàng)目實(shí)際操控能力帶來(lái)影響。當(dāng)?shù)卣罢咴颉Ｖ饕刚膬?yōu)惠承諾，是否能全面落實(shí)，政府是否全方位支持本項(xiàng)目。國(guó)家大環(huán)境因素。指國(guó)家財(cái)政金融狀況、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、工資水平及物價(jià)變動(dòng)等，這些因素對(duì)項(xiàng)目投資是有影響的，在上述大環(huán)境條件很好時(shí)，應(yīng)加快建設(shè)，否則遇到經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，就會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（五）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和各行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的研究，積極把握國(guó)家政策的動(dòng)態(tài)，在產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整時(shí)，及早做出對(duì)策，化解因產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 注意協(xié)調(diào)好與當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)及人員的關(guān)系，盡最大可能取得政府的最大支持。 加強(qiáng)人力資源配置，盡力完善項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)組織機(jī)構(gòu)； 做好地塊的全面勘查，摸清地質(zhì)狀況，盡量減少投資的不可預(yù)見性； 科學(xué)安排道路建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏，盡量保持前期資金穩(wěn)定有序地投入，避免出現(xiàn)大起大落的局面，以緩解項(xiàng)目融資壓力，減少財(cái)務(wù)成本； 探索新的融資渠道，加強(qiáng)融資能力，保證項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金； 注重宣傳推廣，在項(xiàng)目前期和建設(shè)期即盡快提高項(xiàng)目的透明度、可信度和知名度，以保障后期銷售目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 加強(qiáng)營(yíng)銷管理，采取完全公平的收費(fèi)策略，強(qiáng)化管理以期降低成本，同時(shí)精心策劃組織營(yíng)銷工作，早日回籠資金，降低資金成本，爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間。六、結(jié)論綜合以上分析，城市花都和桃花嶺項(xiàng)目具備較強(qiáng)盈利能力，利潤(rùn)空間較大，經(jīng)濟(jì)上是可行的；如能保證前期資金足額到位，并科學(xué)安排投入進(jìn)度，則項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)基本可控。因此，該項(xiàng)目具備較大投資價(jià)值。 北京管理總部：劉品 2003年10月28日
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